Môi giới 'nổ' Khải Hưng Corp là chủ đầu tư dự án 'ma' lớn nhất Lâm Đồng

Chia lô quả đồi 41ha không cần lập thủ tục đầu tư

Thời gian gần đây, môi giới Khải Hưng Corp tiếp tục rao bán những lô đất còn lại tại dự án có tên Sun Valley. Theo giới thiệu, Sun Valley là sản phẩm tọa lạc tại trung tâm TP. Bảo Lộc, đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nhờ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp tại địa phương.

"Sun Valley là sản phẩm khá hiếm hoi tại Bảo Lộc đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp tại địa phương… Tọa lạc tại vị trí đắt giá ngay trung tâm TP. Bảo Lộc, từ Sun Valley, du khách có thể tham quan các điểm đến du lịch hấp dẫn của địa phương trong thời gian ngắn.

Được phát triển theo nguyên tắc thuận tự nhiên với việc tận dụng cảnh quan thiên nhiên để tạo nên một điểm đến nghỉ dưỡng độc đáo, Sun Valley giúp du khách được tận hưởng không gian nghỉ dưỡng cân bằng cùng hàng loạt dịch vụ cao cấp đáp ứng nhu cầu thư giãn.

Sun Valley còn được nhà đầu tư đánh giá cao khi kế cận nhiều điểm đến khai thác du lịch đắt giá tại Bảo Lộc, đặc biệt là Sun Valley Farm, khu trải nghiệm sở hữu nhiều góc check-in hấp dẫn, vườn thú đa dạng cùng nhiều trò chơi vận động đang thu hút lượng lớn du khách đến tham quan, giải trí mỗi ngày. Đây là điểm nhấn quan trọng bảo chứng cho tiềm năng khai thác và tăng tỷ suất lợi nhuận cho chủ sở hữu Sun Valley.

Sở hữu nhiều lợi thế riêng có, Sun Valley đang kỳ vọng sẽ bứt tốc trong những tháng cuối năm, góp phần tăng mảng sáng cho thị trường bất động sản Bảo Lộc", trích thông tin bài giới thiệu.

Đi kèm với bài quảng cáo là nhiều thông tin giới thiệu về dự án Sun Valley, do Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hưng (Khải Hưng Corp) làm chủ đầu tư. Nhiều môi giới cho biết, Sun Valley của Khải Hưng Corp là khu dân cư có quy mô hơn 40ha. Đa số các lô đất đã được bán hết, hiện chỉ mở bán khoảng 12 lô.

Một lô đất thổ cư tại Sun Valley có diện tích 240 m2, "full thổ cư", giá từ 10,5 triệu đồng/m2, có sổ đầy đủ. Vị trí lô đất toạ lạc tại 178 Đường Tản Đà, xã Đamb'ri, TP. Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng. Vị trí dựán tiếp giáp 2 trục đường chính đô thị là Lý Thái Tổ và Lý Thường Kiệt; cách nút giao lên xuống cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc và điểm cuối cao tốc chỉ 15 phút di chuyển.

"Lô đất nền phân lô nằm trong khu dân cư cao cấp 40 ha thuộc Tập đoàn Khải Hưng làm chủ đầu tư. Lô đất thích hợp xây homestay, nghỉ dưỡng với giá 800.000/phòng/ngày (1 nhà có 4 phòng), doanh thu hơn 2 triệu/ngày.

Sun Valley có 4 phân khu, với các loại sản phẩm khác nhau như shophouse, villa mini, nhà phố. Tiện ích của dự án gồm Công viên Galaxy, Hồ cảnh quan, chòi nghỉ chân, suối tự nhiên khu vui chơi trẻ em, Công viên Kẹo ngọt, spa, phòng tập Gym, khách sạn, cho thuê văn phòng, nhà hàng, sky bar, tổ hợp nông trại - vườn thú - coffee - trò chơi ngoài trời - cắm trại và vhuỗi các công viên khách như công viên đỉnh đồi Pisani, công viên hồ Chanson", môi giới thông tin.

Theo tìm hiểu của Reatimes, Sun Valley siêu "dự án" do cá nhân chia lô quả đồi 41ha không cần lập thủ tục đầu tư. Đây là "dự án" bất động sản trái phép đang bị chính quyền, cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng và huyện Bảo Lâm đình chỉ các hoạt động liên quan từ tháng 1/2022. Nguyên nhân đình chỉ việc xây dựng các công trình tại dự án này là để các cơ quan chức năng làm rõ những dấu hiệu sai phạm trong thực hiện quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hiến đất làm đường và các trình tự, thủ tục liên quan.

Thế nhưng, từ cuối tháng 4 năm nay, tại khu vực này lại hình thành một điểm kinh doanh các dịch vụ du lịch, giải trí không phép. Cùng với việc mở điểm vui chơi, giải trí không phép, tại đây diễn ra nhiều hoạt động trái phép khác như mở đường, đào đắp, san gạt… tiến tới hoàn thiện các hạng mục còn lại để đưa vào hoạt động chính thức.

Sau đó, ngày 22/5/2024, UBND huyện Bảo Lâm đã có văn bản Yêu cầu HTX Thương mại – Dịch vụ Sun Farm ngưng các hoạt động khi chưa có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền; hoàn thiện giấy phép theo quy định của pháp luật trước khi đưa vào hoạt động. Ngoài ra, UBND huyện Bảo Lâm còn giao UBND xã Lộc Quảng kiểm tra về tính hợp lý của dự án này đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn; giám sát các hoạt động của HTX Thương mại – Dịch vụ Sun Farm.

Thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến lĩnh vực bất động sản

Những năm qua, tại nhiều địa phương của tỉnh Lâm Đồng, trong đó có huyện Bảo Lâm và TP Bảo Lộc đã hình thành nhiều dự án bất động sản trái pháp luật, núp bóng dưới hình thức hộ gia đình, cá nhân làm chủ. Hầu hết các dự án này đều dùng chiêu bài hiến đất làm đường, sau đó phân chia nhỏ các thửa đất lớn thành từng lô rồi rao bán như một dự án bất động sản hợp pháp. Tình trạng này gây ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn.

Ngày 23/11/2021, ông Phạm S, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng ký văn bản số 8502/UBND-XD, cho rằng thời gian qua, trên địa bàn đã có nhiều trường hợp người dân, doanh nghiệp thu gom đất, hiến đất làm đường để đầu tư hạ tầng, thực hiện phân lô, bán nền, núp bóng danh nghĩa các dự án kinh doanh bất động sản, quảng cáo thông tin bán bất động sản không đúng quy định, làm ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản của tỉnh và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Tháng 4/2021, Bộ Tài nguyên – Môi trường công bố thanh tra hoạt động phân lô, bán nền tại tỉnh Lâm Đồng.

Ngày 21/1/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng đã chỉ đạo Sở Tài nguyên -Môi trường, các huyện, thành phố tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc tách thửa đất nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án bất động sản trái quy định trên địa bàn.

Tiếp đó, ngày 5/7/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng ra văn bản số 4911/UBND-ĐC, yêu cầu các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư, trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các sở, ngành, địa phương liên quan nghiên cứu các quy định hiện hành; báo cáo, đề xuất UBND tỉnh chỉ đạo các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để khắc phục tình trạng người dân, doanh nghiệp tự đầu tư hạ tầng và phân lô, bán nền, mạo danh dự án bất động sản xảy ra trên địa bàn.

Theo các chuyên gia, dù UBND tỉnh Lâm Đồng không nói cụ thể lý do thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, điều này có liên quan đến việc địa phương này đã cho phép nhiều cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản quy mô lớn, mà nhiều trường hợp theo quy định phải thành lập doanh nghiệp.

Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, các khu vực do cá nhân phân lô bán nền quy mô hàng chục hec-ta ở Lâm Đồng đều triển khai trước năm 2022, thời điểm này Nghị định 02/2022/NĐ-CP chưa có hiệu lực, mà phải áp dụng theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo quy định trước đây, tại Khoản 1, Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Trên thực tế, đối với hoạt động phân lô bán nền nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì vốn đầu tư vào hạ tầng (đường giao thông, thoát nước, đường dây điện) không nhiều và thường không vượt 20 tỷ đồng nên không bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp, cá nhân chỉ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên giá chuyển nhượng (doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản phải chịu thêm thuế VAT 10% và thuế TNDN 20%).

"Do đó, khi có hộ gia đình, cá nhân phân lô với quy mô lớn hơn tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng, thì cơ quan Nhà nước phải tiến hành kiểm tra và xem xét có phải thuộc trường hợp bắt buộc thành lập dự án hay không? Việc có thành lập dự án hay không cũng còn phải xem xét thêm Luật đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới có thể đưa ra quyết định chính xác", Luật sư Phượng nói.

Chuyện "thả gà ra đuổi" sau cơn sốt phân lô ở Lâm Đồng

Trước thực trạng trên, ngày 10/2/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản số 922/UBND-XD về việc thực hiện kiểm tra, xử lý nghiêm các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư, biệt thự nghỉ dưỡng, phân lô, bán nền trên địa bàn toàn tỉnh năm 2023.

Ngày 16/3/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng có văn bản số 1952/UBND-ĐC1 về việc xử lý các vướng mắc, khó khăn liên quan đến việc việc phân lô, tách thửa, kinh doanh bất động sản trên địa bàn các huyện, thành phố. Đối với các khu vực, diện tích đất hộ gia đình, cá nhân đã hiến đất, làm đường giao thông và tách thửa hình thành các khu, điểm dân cư mới (thực chất đây là các dự án kinh doanh bất động sản) trên địa bàn các huyện, thành phố, UBND tỉnh giao UBND các huyện, thành phố khẩn trương rà soát, phân loại và xử lý theo hướng:

Đối với khu vực, diện tích đất phù hợp các quy hoạch hiện nay (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì hướng dẫn doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

Đối với khu vực, diện tích đất chỉ phù hợp với một trong các quy hoạch hiện nay (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị), mà địa phương có định hướng, dự kiến quy hoạch khu, điểm dân cư mới thì dừng các hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, san gạt mặt bằng, đầu tư xây dựng; thực hiện đầy đủ trình tự hồ sơ, thủ tục để xử lý vi phạm hành chính về đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở (nếu có)...theo quy định. Sau khi chấp hành xong việc xử lý vi phạm và đã điều chỉnh, bổ sung cho thống nhất giữa các quy hoạch thì hướng dẫn doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa lập, hoàn chỉnh các hồ sơ, thủ tục đảm bảo phù hợp giữa các quy hoạch đã điều chính thống nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư.

Theo các chuyên gia, người dân không thể tự ý hiến đất làm đường rồi tách thửa, mà phải được sự phê duyệt theo quy trình. Nếu "sổ đỏ" cấp sai thì phải có phần lỗi của hệ thống chính quyền trong đó. Phần lớn nhu cầu tách thửa tại các điểm nóng phân lô là để "bán nền". Sau khi đã "bán nền", thì việc hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân có đất tách thửa lập, hoàn chỉnh các hồ sơ, thủ tục đảm bảo phù hợp giữa các quy hoạch đã điều chính thống nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư trình thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư, là điều bất khả thi. Vì lúc này, đất không còn trong tay chủ cũ mà đang sang tên chủ mới. Việc chính quyền đưa ra hướng dẫn này cũng chẳng khác nào "thả gà ra đuổi".