BĐS công nghiệp hay còn gọi là BĐS phục vụ công nghiệp được hiểu là những bất động sản hình thành nên các nhà máy, khu vực sản xuất bao gồm đất đai, công trình xây dựng, máy móc, thiết bị,...
Trong một bài phân tích mới đây của JLL, bà Regina Lim, trưởng đại diện bộ phận vốn tại JLL, cho biết ước tính tỷ suất lợi nhuận trên chi phí từ việc đầu tư vào BĐS công nghiệp tại Việt Nam dao động trong khoảng 10-12%, cao hơn so với những thị trường đã “trưởng thành”, trong đó có Singapore.
“Tại những thị trường có sự “chững chạc” như Singapore hay Malaysia, tỷ suất lợi nhuận trên chi phí từ việc phát triển các BĐS công nghiệp chỉ đạt từ 7-10%, thấp hơn rất nhiều so với Việt Nam và Indonesia”, bà Regina Lim nói.
BĐS công nghiệp là một khu vực đầu tư có sức sinh lợi cao nhưng ít được nhà đầu tư biết đến
Khi đề cập đến vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng hầu hết các công ty xây dựng hay các chủ đầu tư phải đi vay 50-70% tổng giá trị khoản đầu tư, tỷ suất lợi nhuận trên chi phí ở mức 10-12% chẳng cao hơn so với chi phí sử dụng vốn (chi phí đi vay) là bao thì hấp dẫn ở đâu?
Không thể phủ nhận điều này, tuy nhiên, xét đến tăng trưởng cho thuê, nếu mức lạm phát trung bình hàng năm dao động trong khoảng từ 3,5-4,5% thì các nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận rất lớn từ hoạt động cho thuê.
Một trong những nhân tố quan trọng thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh mẽ của khu vực BĐS khu công nghiệp ở Việt Nam chính là sự chuyển dịch của ngành sản xuất Trung Quốc. Nhiều năm trước, Trung Quốc đã từng được ví là “công xưởng xản xuất” của thế giới. Với lợi thế chi phí nhân công thấp, nguồn lực lao động dồi dào cùng với chính sách ưu đãi nhà đầu tư nhằm thu hút đầu tư nước ngoài của Chính phủ Trung Quốc, hàng loạt các công ty, tập đoàn lớn nhỏ trên thế giới chuyển nhà máy sản xuất của họ sang quốc gia này để tận dụng những lợi ích to lớn.
Tuy nhiên, gần đây, Trung Quốc đã thực hiện tái cơ cấu nền kinh tế, đưa nền kinh tế phát triển theo hướng chậm nhưng chắc, không tập trung sản xuất hàng loạt với sản phẩm giá rẻ mà chuyển hướng sang tập trung vào các dịch vụ, sản xuất hàng tiêu dùng nội địa và xuất khẩu giá trị cao. Lúc này, Chính phủ sẽ ưu đãi cho các nhà sản xuất trong nước hơn là nhà đầu tư nước ngoài, chi phí nhân công vì thế cũng tăng cao hơn do lương cơ cở phải tăng để thu hút nhân tài, sản phẩm chất lượng cao đồng nghĩa với việc chi phí cũng tăng cao hơn. Tất yếu, sức cạnh tranh về chi phí của thị trường Trung Quốc cũng vì thế mà giảm xuống.
Ở một khía cạnh khác, Chính phủ tại rất nhiều quốc gia trong khu vực Đông Nam Á đang thực hiện chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, trong đó có Việt Nam. Chính vì lý do đó, rất nhiều các công ty đa quốc gia, thậm chí là các công ty Trung Quốc, đã tìm hướng chuyển nhà máy sang các nước này để tận dụng những lợi ích về chi phí lao động thấp và ưu đãi nhà đầu tư nước ngoài.
Sự thay đổi trong định hướng phát triển kinh tế của Trung Quốc cùng với chi phí xây dựng và giá đất công nghiệp ở mức cao tại một số nước trong khu vực là hai nguyên nhân chính giúp ngành BĐS công nghiệp của Việt Nam và các quốc gia Đông Nam Á khác có sức hấp dẫn cao
IMA khu vực Châu Á, một diễn đàn nơi các nhà quản lý cấp cao trong khu vực có thể thảo luận, trao đổi một cách thường xuyên và thẳng thắn về các thách thức của thị trường và trong lĩnh vực quản lý, ước tính tiền lương của lao động làm việc trong khu vực sản xuất, lắp ráp tại Trung Quốc đã tăng từ 2 USD/giờ trong năm 2010 lên mức 3,9 USD/giờ trong năm 2016. Trong khi đó, giá nhân công tại Việt Nam và Indonesia chỉ dao động ở mức 1-1,4 USD/giờ.
Một yếu tố nữa được JLL đưa ra để lý giải nguyên nhân khiến BĐS công nghiệp của Việt Nam trở nên hấp dẫn đó là giá đất công nghiệp và chi phí xây dựng tại các nước phát triển trong khu vực như Trung Quốc hay Indonesia đã tăng lên rất nhanh, đặc biệt là ở các thành phố lớn của Trung Quốc đại lục. Theo thống kê của JLL, giá đất công nghiệp ở Jakarta, thủ đô của Indonesia tính đến cuối năm 2015 là 162 USD/m2, còn tại thành phố Thương Hải của Trung Quốc, giá cả dao động ở mức 180 USD/m2. Trong khi đó, ở Việt Nam, chi phí cho đất đai chỉ quanh mức 100-140 USD/m2.
Về chi phí xây dựng, Thương Hải và một số thành phố lớn của Trung Quốc đang phải đối mặt với áp lực tăng giá nhanh chóng. Chi phí để thi công một nhà máy sản xuất một tầng từ năm 2010 đến năm 2015 đã tăng 100 USD/m2. “Nhìn chung, nếu so sánh với các thành phố lớn của Trung Quốc và Singapore, thì chi phí xây dựng ở các quốc gia Đông Nam Á khác, trong đó có Việt Nam, vẫn ở mức thấp”, bà Regina Lim nói.
