Sửa đổi Luật Đất đai: Bảng giá đất phải mang hơi thở cuộc sống

Trong bối cảnh kinh tế thị trường và sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hoá, hiện đại hoá, Luật Đất đai vẫn còn bộc lộ không ít bất cập, chồng chéo, nổi bật là vấn đề giá đất - trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai, dẫn đến: Tình trạng đất đai bị bỏ hoang, chiếm đoạt, tư hữu; nghịch lý giữa giá đất đền bù với giá thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi; chênh lệch địa tô bất hợp lý gây thất thoát ngân sách, 70% khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai…

Trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Phó trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hy vọng bảng giá đất phải mang hơi thở của cuộc sống và nó có sức sống tiềm tàng để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy, bởi khung giá đất trên thị trường cần đáp ứng các quy luật của thị trường. Nó phải phản ánh được hơi thở của cuộc sống đối với môi trường đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay.

Bỏ khung giá đất cần điều chỉnh sát với thị trường

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, trong những hạn chế còn tồn tại của Luật Đất đai 2013, vấn đề xác định giá đất, khung giá đất... là một trong những điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ.

Xác định giá đất theo giá thị trường. Nếu đối chiếu với Luật Đất đai 2013 đã quy định rất rõ là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, nhưng giá đất được ấn định bởi Nhà nước và có quy định về khung giá đất, bảng giá đất cụ thể ở từng địa phương và có hệ số K chênh lệch.Với khái niệm giá đất thị trường thì trong thị trường nó phải chấp nhận các quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị,...

Giá đất của thị trường không phụ thuộc vào giá đất của Nhà nước mà được hình thành qua những hoạt động trên thị trường, đôi khi nó có sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.

Đối với giá đất thị trường trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thì có 4 con đường hình thành gồm: do khung giá của Nhà nước, do hai bên tự thỏa thuận, do đấu giá và do cơ quan tư vấn về đất đai đưa ra để các bên giao dịch tham khảo.

Ở Việt Nam, hiện có các khái niệm khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể cho từng khu vực, từng thửa đất. Với quy định của pháp luật hiện hành thì bảng giá đất chỉ áp dụng vào đúng trong các trường hợp như Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong hạn mức sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở trong hạn mức giao đất. Bảng giá này cũng là căn cứ để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất đai và tính tiền bồi thường khi nhà nước gây thiệt hại về sử dụng đất và quản lý đất đai. Bên cạnh đó, bảng giá đất này cũng dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất trả cho người tự nguyện trả lại đất.

Như vậy, trong quy định thực tiễn vấn đề liên quan đến bảng giá đất và khung giá đất đang có nhiều yếu tố để các bên có thể áp dụng phương pháp cho từng tình huống cụ thể. Thực ra, đối với việc đưa ra giá đất để thực hiện, trong các kiến nghị của rất nhiều nhà khoa học, qua các hội thảo, diễn đàn thì mọi người đều thấy rằng cần có một cơ quan định giá đất độc lập để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Đồng thời cũng là phải bảo vệ quyền, lợi ích của Nhà nước, bởi đất đai là sở hữu toàn dân.

"Hiện nay, đang có thực trạng người dân không khai thật giá trị mua bán khi chuyển nhượng đất đai thông qua hợp đồng né thuế của Nhà nước. Điều này dẫn đến hệ quả, các giao dịch về đất đai không trung thực và không đủ tin cậy để làm số liệu và thông tin giao dịch của loại đất đó trên địa bàn. Nếu như Nhà nước lấy đúng giá trên hợp đồng mà các bên chuyển nhượng theo hợp đồng tại văn phòng công chứng để bồi thường cho người dân thì người dân không có sự hợp tác. Do đó, vấn đề kê khai giá chuyển nhượng nó có thể tăng gấp nhiều lần giá trị, khi không trung thực làm cho sự phản ánh giá quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng mua bán chuyển nhượng trên thực tế bất cập dẫn đến hậu quả tín dụng đen trên thị trường trong thời gian qua", PGS.TS Doãn Hồng Nhung chia sẻ với Reatimes.

Điểm mấu chốt là chúng ta cần làm sao để bảng giá đất sát với thị trường và việc ứng dụng nó trong thực tiễn thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp cũng như nhanh chóng nhận được sự đồng thuận của người có đất Nhà nước thu hồi và được bồi thường cần hệ số K điều chỉnh hợp lý để người sử dụng đất và nhà đầu tư yên tâm.

Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường

Các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.

Sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường trong đó có vấn đề quan trọng nhất là vấn đề giá đất của nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất.

Rõ ràng các vấn đề địa tô chênh lệch, lợi ích nhóm này có tác động trực tiếp đến đời sống của các cá nhân, hoạt động của doanh nghiệp và các tổ chức xã hội, đặc biệt là đối với các hoạt động đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ có ý nghĩa quan trọng, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Việc sửa đổi một cách có hiệu quả thì đòi hỏi có sự phối hợp tương tác giữa các cơ quan ban ngành với vai trò trọng tâm của Chính phủ và sự phối hợp giữa các Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch - Đầu tư, đặc biệt là Bộ Tài chính trong câu chuyện giá đất và vấn đề áp dụng khung giá trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.

Sự phối hợp giữa các cơ quan ban ngành kết hợp với hoạt động thông tin truyền thông là rất cần thiết để đưa các ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện nhanh các quy chế, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì phải thực hiện việc kê khai thông tin về đất đai.

Hài hòa lợi ích giữa các bên

Việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 là một vấn đề khá bức thiết và rất quan trọng khi nó sẽ giúp xử lý những những tồn tại có liên quan đến lĩnh vực đất đai như trong hàng loạt Luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; Luật đầu tư và Luật doanh nghiệp, Luật Quy hoạch,… Công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng đất công; tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất giao cho các cộng đồng và doanh nghiệp nhà nước. Các quy định của pháp luật nếu thiếu công khai, minh bạch sẽ tạo điều kiện phát sinh tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quá trình thực thi nhiệm vụ của cán bộ Nhà nước, hơn nữa sẽ phát sinh các xung đột trong quá trình áp dụng. 

Về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, PGS. TS Doãn Hồng Nhung cho rằng cần dựa trên nguyên tắc giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của người bị thu hồi đất.

Sự xung đột về lợi ích giữa các bên là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, đánh giá một cách tổng thể sự thiệt hại hay ảnh hưởng tiêu cực thường rơi vào phía người có đất bị thu hồi song tác động tích cực hay lợi ích lại nằm ở phía đối tượng được tiếp cận đất đai như chủ doanh nghiệp, chủ đầu tư; Sửa đổi Luật Đất đai cần phải đưa ra quy định bảo vệ quyền của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Dứt điểm hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện đại hóa hệ thống bản đồ địa chính, sơ đồ địa chính, số liệu đất đai quốc gia.

Quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận là một loại tài sản đặc biệt được phép trao đổi trên thị trường do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai. Vì vậy, quyền sử dụng đất “cần để dễ dàng, trao đổi, nghĩa là chúng cần được đo đạc, lập hồ sơ vô thường, đánh số, cấp giấy chứng nhận để dễ dàng lưu chuyển. Chứng thư đó càng ổn định, càng đáng tin cậy, thì đất đai mới sống tự do có cuộc đời riêng của nó…”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho biết.

Nên khi người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ sẽ được pháp luật bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai. Điều này giúp thuận lợi trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như minh bạch vì quyền lợi kinh tế của người đang sử dụng đất. Khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc tính toán bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sẽ trở nên thuận lợi hơn rất nhiều.

Một vấn đề quan trọng nữa, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, cần có cổng thông tin về đất đai chuyên biệt, cập nhật liên tục để phục vụ người dân truy cứu thông tin thuận tiện, tránh tình trạng mù mờ dẫn đến khiếu kiện đáng tiếc như hiện nay. Cần thiết phải thành lập hệ thống cơ quan tài phán hành chính về đất đai, cơ quan tài phán ở Trung ương trực thuộc Chính phủ, bộ máy tổ chức theo ngành dọc. Kiện toàn bộ máy hành chính ở cấp huyện và cấp xã là công bộc của dân, cơ quan hành chính có trách nhiệm trước hết là phục vụ nhu cầu của người dân. Bộ máy hành chính ở cơ sở áp dụng đúng pháp luật hiện hành, giải quyết thấu lý, đạt tình; bảo vệ người phát hiện, tố giác, người đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai để tránh đi tất cả mọi kẽ hở, xung đột, thiếu đồng bộ trong mọi pháp luật hiện nay có liên quan đến đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Kiểm soát được quyền lực khi Nhà nước thu hồi đất. Tăng cường sức mạnh toàn dân từ sở hữu toàn dân về đất đai.