"Mua bán kỳ nghỉ" trong BĐS: Đừng “chết” vì thiếu hiểu biết

Xung quanh vấn đề này, LS. Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw đã có những phân tích chi tiết.

Khoảng trống pháp lý

Khoảng 50 năm trước, hình thức Timeshare lần đầu tiên xuất hiện với việc chia sẻ quyền sử dụng chiếc máy tính của hãng IBM -  một tập đoàn hoạt động trong lĩnh vực công nghệ máy tính đa quốc gia và có trụ sở tại Armonk, New York, Mỹ. Timeshare, khi ấy, ra đời với ý nghĩa chia sẻ thời gian sử dụng sản phẩm với người khác.

Do không phải là sở hữu BĐS nên khách hàng sẽ không được cấp sổ hồng. Do vậy về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn là người chủ sở hữu.

Sau này, ý tưởng về “chia sẻ thời gian” được áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn và resort nghỉ dưỡng. Ngành công nghiệp du lịch nghỉ dưỡng timeshare có nguồn gốc ra đời ở Châu Âu trong những năm 1960. Tại Việt Nam, do loại hình mới nên khi ra đời đã xuất hiện nhiều khoảng trống pháp lý. Nguy hiểm nhất là khoảng trống pháp lý phục vụ quản lý nhà nước cũng như để bảo vệ bên yếu thế trong các giao dịch timeshare.

Theo LS. Nguyễn Thanh Hà, không thể để cho một tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua một DN Việt Nam huy động tiền của hàng ngàn, hàng vạn người mà thiếu sự bảo vệ của pháp luật.

Timeshare được diễn giải như sau. Nếu như sở hữu một BĐS du lịch – nghỉ dưỡng (resort, hotel, condotel, bungalow) trong 50 năm/vĩnh viễn (nghĩa là sở hữu tài sản toàn bộ thời gian trong năm), thì mô hình sở hữu kỳ nghỉ chia một năm thành 52 tuần và bán cho 52 khách hàng. Mỗi khách hàng sở hữu một tuần trong năm. Cùng một căn phòng, tuần này người này, tuần sau người khác ở, hoán vị như vậy đối với tất cả các căn phòng tại liên minh các khu nghỉ dưỡng.

Cụ thể, ở hai đạo luật liên quan sát sườn (Luật Thương mại và Luật Du lịch), hiện đều bỏ trống cho mô hình này. Trong đó, quy định về cung ứng dịch vụ trong Luật Thương mại đang chỉ có thể áp dụng đối với các giao dịch cung ứng dịch vụ lần đầu, còn giao dịch “bán lạị” kỳ nghỉ (hay là cung ứng lại dịch vụ) vẫn chưa được dự liệu. Thậm chí, ngay cả Luật Du lịch mới vừa được Quốc hội thông qua ngày 19.6 vừa qua thì sở hữu kỳ nghỉ vẫn chưa được quy định (?)

Cũng theo Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cơ sở cho việc mua bán trên thực tế chỉ là hợp đồng. Không phủ nhận tầm quan trọng của nguyên tắc tự do định đoạt và tự nguyện thỏa thuận của các bên, nhưng nếu Bộ luật Dân sự năm 2015 hoàn toàn “thả trôi” các mối quan hệ này cho các quyền tự quyết đó thì cơ sở pháp lý nào sẽ được dùng để định vị cho tính hợp pháp cũng như làm chuẩn mực để giải quyết các vấn đề phát sinh?

Đối chiếu thực tế, với trường hợp để lại thừa kế kỳ nghỉ cho người khác được hợp đồng ghi nhận và là quyền được để lại thừa kế theo hợp đồng, liệu Bộ luật Dân sự có đủ sức để bảo đảm quyền được để lại và hưởng thừa kế đó? Hay nếu có sự xung đột thì sẽ là vấn đề cực kỳ nan giải với khoảng trống quy định hiện nay.

Bởi lẽ, ngay cả câu hỏi liệu quyền sở hữu kỳ nghỉ có phải là “quyền tài sản khác” được định vị trong Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 hay không, cho đến nay vẫn chưa thể trả lời một cách chắc chắn.

Ngoài ra, cách thức đàm phán của một số công ty cung ứng sản phẩm trên thực tế thời gian qua đang có vấn đề. Hầu hết đều sử dụng hợp đồng mẫu nhưng chưa đáp ứng đúng quy trình pháp lý để sử dụng hợp đồng mẫu, như điều kiện đăng ký mẫu hợp đồng. Nhiều nội dung trong hợp đồng thiếu rõ ràng, nhiều điều khoản mập mờ bắt buộc phải được giải thích lại. Vì theo nguyên tắc bảo vệ người tiêu dùng trong các hợp đồng mẫu, quy định cần phải được giải thích theo hướng có lợi cho khách hàng.

Khách hàng “nắm dao đằng lưỡi”

Trước những khoảng trống pháp lý đầy rủi ro, khách hàng chỉ còn cách phải thật tỉnh táo khi đặt bút ký hợp đồng. Vì bản chất của mô hình sở hữu kỳ nghỉ là sở hữu dịch vụ chứ không phải là sở hữu BĐS nên chủ đầu tư không có nghĩa vụ phải có bảo lãnh của ngân hàng như trường hợp khách hàng mua nhà chung cư. Do đó, nếu chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để triển khai dự án thì quyền lợi của khách hàng sẽ ra sao?

Trước những khoảng trống pháp lý đầy rủi ro, khách hàng chỉ còn cách phải thật tỉnh táo khi đặt bút ký hợp đồng

Do không phải là sở hữu BĐS nên khách hàng sẽ không được cấp sổ hồng. Do vậy về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn là người chủ sở hữu. Điều đó có nghĩa chủ đầu tư có toàn quyền cầm cố, thế chấp BĐS nghỉ dưỡng để vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, ngân hàng hoàn toàn có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ.

Có nhiều người hiểu nhầm là sau này có thể chuyển nhượng là dễ sinh ra lợi nhuận. Thực ra, khi mua Timeshare chúng ta chỉ có gói về kỳ nghỉ trong một thời gian nào đó chứ không có quyền sở hữu toàn bộ. Quyền lợi chỉ dừng lại trong hợp đồng đối với chủ đầu tư ký với mình.Trong khi đó, gần đây một số chủ đầu tư đã phá sản dù công ty mẹ là nhà đầu tư lớn. Vì vậy, hình thức Timeshare chỉ phù hợp với người sở hữu thật sự có nhiều tiền để đầu tư và không sử dụng vốn vay, người hay đi du lịch nghỉ dưỡng, địa điểm biệt thự có khách du lịch thường xuyên và ổn định – LS. Nguyễn Thanh Hà khuyến cáo.