Những thập niên trước, nhiều doanh nghiệp BĐS xây dựng "phất lên" nhờ mua hoặc xin được quỹ đất "vàng" với mức giá "rẻ như bèo". Tuy nhiên thực tế đó không diễn ra lâu, đã xa rồi thời các doanh nghiệp địa ốc lãi hàng chục, thậm chí hàng trăm lần mỗi khi làm và bán một dự án.
Hiện nay, phần lớn nhà đầu tư phải bỏ ra một số tiền lớn cho các khoản chi khác nhau để làm thủ tục nhận đất làm dự án. Cũng nhờ “cái khó ló cái khôn”, để tồn tại trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh khốc liệt, doanh nghiệp đã phải tìm mọi cách để tối đa hóa lợi nhuận, đồng nghĩa với việc làm sao để số tiền chi cho đất xây dựng ít nhất có thể.
Có lẽ cũng vì vậy mà thời gian gần đây, những nhà đầu tư sắc bén đã nhanh chóng nhìn thấy “mỏ vàng” trên sàn chứng khoán. Khi thị trường BĐS phục hồi, cũng là lúc xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) diễn ra mạnh mẽ. Doanh nghiệp lớn muốn thâu tóm doanh nghiệp nhỏ hơn không chỉ bởi nhìn thấy giá trị doanh nghiêp hay cơ hội kinh doanh mà còn nhắm đến mục tiêu quỹ đất đẹp doanh nghiệp nhỏ này sở hữu. Một vài dẫn chứng sáp nhập doanh nghiệp dưới đây có thể thấy được làn sóng mạnh mẽ của xu hướng này.
Delta quá "hời" khi mua TET
CTCP Xây dựng Dân dụng và Công nghiệp Delta chưa niêm yết trên sàn chứng khoán nhưng lại khiến giới đầu tư “choáng” khi tuyên bố chuẩn bị tiến hành thâu tóm CTCP Vải sợi may mặc miền Bắc (mã TET - HNX). Cụ thể, Đại hội cổ đông bất thường của TET diễn ra vào cuối tháng 11/2016 đã thông qua nội dung chấp thuận cho nhóm nhà đầu tư Delta (bao gồm CTCP Xây dựng Dân dụng và Công nghiệp Delta, CTCP Xây dựng và Ứng dụng Công nghệ Delta- V và bà Nguyễn Thị Kim Dung) được sở hữu đến tối đa 79% số cổ phiếu đang lưu hành của công ty (4,51 triệu cổ phiếu trên tổng số 5,7 triệu cổ phiếu TET đang lưu hành) mà không cần chào mua công khai.
Điều đáng chú ý là tại sao một công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực xây dựng lại có ý định mua lại công ty vải sợi, trong khi lợi nhuận hàng quý của TET chỉ dao động từ 1 – 4 tỷ đồng. Thật ra, mặc dù hoạt động kinh doanh của TET không thực sự nổi bật nhưng TET đang nắm trong tay những khu đất "vàng" tại Hà Nội như trụ sở chính đặt tại 37 Lý Thường Kiệt – Hà Nội có diện tích lên tới 1.028 m2, đất kho, xưởng 12.407 m2 tại 79 Lạc Trung; Tổng kho Đức Giang (Long Biên) với diện tích hơn 25.000 m2, đất tại Tổng kho Giáp Bát có diện tích khoảng 3.700m2.
Sau giai đoạn dài gần như không có thanh khoản trên thị trường chứng khoán, thông tin Delta tiến hành thâu tóm đã giúp cổ phiếu TET đã tăng vọt từ vùng giá 14.000 đồng lên 30.000 đồng chỉ trong thời gian ngắn. Việc tăng giá của cổ phiếu TET có lẽ là diễn biến tất nhiên, nhưng giới đầu tư vẫn đánh giá cao tầm nhìn xa của Delta.
Vì dù giả định rằng nếu có phải mua cổ phiếu TET với mức giá cao nhất thì Delta cũng chỉ cần bỏ ra ước chừng chưa đầy 200 tỷ đồng để “thâu tóm” công ty sợi này. Trong khi đó, Delta có thể sở hữu những khu đất có trị giá gấp vài chục lần số tiền bỏ ra đầu tư. Với kế hoạch thâu tóm TET, có thể thấy sau nhiều năm hoạt động thuần trong lĩnh vực xây dựng, Delta đã mở rộng sang đầu tư BĐS và đây cũng là hướng đi mà nhiều doanh nghiệp xây dựng đã và đang áp dụng.
CII nhắm 400 ha đất tại NBB
Mới đây, Hội đồng quản trị CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (mã CII) đã công bố kế hoạch thành lập CII Land thông qua việc gia tăng tỷ lệ sở hữu của CII tại CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã NBB) lên 51%.
Thực ra, ý định thâu tóm NBB của CII đã bắt đầu từ năm 2015. Tại tthời điểm này, CII mới có kế hoạch đàm phán với NBB về việc gia tăng tỷ lệ sở hữu của CII tại NBB lên 45% vào cuối 2015. Nhưng quá trình đã diễn ra chậm hơn dự kiến do nhóm cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài của NBB không đồng thuận với đề xuất M&A mức giá 27.200 đồng/cp.
Tính đến năm 2016, CII đã giảm tỷ lệ sở hữu tại NBB xuống 19,99% và ngừng kế hoạch thâu tóm công ty này. Nguyên nhân là do từ hai phía. Trong khi lãnh đạo NBB chưa thống nhất được việc CII muốn mua cổ phiếu phát hành thêm để nắm quyền kiểm soát thì CII cho biết họ muốn thực hiện đánh giá lại các dự án đầu tư của NBB.
Tuy nhiên, đến đầu năm 2017, CII lại mua thêm 1,24 triệu cổ phần NBB, tăng tỷ lệ sở hữu lên 22,14% (tương đương 12,88 triệu cổ phần). Do NBB mới thực hiện chuyển đổi 127,5 tỷ đồng giá trị trái phiếu chuyển đổi thành gần 5,67 triệu cổ phiếu cho 2 nhà đầu tư, nâng tổng cổ phiếu của công ty lên 63,98 triệu, nên thực chất tỷ lệ sở hữu của CII chỉ là 20,1%.
Đến ngày 21/2, CII tiếp tục gom thêm hơn 820.000 cổ phiếu NBB . Qua đó, CII tăng số cổ phần NBB nắm giữ lên 15,2 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 23,81%). Như vây, sau một thời gian gián đoạn, CII “giữ quyết tâm” thâu tóm NBB. Và nếu như thương vụ thâu tóm NBB diễn ra thành công, CII sẽ tận dụng được lợi thế kinh nghiệm và quỹ đất sạch của NBB. Được biết, NBB đang nắm gần 400 ha đất. Trong đó tại TP. HCM có 26ha.
TDH nhắm quỹ đất của FDC tại Cần Giờ, Phùng Khắc Khoan
Từ cuối năm 2016, CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư TP.HCM (mã FDC) đã xin ý kiến cổ đông về việc cổ đông lớn CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH) tăng tỷ lệ sở hữu tối đa lên 65% vốn điều lệ của Fideco mà không phải thực hiện chào mua công khai theo các quy định về chào mua công khai tại các thời điểm nhận chuyển nhượng cổ phiếu.
Kế hoạch tăng sở hữu Fideco đã được TDH thông báo từ đầu năm 2016 với tỷ lệ nắm giữ 51% vốn tại Fideco. Đến cuối năm 2016 (tháng 11 - tháng 12/2016), TDH dự kiến mua thêm tối đa hơn 18,2 triệu cổ phiếu FDC, qua đó nâng số lượng cổ phiếu FDC sau khi mua lên hơn 25 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ 65%. Hình thức mua dự kiến là thỏa thuận, không chào mua công khai, thời gian thực hiện từ 6 đến 9 tháng.
Lãnh đạo TDH từng chia sẻ, mục đích của doanh nghiệp này tham gia mua cổ phần FDC không gì khác là nhắm vào quỹ đất của FDC như tại Cần Giờ, Phùng Khắc Khoan. Với dự án tại Phùng Khắc Khoan, diện tích hơn 2.000 m2, thủ tục hơn 1.000m2 đã xong, còn lại đang triển khai, dự kiến kết thúc trong quý III - IV/2016.
TDH kỳ vọng 2 bên sẽ cùng nhau thực hiện cụm văn phòng - căn hộ dịch vụ tại đây. Đánh giá bước đầu, dự án sẽ đem lại lợi nhuận cao vì riêng phần hiện hữu đã có lời tương đối lớn.
