Sau một thời gian dài tìm kiếm, chị H. (Thanh Xuân, Hà Nội) tìm được một căn nhà ưng ý mặt đường phố Huế với mức giá 4,5 tỷ đồng. Căn nhà này có diện tích khá lớn, có chỗ đỗ xe ô tô, mặt tiền rộng, rất thuận tiện cho việc kinh doanh shop quần áo của chị.
Dù biết ngôi nhà này đã bị chủ thế chấp ngân hàng để vay 2 tỷ đồng nhưng vì quá ưng ý lại thấy giá bán rẻ hơn nhiều so với thị trường nên chị H. vẫn quyết mua. Theo đó, chị H. chuyển 2 tỷ đồng cho chủ nhà tất toán với ngân hàng để giải chấp, lấy giấy tờ ngôi nhà về làm thủ tục mua bán. Vì muốn tiết kiệm tiền thuế lại không am hiểu pháp luật nên chị H. mới chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng, chưa có thủ tục sang tên ngôi nhà.
Tuy nhiên sau đó, hợp đồng chuyển nhượng ngôi nhà đã bị tòa án tuyên vô hiệu do giao dịch làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba. Lý do là bởi chủ nhà đang bị một người khác kiện tranh chấp tiền vay và ngôi nhà mà chị H. mua bị cưỡng chế, kê biên theo quy định.
Nếu không thỏa thuận được với bên thứ ba thì số tiền 2 tỷ đồng chị trả cho bên bán sẽ không được đảm bảo và chưa biết khi nào lấy lại được. “Tưởng khôn hóa dại, bỏ cả đống tiền mua nhà thành cho vay không lãi, khó đòi, muốn lấy lại phải nhờ luật pháp can thiệp. Đúng là tham thì thâm”, chị Hà than thở.
Tương tự, ông Nguyễn Văn Q. (quận Thủ Đức, TP.HCM) cũng đang đau đầu vì chưa biết làm cách nào để lấy lại được số tiền đặt cọc mua mảnh đất đang thế chấp ngân hàng. Theo lời kể của ông Q., cách đây gần 1 năm, ông Trần Đức C. làm ăn thua lỗ nên rao bán mảnh đất ở phường Linh Chiểu với giá 2,8 tỷ đồng. Ông C. thừa nhận mình đã thế chấp mảnh đất này để để vay ngân hàng 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, thấy mảnh đất giá hời, nằm ở vị trí đẹp, đã được ngân hàng thẩm định xem xét kỹ tính pháp lý trước khi nhận thế chấp nên ông Q. quyết định chuyển 300 triệu đồng cho ông C. để tất toán với ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế số tiền ông C. nợ ngân hàng lên đến hơn 1 tỷ đồng. Ông C. hứa hẹn trong vòng 2 tháng sẽ lo đủ tiền trả nốt cho ngân hàng và rút giấy tờ mảnh đất về.
Nhận thấy tình hình có vẻ không thuận lợi, nếu cố thực hiện giao dịch sẽ gặp rủi ro nên ông Q. ngỏ ý muốn lấy lại tiền đặt cọc nhưng ông C. trở mặt không đồng ý. Bất đắc dĩ, ông Q. đành tìm đến luật sư nhờ trợ giúp nhưng luật sư cho biết các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản đang cầm cố, thế chấp không được pháp luật bảo vệ, trừ trường hợp có văn bản đồng ý của bên nhận bảo đảm (giấy tờ này phải được người có thẩm quyền ký tên đóng dấu, cho phép mua bán).
Tuy nhiên đây là điều khó bởi thực tế không ngân hàng nào chịu giải chấp nếu người vay chưa làm thủ tục tất toán. Đến lúc này, ông Q. biết mình “cầm dao đằng lưỡi” thì đã quá muộn.
Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng và chủ nhà muốn giao dịch thì vẫn có thể thực hiện được nếu có sự hỗ trợ của ngân hàng. Tuy nhiên, người bán, người mua và ngân hàng sẽ ký một hợp đồng thỏa thuận 3 bên.
Theo đó, bên mua phải nộp một khoản tiền vào tài khoản của ngân hàng (mà bên bán đang nợ). Khi ra công chứng mua bán nhà, ngân hàng sẽ thu hồi khoản mà bên bán đang nợ và trả lại phần còn dư cùng giấy tờ nhà đất đang cầm cố.
Tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ và tuân thủ đúng quy trình trên. Nhiều người biết rõ giao dịch không được pháp luật bảo vệ, tiềm ẩn rủi ro cao, song vì hám lợi nên vẫn liều vì hy vọng mua được tài sản giá rẻ. Nhiều trường hợp phải ngậm “quả đắng” do bị bên bán tráo trở lật lọng không giữ lời hứa, từ chối ký hợp đồng như thỏa thuận trước đó hoặc đòi phí giao dịch cao hơn mức thỏa thuận, thậm chí hơn giá thị trường.
Có trường hợp, chủ tài sản đồng ý bán, thực hiện xong giao dịch nhưng lại phát sinh bên thứ ba liên quan hoặc tài sản đã bị cơ quan chức năng kê biên, phong tỏa trong vụ án khác không thể bán được. Cá biệt, có trường hợp bên bán cấu kết với nhân viên ngân hàng để trục lợi từ người mua.
Vì vậy, để hạn chế rủi ro, trước khi quyết định mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng, người mua cần tìm hiểu kỹ nguồn gốc tài sản, thông tin về người sở hữu. Nếu phát hiện bất kỳ dấu hiệu nào không an toàn thì nên dừng lại, đừng ham rẻ để rồi “tiền mất tật mang”.
