Trên thực tế, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã được Luật kinh doanh BĐS 2014 đề cập ở điều 56. Theo đó, các chủ đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho dự án. Tháng 8/2015, Thông tư 07/2015 của ngân hàng nhà nước cũng có hiệu lực với những quy định cụ thể về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, chuyên gia tài chính, ngân hàng - Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng đây chỉ là giải pháp ngắn hạn vì bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chưa hẳn đã an toàn tuyệt đối. Bởi theo nội dung của bảo lãnh BĐS, ngân hàng bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ.
Như vậy, người thụ hưởng bảo lãnh mua nhà chỉ được giao nhà ở đúng tiến độ, còn chất lượng sản phẩm không được bảo đảm. Theo đó, rủi ro, khiếu kiện, tranh chấp sau khi bàn giao nhà vẫn tiếp tục tái diễn.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho hay, hiện nay ông không có thống kê cụ thể về việc các ngân hàng đã thực hiện vấn đề bảo lãnh là bao nhiêu. Nhưng ở ngân hàng ông Hiếu đang làm việc, cũng đã phát hành rất nhiều chứng thư bảo lãnh cho các chủ đầu tư có quan hệ với ngân hàng.
Tuy nhiên, vấn đề phát hành bảo lãnh cũng có nhiều rủi ro, bên cạnh đó ngân hàng hay tổ chức tín dụng không được cho 1 khách hàng vay quá 15% trên vốn tự có. Thế nên, các ngân hàng tỏ ra rất thận trọng trong vấn đề phát hành này.
Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, hiện nay người mua nhà cũng chưa quan tâm đến vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Phần lớn, người mua nhà rất ít khi đòi hỏi quyền lợi với nhà đầu tư, vì thế các nhà đầu tư cũng không nhắc đến, bỏ qua vấn đề bảo lãnh. Đây cũng chính là rủi ro cho người mua nhà.
Là người có kinh nghiệm trong 40 năm ngành ngân hàng, 30 năm ở Mỹ và 10 năm ở Việt Nam, ông Hiếu nêu vấn đề: Bảo lãnh mua nhà có phải là giải pháp cho thị trường Việt Nam không?
Đưa ra ví dụ so sánh, ông Hiếu cho biết: Tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên nhân chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vốn. Và chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng rồi xây dựng rồi sau khi hoàn thành, khách hàng chỉ việc đến mua. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng.
Ở Việt Nam, người tiêu dùng đang bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai dự án dù đã huy động góp vốn từ dân, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.
Theo đó, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam không phải là liệu pháp trường tồn, bởi thiếu sót trong bảo lãnh bất động sản tại Việt Nam là việc bảo lãnh cho người giao nhà phải giao đúng tiến độ. Một phần khác, việc bảo lãnh bất động sản sẽ kéo dài và có hiệu lực đến 30 ngày sau khi nhà được bàn giao. Thời gian 30 ngày để người tiêu dùng kiểm tra những vấn đề còn tồn tại ngay sau khi giao nhà.
Ngân hàng bảo lãnh chỉ thực hiện nghĩa vụ giao nhà đúng tiến độ chứ không bảo lãnh chất lượng nhà ở.
Ông Nguyễn Trí Hiếu cho biết thêm, chi phí bảo lãnh là do chủ đầu tư thanh toán và chỉ xoay quanh ở mốc 1% (tùy vào quy hệ giữa ngân hàng và chủ đầu tư). Theo đó, ông Hiếu khuyến cáo: Ngoài việc xem xét những dự án có chứng nhận của ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cũng phải tìm hiểu năng lực chủ đầu tư cũng như ngân hàng đứng ra bảo lãnh thông qua ngân hàng nhà nước.
Cũng theo ông Hiếu, những khách hàng có tài khoản trong một ngân hàng nào đó có thể tận dụng vai trò khách hàng để tìm hiểu bảo lãnh của từng ngân hàng đó hoặc những ngân hàng khác. “Tóm lại, trong giai đoạn này thì việc bảo lãnh là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, vì chỉ có như vậy những tình trạng ôm nợ, tiền mất tật mang sẽ hạn chế xảy ra”, TS Hiếu nói.
