Khi dự án bất động sản bị thế chấp
Thông tin dự án bất động sản bị chủ đầu tư mang ra thế chấp đã tiếp tục làm nóng dư luận và gây hoang mang cho khách hàng mua chung cư trong thời gian gần đây. Ám ảnh về khả năng bị mất nhà do dự án bị thế chấp khiến chính những khách hàng phải đứng ngồi không yên. Điển hình nhất gần đây là vụ việc khi một số cư dân ở dự án Golden Field (chủ đầu tư là Tổng Công ty MBLand) mang hợp đồng mua bán căn hộ của mình đến các ngân hàng để vay vốn nhưng đều bị từ chối. Theo lý giải của phía ngân hàng, căn hộ của họ đang bị thế chấp bởi chủ đầu tư.
Đáng lo ngại đó là những cuộc đối chất bất thành của cư dân Golden Field với chủ đầu tư. Đến thời điểm hiện tại, vụ việc vẫn chưa tìm lời giải thích thỏa đáng và cách giải quyết từ phía chủ đầu tư còn cư dân “như ngồi trên đống lửa” khi bỏ tiền tỷ ra mua nhà nhưng quyền sở hữu lại bị xâm phạm.
Dự án Golden Field Mỹ Đình quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. (Ảnh: Đỗ Linh)
Theo luật sư Trần Đức Phượng, việc chủ đầu tư thế chấp dự án, nhà ở để vay vốn là hoạt động của doanh nghiệp, tuy nhiên nếu không thực hiện đúng thì sẽ trở thành rủi ro đối với người mua nhà. Mặt khác, tùy theo mỗi giai đoạn có góc độ pháp lý khác nhau và sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà.
“Trong trường hợp dự án chưa đủ điều kiện giao dịch (chưa có thông báo của Sở Xây dựng): Nếu người mua ký hợp đồng và giao tiền cho chủ đầu tư thì tất cả các giao dịch này đều bị xem là vô hiệu nên khi giải quyết đến vấn đề xử lý dự án/căn hộ bị thế chấp thì người mua chỉ biết trông chờ vào sự hỗ trợ của các bên liên quan mà hoàn toàn không có quyền gì.
Trong trường hợp dự án đủ điều kiện giao dịch (có thông báo của Sở Xây dựng): Tại thời điểm này Sở Xây dựng sẽ kiểm tra về điều kiện của dự án đủ điều kiện đưa ra giao dịch, việc thế chấp và giải chấp (nếu có), bảo lãnh ngân hàng. Nếu dự án/nhà ở đang thế chấp thì buộc phải giải chấp, tuy nhiên theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì có quy định thêm là nếu không có giải chấp thì phải có văn bản đồng ý của ngân hàng”, luật sư Trần Đức Phượng phân tích.
Giảm rủi ro mua phải nhà ở đang bị thế chấp
Từ phân tích của luật sư Trần Đức Phượng, để giảm rủi ro mua phải nhà ở đang bị thế chấp, người mua cần phải dựa vào thông báo của Sở Xây dựng để quyết định việc ký hợp đồng mua với chủ đầu tư. Đây là cách an toàn nhất và tránh được nhiều rủi ro. Điều quan trọng nhất của người mua là việc thanh toán phải đúng theo quy định hợp đồng mua bán và thỏa thuận của ngân hàng đang nhận thế chấp.
“Trước khi nhận nhà thì dựa vào văn bản bảo lãnh của ngân hàng để đảm bảo quyền cho mình. Sau khi nhận nhà thì dù dự án có thế chấp trước đó (nhưng có văn bản của ngân hàng) thì quyền của người mua được các chủ thể khác phải giải quyết cho dù dự án/nhà ở bị xử lý”, luật sư Phượng chia sẻ.
Còn theo luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty luật My Way, “thông thường, tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án khi chấp thuận cho chủ đầu tư bán dự án sẽ ràng buộc điều khoản là khách hàng phải thanh toán vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đó (để quản lý dòng tiền, thu hồi nợ…). Do đó, đây cũng là một điều khách hàng cần lưu tâm khi mua dự án đang được thế chấp để bảo vệ quyền lợi của mình”.
Trong trường hợp, khi đã có thông báo dự án đủ điều kiện giao dịch (thông báo của Sở Xây dựng) và việc ký hợp đồng mua bán đã được thực hiện nhưng chủ đầu tư lại mang đi thế chấp, luật sư Phượng khẳng định, đây là hành vi vi phạm pháp luật và hợp đồng thế chấp này sẽ không được công nhận. Điều này đồng nghĩa với việc quyền lợi người mua trong trường hợp này được đảm bảo, các bên tôn trọng và được pháp luật bảo vệ.
“Đối với những khách hàng ký trước khi dự án đủ điều kiện (bán lúa non) thì phải tiến hành việc ký kết hợp đồng đúng theo quy định pháp luật khi dự án đủ điều kiện để đảm bảo quyền của mình. Với những trường hợp phát hiện dự án/căn hộ của mình bị chủ đầu tư mang đi thế chấp thì tùy thuộc vào từng thời điểm so với hợp đồng mua bán căn hộ để xác định việc thế chấp đó đúng hay sai và có cách xử lý phù hợp”, luật sư Trần Đức Phượng cho biết thêm.
