Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) vừa có báo cáo "Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 - 2020”. Theo đó, đơn vị này cho biết, bất động sản là ngành hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Cụ thể, tăng trưởng kinh tế kéo theo thu nhập người dân được cải thiện đã dẫn đến sự bùng nổ về nhu cầu nhà ở trong những năm qua.
Từ một thị trường bất động sản chỉ phát triển tập trung tại một số thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội thì nay thị trường đã phát triển nở rộ, lan rộng ra nhiều địa phương khác như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai,...
Báo cáo này cũng cho thấy chỉ trong vòng 10 năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản có quy mô vốn lên đến hàng tỷ USD như Vingroup, Novaland, Sun Group và FLC. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển của ngành bất động sản trong dài hạn.
Song báo cáo này cũng cho thấy, mặc dù có những bước tiến đáng ghi nhận, song thị trường bất động sản Việt thời gian qua cũng đồng thời đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Trong đó, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 - 8%/năm.
Rõ ràng mức tăng giá bất động sản đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người. Do đó, xét về triển vọng ngành, bất động sản vẫn được giới phân tích đánh giá khá thận trọng trong giai đoạn này vì những rủi ro mang tính ngắn hạn.
Theo đó, các loại hình bất động sản thương mại có thể bị ảnh hưởng do các vấn đề về pháp lí, xây dựng dự án, quy hoạch vẫn còn ách tắc, mặt bằng lãi suất cho vay dự báo tăng và xu hướng siết chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Báo cáo của Vietnam Report, tại thời điểm cuối quý I/2019, rủi ro của thị trường bắt đầu tăng. Trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỉ đồng.
Thông thường, giá trị hàng tồn kho lớn rất hay xuất hiện ở các doanh nghiệp ngành bất động sản do đặc thù riêng về ngành nghề này là doanh thu phụ thuộc nhiều vào chu kì bán hàng kéo dài đến vài năm.
Trong số 40 doanh nghiệp đang có tồn kho lớn nhất thị trường thì có tới 20 doanh nghiệp bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỉ lệ giá trị hàng tồn kho lên đến 2.000 tỷ đồng.
Báo cáo đưa ra nhận định, tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị bơm lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc tháo chạy trong tương lai trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn.
Ngoài ra, nguồn thu ngân sách từ bất động sản giảm hơn 60% trong 7 tháng đầu năm 2019. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản tăng trưởng chậm lại, sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà đã diễn ra tại nhiều nơi trong thời gian qua. Điều đáng chú ý là mặc dù giao dịch bất động sản đang giảm mạnh nhưng mặt giá lại không giảm.
Sau tất cả các phân tích, Vietnam Report vẫn đưa ra quan điểm, dựa trên bối cảnh kinh tế Việt Nam có nền tảng vĩ mô tốt cùng sự phát triển của thị trường chứng khoán thì việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau nhằm phát triển hệ thống doanh nghiệp khá lạc quan. Do đó, dù có trầm lắng trong những tháng qua nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa “đóng băng” như một số ý kiến lo ngại.
Nhìn chung, nhu cầu nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu nên trong thời điểm thị trường thuận lợi nhu cầu đầu tư bùng nổ hơn. Trái lại, tại thời điểm khó khăn thì nhu cầu đầu tư sẽ giảm xuống, tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn luôn ổn định. Sự dư thừa về nguồn cung bất động sản được dự báo có thể xảy ra trong vòng vài năm tới trong bối cảnh kinh tế thế giới đang diễn biến rất phức tạp.
