PV: Trong năm 2016, thị trường văn phòng – mặt bằng bán lẻ được đánh giá là khá sôi động. Ngay từ đầu năm đã có sự bứt phá và giữ vững sự tăng trưởng đến cuối năm. Bà đánh giá thế nào về phân khúc này trong năm 2017?
Bà Hoàng Diệu Trang: Khởi sắc từ quý IV năm 2015, thị trường văn phòng trong 2016 đúng là đã diễn ra khá sôi động: nguồn cầu tăng, nhiều giao dịch diễn ra, tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt là phân khúc hạng A.
Trong năm 2017, thị trường văn phòng sẽ theo đà tiếp diễn nhưng sẽ có sự phân tách theo khu vực. Phía Tây và cận trung tâm Hà Nội có nguồn cung lớn hơn trong phạm vi trung tâm. Vì vậy, dự kiến sẽ có diễn biến sôi động hơn trong năm 2017.
Hoặc chúng ta có thể sẽ nhìn thấy một xu hướng nữa là sự tăng giá của văn phòng hạng A trong trung tâm. Nguồn cung của khu vực này sẽ không còn đáp ứng được nhu cầu về diện tích thuê của các doanh nghiệp lớn mà sẽ phải dịch chuyển ra khu vực cận trung tâm hoặc phía Tây.
Còn thị trường mặt bằng bán lẻ có phần kém sôi động hơn so với văn phòng. Năm 2016, nhìn thấy sự dịch chuyển từ các khối đế trung tâm thương mại (TTTM) ra các khu vực nhà mặt phố. Savills ghi nhận một loạt giao dịch diễn ra trên thị trường nhưng chủ yếu tại các vị trí đẹp và trung tâm, là dòng sản phẩm shophouse.
Khối đế TTTM có một số hạn chế mà khách hàng đều muốn vươn ra phía ngoài nhiều hơn. Một số dự án của Vincom cũng chủ yếu dùng các thương hiệu của chính tập đoàn này chứ không thu hút được nhiều từ các doanh nghiệp bên ngoài. Năm 2017, nguồn cung các khối đế TTTM tiếp tục tăng, tạo thêm áp lực cho thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội.
Theo dự báo, năm 2017, thị trường văn phòng sẽ phát triển mạnh. Ảnh: Xuân Tùng
PV: Thưa bà, trong năm qua, mặc dù thị trường văn phòng – mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội và TP. HCM đều có sự tăng trưởng. Tuy nhiên, về những tháng cuối năm, phân khúc này bắt đầu có sự phân hóa. Tại TP. HCM, do thiếu nguồn cung đã đẩy giá thuê tăng và diễn ra một cuộc đua đầy kịch tính. Còn tại Hà Nội, do nguồn cung dồi dào nên giảm nhẹ. Liệu trong năm 2017 điều này có lặp lại?
Bà Hoàng Diệu Trang: Từ đầu năm 2016 đến nay, giá thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM, ở cả hai loại hình văn phòng và mặt bằng bán lẻ, đã bị đẩy lên rất cao do hạn chế về nguồn cung. Theo đúng chu kỳ, thời điểm này các công ty, doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng và phát triển văn phòng của mình, nhưng vấn đề ở chỗ họ chỉ tập trung ở trung tâm.
Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, doanh nghiệp muốn thay đổi, một là phải chờ dự án mới, hai là phải trả cao hơn để thuê được mặt bằng ở những vị trí đẹp. Điều này hình thành nên một cuộc đua đầy kịch tính ở TP. HCM, ở cả phía cung và cầu.
Trong khi đó, Savills nhận thấy, thị trường Hà Nội sẽ chậm hơn TP. HCM một nhịp. Năm 2016, sức ép về nguồn cung tại Hà Nội chưa tác động đến giá thuê, nhưng sự thay đổi này có thể xảy ra trong 2017.
PV: Theo bà, sự xuất hiện của các thương hiệu bán lẻ quốc tế lớn thời gian qua sẽ có tác động như thế nào đến thị trường văn phòng - mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam trong năm 2017?
Bà Hoàng Diệu Trang: Các chuỗi thương hiệu thời trang xuất hiện tại Việt Nam đã có tác động “hâm nóng” và khuyến khích các nhà đầu tư thị trường bán lẻ. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, sự việc Parkson ở Keangnam và Thái Hà phải rút khỏi thị trường Việt Nam cho thấy, cần có sự cơ cấu các nhãn hàng thời trang và cân nhắc về vị trí phù hợp cho thương hiệu của mình.
Ngoài ra, chúng ta cũng nhìn thấy một xu thế là các nhãn hàng thời trang muốn dịch chuyển từ TTTM sang shophouse, như Christian Louboutin, Max Mara.
Zara vừa qua cũng tạo ra một hiệu ứng rất lớn trong TP. HCM, gây được sự quan tâm của người tiêu dùng đối với mặt hàng này. Khi các thương hiệu này gia nhập, thường kèm theo các đối tác hoặc cùng ngành tạo thành xu thế và làm cho thị trường bán lẻ của chúng ta hấp dẫn hơn.
PV: Vậy còn sự phát triển mạnh mẽ của các chuỗi siêu thị, cửa hàng tiện lợi, như Vinmart, Circle K thời gian vừa qua đã tác động như thế nào đến thị trường, thưa bà?
Bà Hoàng Diệu Trang: Điều này thể hiện một sự chuyển biến rất uyển chuyển của thị trường bán lẻ trong thời gian vừa qua. Nếu như trong những năm trước, một loạt các khối department store dưới tên của Parkson được đặt tại các trung tâm thương mại thì nay với xu hướng muốn ra khỏi TTTM. Các siêu thị đang dần thế chỗ tại những mặt bằng này.
Điều đó cũng phản ánh tác động của tình hình kinh tế: trong những năm tình hình kinh tế khó khăn thì việc đặt các thương hiệu thời trang tại TTTM sẽ không hiệu quả; với việc người tiêu dùng cắt giảm chi tiêu thì việc đặt siêu thị tại các TTTM sẽ hiệu quả hơn.
PV: Thưa bà, hiện nay, Chính phủ đang đặt mục tiêu từ nay đến năm 2020, cả nước sẽ có 1 triệu doanh nghiệp (hiện mới có 500.000 doanh nghiệp). Theo bà, việc Chính phủ đặt mục tiêu như vậy sẽ tác động thế nào tới thị trường văn phòng – mặt bằng bán lẻ trong thời gian tới?
Bà Hoàng Diệu Trang: Việc Chính phủ đặt mục tiêu từ nay đến năm 2020 cả nước sẽ có 1 triệu doanh nghiệp cũng có thể coi là một cú hích đối với thị trường văn phòng.
Còn đối với thị trường bán lẻ, sức mua của người tiêu dùng, yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài có ảnh hưởng rất lớn. Thị trường bán lẻ muốn hoạt động tốt cần chú trọng đến chất và lượng, sự chuyên nghiệp của các đối tác trong nước. Có như vậy mới mời gọi được thêm các nhà đầu tư nước ngoài.
Xét ở tầm vĩ mô, bất kỳ đất nước hay doanh nghiệp nào cũng đặt mục tiêu phát triển cho mình. Việc này sẽ thúc đẩy các công ty mở rộng sản xuất, tăng sự hiện diện trên thị trường, kéo theo nhu cầu thành lập văn phòng hay thuê mặt bằng bán lẻ.
Mục tiêu của Chính phủ là 2020, tức là còn khoảng 3 năm nữa, chúng ta kỳ vọng việc kinh doanh và phát triển của doanh nghiệp tốt sẽ là động lực cho thị trường BĐS văn phòng và mặt bằng bán lẻ.
PV: Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!
