Các gói hỗ trợ từ Nhà nước
Tại tọa đàm "Gỡ nút thắt pháp lý cho bất động sản: Từ chính sách đến thực tiễn” vừa được tổ chức tại TP. HCM, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đã chia sẻ về nội dung trên. Theo vị chuyên gia, từ cuối năm 2022 tới nay liên tục có các chính sách mới được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn hơn. Chính phủ cùng Ngân hàng Nhà nước nỗ lực tháo gỡ các nút thắt về pháp lý và vốn cho thị trường bất động sản vì đây là ngành kinh tế lớn, có ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực và liên quan tới hệ thống ngân hàng. Nếu bất động sản gặp khó khăn thì ngân hàng cũng sẽ rơi vào nguy hiểm.
Các nhà đầu tư liên tục đổ xô đi mua đất đầu cơ, lướt sóng kiếm lời trong khi thị trường bất động sản phát triển nóng, thậm chí tìm kiếm cả đất nông thôn khiến đất nông nghiệp ở làng quê tăng giá mạnh chưa từng thấy. Chính phủ hiện nay sẽ giữ hệ thống ngân hàng không bị tê liệt bởi tác động từ thị trường bất động sản.
Ông Hiển cho rằng, vào thời điểm năm 2013, gói hỗ trợ 60.000 tỷ đồng có thể nhanh chóng đi vào cuộc sống, nhưng với gói 120.000 tỷ hiện nay thì rất khó, nguyên nhân là do quy mô. Trong giai đoạn 2011 - 2013, giá đất so với mức lương trung bình vẫn khá tiềm năng, bất động sản còn xung lực mạnh nhưng giá lại tăng quá nhanh. Vì vậy, gói 60.000 tỷ đồng đã đi trực tiếp vào những dự án của thành phố và chung cư căn hộ… sử dụng được ngay nên giải ngân hợp lý.
Năm 2023, gói 120.000 tỷ nếu có đi vào cuộc sống thì cũng không thể tạo ra dòng tiền mạnh như gói 50.000 tỷ hay 60.000 tỷ của năm 2013. Bởi quy mô thị trường năm 2013 chỉ bằng 1/10 quy mô thị trường năm nay.
Ông Hiển cho rằng: “Chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để giúp thị trường tăng trưởng, mà cần ổn định hệ thống tài chính trước, sau đó điều chỉnh về lãi suất. Chúng ta cần nhà đầu tư phải chậm rãi, bình tĩnh hơn cho một thị trường mới, có thể vào đầu năm 2024”.
Theo hướng này, vị chuyên gia cho rằng thị trường địa ốc bắt đầu đi vào quỹ đạo an toàn, bền vững, đúng với vai trò của thị trường BĐS đối với mọi nền kinh tế của các nước. Đây không còn là thị trường siêu lợi nhuận, nhưng vẫn có quy mô lớn và bền vững để góp phần thúc đẩy những ngành nghề khác phát triển.
Phải dành nhiều thời gian để quan sát
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - Bà Trang Bùi cho rằng, trên thị trường bất động sản hiện nay thanh khoản vẫn chậm. Trong quý I/2022, nhà liền thổ TP. HCM chỉ có 42 căn được giao dịch, giảm tới 76% so với quý IV/2022. Phân khúc căn hộ chỉ có 1.300 căn, đây là tín hiệu lạc quan vì đã tăng 32%. Tuy nhiên, ở Hà Nội trong quý I/2023 gần như không có dự án nào mở bán ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ.
Tuy vậy, bà Trang vẫn nhìn nhận, nếu chỉ nhìn vào bất động sản nhà ở thì không phản ánh một cách khách quan, vì những phân khúc khác như bất động sản công nghiệp, thương mại, văn phòng,... vẫn đang sôi động khi nhu cầu của thị trường cao. Tỷ lệ lấp đầy ở những phân khúc này ghi nhận 90%.
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết thêm, thị trường nhà ở vẫn còn ảm đạm trong quý II. Dù Chính phủ đã có nhiều động thái quyết liệt, đưa ra giải pháp, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn và phục hồi lại thị trường, nhưng các nhà đầu tư vẫn đang trong thời gian quan sát.
“Một trong những yếu tố tác động lên thanh khoản thị trường bất động sản hiện nay là lãi suất ngân hàng. Lãi vay hiện tại vẫn còn cao, hơn 10%/năm, lãi suất huy động trong quý I có thời điểm lên tới 9,7-10%. Vì vậy nhiều người có tiền đã gửi vào ngân hàng từ 6 tháng đến 1 năm” - Bà Trang nói.
Dưới góc nhìn của bà Trang, trước những cuộc khủng hoảng bất động sản, giá bán thường quá cao, chủ yếu rơi vào những thị trường tính toán về tương lai quá dài. Tuy nhiên ở giai đoạn khủng hoảng năm 2008 với hiện nay thì vẫn có sự khác biệt.
Theo đó, ở chu kỳ trước, các nhà đầu tư ngoại tham gia thị trường bất động sản Việt Nam rất ít. Tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vào thời điểm đó chưa đủ thu hút. Nhưng với giai đoạn hiện nay, dù đang gặp nhiều khó khăn nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn muốn tham gia thị trường bất động sản Việt Nam.
Bà Trang tin vào việc dòng vốn FDI từ nhà đầu tư ngoại sẽ là một trong những động lực giúp khơi thông thị trường. Tuy nhiên, từ nay về sau rất nhiều khả năng các nhà đầu tư tới tìm kiếm cơ hội sẽ chỉ “nhắm” tới bất động sản phục vụ nhu cầu thực. Tuy nhiên, giá của loại hình này đã quá cao. Nhà đầu tư ngoại rất khó có thể thâm nhập và mở rộng thị trường.
Đồng thời, Việt Nam đang đầu tư mạnh hơn cho cơ sở hạ tầng, đô thị hóa xung quanh những thành phố vệ tinh. Các nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm rằng bao lâu thì quá trình này sẽ diễn ra như kỳ vọng.
“Thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh để thích hợp hơn, tập trung vào số đông người dùng. Trong một nền kinh tế đang phát triển, nhu cầu về căn hộ cao cấp và siêu cao cấp vẫn có, nhưng phân khúc này khá nhỏ so với phần còn lại của thị trường” - Vị chuyên gia chia sẻ.
