Nâng cao nội lực của nền kinh tế, hướng tới mục tiêu tự chủ, tự cường

Đối thoại Reatimes: 

Bước qua 8 tháng, thay vì những dự báo khó khăn cùng cực như đầu năm, nền kinh tế toàn cầu đã được nâng triển vọng, dự báo sẽ “hạ cánh mềm” trong năm 2023, dù vậy, thách thức và các yếu tố bất lợi vẫn còn bủa vây trong dài hạn.

Theo đó, nền kinh tế trong nước dù đã bắt đầu lấy lại đà tăng trưởng, “quý sau tích cực hơn quý trước, tháng sau tích cực hơn tháng trước” nhưng vẫn khó nhìn thấy những chuyển biến nhanh trong ngắn hạn. Trên thực tế, vẫn còn nhiều khó khăn phải đối diện. 

“Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản có khởi sắc nhưng còn khó khăn. Các lĩnh vực xuất khẩu chủ chốt như dệt may, da giày có đơn hàng nhiều hơn, song tăng trưởng công nghiệp vẫn khó khăn. Vốn tín dụng tăng thấp, mới đạt 5,16% đến cuối tháng 8 và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp chưa khả quan”, đây là những nét chính của nền kinh tế hiện nay được Thủ tướng Phạm Minh Chính tổng kết tại cuộc họp Chính phủ ngày 9/9. 

Người đứng đầu Chính phủ nêu rõ quyết tâm thực hiện các mục tiêu tổng quát đã đề ra, với tinh thần “kiên quyết không nói không, không nói khó, không nói có mà không làm”. Kiên quyết tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất và kinh doanh. 

Trong bối cảnh thị trường toàn cầu vẫn còn bất lợi, hơn lúc nào hết, cần nhìn sâu vào nội tại của nền kinh tế trong nước để tranh thủ thời gian, tận dụng mọi cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh, gia tăng sức chống chọi, hướng tới mục tiêu tự lực, tự cường. Đặc biệt, cần chú trọng phục hồi, vực dậy ngành bất động sản - đầu kéo của nhiều ngành kinh tế khác; củng cố niềm tin, khơi dậy khát vọng phát triển của các doanh nghiệp, tạo ra tâm thế và “sức ép tích cực” để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới. Đồng thời, cần tìm hướng đi mới để tăng khả năng hấp thụ vốn cho nền kinh tế khi chính sách tiền tệ dường như đang “quá sức”. 

Bàn luận sâu hơn, Đối thoại Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Duy Bình, Giám đốc Economica Việt Nam. 

- Xin chào TS. Lê Duy Bình. Dưới vai trò là một người quan sát và nghiên cứu sâu về kinh tế, ông cảm nhận ra sao về những chuyển động của bức tranh kinh tế toàn cầu và tác động đến nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hiện nay?

TS. Lê Duy Bình: Đến thời điểm này, nền kinh tế toàn cầu đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chứa đựng nhiều yếu tố chưa chắc chắn. Bức tranh tăng trưởng của kinh tế toàn cầu vẫn có nhiều điểm sáng tối đan xen.

Mỹ, nền kinh tế lớn nhất toàn cầu, đã có những dấu hiệu phục hồi tích cực với tốc độ tăng trưởng GDP được dự báo khoảng 2,1% vào năm nay. Số lượng việc làm được tiếp tục gia tăng. Lạm phát dường như đã đạt đỉnh và có dấu hiệu hạ nhiệt. Đây là cơ sở để tin rằng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) sẽ không có những đợt tăng lãi suất tiếp theo trong năm nay, điều mà giới doanh nghiệp Mỹ rất mong chờ. Tuy nhiên, tình hình vẫn khá ảm đạm tại Châu Âu. Tốc độ tăng trưởng tại khu vực đồng euro vẫn chậm chạp với Chỉ số Quản trị Nhà Mua hàng (PMI) tiếp tục suy giảm trong tháng 8 vừa qua, và xuống mức thấp nhất kể từ tháng 11 năm 2020.

Đức, một động lực tăng trưởng của EU trong nhiều thập kỷ gần đây, đã rơi vào trạng thái trì trệ và được dự báo có tốc độ tăng trưởng âm 0,3% trong năm 2023. Sức ép lạm phát tại khu vực đồng euro vẫn tăng mạnh khi lạm phát cơ bản vẫn ở mức 5,3% tính đến tháng 8 năm 2023. Điều này khiến cho Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) chưa thể cân nhắc tới các biện pháp giảm lãi suất. 

Nhìn về khu vực Đông Á, trái ngược với tình hình lạm phát leo thang tại nhiều nền kinh tế lớn, kinh tế Trung Quốc lại đang đứng trước nguy cơ giảm phát. Nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này đạt tốc độ tăng trưởng GDP quý 2 yếu ớt so với quý 1, trong khi tỷ lệ thất nghiệp ở lao động trẻ của nước này liên tiếp lập kỷ lục mới trong những tháng gần đây. Trong khi đó, Nhật Bản ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao hơn dự kiến song đầu tư của doanh nghiệp và tiêu dùng của người dân vẫn được đánh giá là yếu. Hàn Quốc cũng đang nỗ lực để lấy lại đà tăng trưởng và phục hồi xuất khẩu. Tăng trưởng tại ASEAN được phục hồi nhưng tốc độ không đồng đều giữa các nền kinh tế thành viên. 

Do quá trình hội nhập sâu rộng của mình, nền kinh tế Việt Nam còn chịu sự tác động của nhiều nền kinh tế khác nữa nhưng những chuyển động của các nền kinh tế nêu trên sẽ có tác động trực tiếp với diễn biến rất nhanh đối với nền kinh tế Việt Nam. 

-  Cụ thể ra sao, thưa ông? 

TS. Lê Duy Bình: Chúng ta cần theo dõi chặt chẽ chuyển động của các nền kinh tế này vì đây là các nền kinh tế có ảnh hưởng, tác động trực tiếp nhất đối với Việt Nam về góc độ thương mại và đầu tư. Chỉ riêng Mỹ, Trung Quốc, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc và ASEAN đã chiếm tới 80% tổng lượng hàng hoá, dịch vụ xuất khẩu của Việt Nam. Sáu nền kinh tế này đang nắm tới 68% tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) luỹ kế đến thời điểm cuối năm 2022 vào Việt Nam và cũng đang chiếm tỷ trọng lớn tổng khách du lịch quốc tế vào Việt Nam.  

Bên cạnh đó, những chính sách tiền tệ, tài khoá của các nền kinh tế đặc biệt như Mỹ, Trung Quốc cũng sẽ có tác động trực tiếp tới các chỉ số như lãi suất tiền VND, tỷ giá hối đoái giữa VND và USD, giữa VND và CNY. Những chỉ số này thường có tác động ngay và trực tiếp tới hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, sự cải thiện hay xấu đi về tăng trưởng kinh tế của các nền kinh tế này đều có ảnh hưởng và tác động đối với nền kinh tế Việt Nam. Các diễn biến trong những năm vừa qua, đặc biệt là trong những tháng đầu năm 2023 cho thấy rõ mối liên hệ và sự tác động này.  

-  Những diễn biến của các nền kinh tế này có gợi mở gì về bài học kinh nghiệm cho chúng ta không, thưa ông?

TS. Lê Duy Bình: Tôi nghĩ là rất nhiều. Các diễn biến của kinh tế thế giới và tác động tới nền kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua một lần nữa nhắc nhở chúng ta cần phải đẩy mạnh hơn nữa về việc xây dựng nền kinh tế tự chủ, tự cường, với sức chống chọi cao.

Tổng cầu của nền kinh tế hiện đang phụ thuộc nhiều vào xuất nhập khẩu - dù nó là động lực quan trọng để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhưng lại trở thành điểm hạn chế khi kinh tế toàn cầu giảm tốc. Trong thời gian qua khi kinh tế toàn cầu chậm lại, những nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu như Trung Quốc, Đức, Hàn Quốc, Đài Loan cũng đều gặp khó khăn.

Tuy nhiên, điểm khác biệt là tại các nền kinh tế này, các doanh nghiệp trong nước của họ đóng vai trò chủ đạo trong việc sản xuất hàng hoá cho xuất khẩu. Nền kinh tế của chúng ta ở vị thế khó khăn hơn vì hơn 70% xuất khẩu của chúng ta là của các doanh nghiệp FDI.

Bên cạnh đó, nền kinh tế vẫn phải phụ thuộc nhiều vào hàng hoá nhập khẩu để chế biến, gia công cho xuất khẩu. Hàm lượng giá trị gia tăng trong nước trong hàng hoá, dịch vụ tiêu dùng trong nước và xuất khẩu còn ở mức thấp. 

Nâng cao vai trò của thị trường và tiêu dùng trong nước trong mối tương quan với xuất nhập khẩu trong tổng cầu, nâng hàm lượng trong nước trong sản phẩm hàng hoá, dịch vụ tiêu dùng trong nước và phục vụ xuất khẩu, nâng cao vai trò của doanh nghiệp trong nước, bao gồm cả doanh nghiệp thuộc khu vực tư nhân và doanh nghiệp nhà nước trong cung ứng hàng hoá, dịch vụ cho thị trường trong nước và trong kim ngạch xuất khẩu là yêu cầu thực sự cần thiết nếu không muốn nói là cấp bách. Đây là bài học kinh nghiệm đầu tiên chúng ta có thể rút ra được từ những diễn biến gần đây của kinh tế thế giới và tác động của nó với nền kinh tế Việt Nam. 

Kế đến là những bài học kinh nghiệm xuất phát từ những rủi ro trong việc phát triển thiếu bền vững các thị trường như bất động sản hay thị trường vốn, dẫn đến tình trạng bong bóng của các lĩnh vực này. Sau mỗi lần một bong bóng bị nổ, bong bóng tiếp theo lại được hình thành thậm chí với quy mô lớn hơn, khiến cho nhiều nguồn lực quý báu về đất đai, vốn, nguồn nhân lực bị thu hút vào các bong bóng này, thay vì được sử dụng để phát triển bền vững chính các lĩnh vực đó hay được phân bổ và sử dụng cho các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ hiệu quả khác.  

Kinh nghiệm từ những khó khăn của một số nền kinh tế khác cho thấy chúng ta cũng không thể được phép bỏ lỡ cơ hội rất hiếm có hiện nay về nhân khẩu học. Trung tuần tháng 4 vừa rồi, dân số Việt Nam đã chính thức đạt dấu mốc 100 triệu dân. Đây là một lực lượng lao động rất đáng kể và theo Tổ chức về Dân số của Liên Hợp quốc, cơ cấu dân số Việt Nam hiện trong giai đoạn có cơ cấu dân số thuận lợi nhất - đó là thời kỳ dân số vàng. Thời kỳ này được dự báo sẽ kéo dài đến năm 2040, thậm chí đến năm 2045.

Thời kỳ có cơ cấu dân số vàng đồng nghĩa với chừng ấy thời gian Việt Nam có được lực lượng lao động trẻ hùng hậu, đủ sức làm xoay chuyển nền kinh tế đất nước nếu chúng ta biết khai thác tối đa nguồn tài nguyên quý giá này. Nhưng cũng cần lưu ý rằng chỉ một số ít nền kinh tế đã thành công trong việc biến cơ hội “dân số vàng” để tạo nên những kỳ tích trong phát triển kinh tế, thoát bẫy thu nhập trung bình và trở thành nền kinh tế có thu nhập cao. Ví dụ như tại khu vực Đông Á, mới chỉ có Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc đã làm được điều này.  

Với một dân số trên 100 triệu dân, lực lượng lao động có thể dễ dàng tiến tới con số 60 triệu lao động. Nó cũng giúp Việt Nam trở thành thị trường tiêu dùng lớn thứ 15 trên thế giới và đứng thứ 3 trong ASEAN.

Một cơ cấu dân số như vậy, lực lượng lao động và một thị trường với quy mô như vậy là các yếu tố rất thuận lợi để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng đồng thời nâng cao tính tự chủ, tự cường của nền kinh tế. 

Quả thực, những khó khăn trong ba năm vừa qua đã làm lộ diện rất nhiều những điểm mạnh và điểm yếu của nhiều nền kinh tế trên thế giới và của chính nền kinh tế Việt Nam và gợi mở cho chúng ta rất nhiều điều để xây dựng một nền kinh tế tự chủ, tự cường, thịnh vượng, với mô hình phát triển bền vững, hướng tới mục tiêu là quốc gia phát triển, thu nhập cao.

Thay đổi cấu trúc, chuyển đổi sang mô hình tăng trưởng mới là điều không dễ dàng và đòi hỏi thời gian, nhưng cần phải nghĩ đến nó và sớm bắt đầu bằng từng hành động nhỏ, từng chính sách cụ thể. Từ đó, chúng ta có thể tiếp tục nâng cao nội lực của nền kinh tế, tạo nền móng vững chắc để nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế, trở thành nước thu nhập cao vào năm 2045 như mục tiêu đã đặt ra. 

- Ngoài vấn đề phụ thuộc vào xuất khẩu, ông có nói đến việc thị trường bất động sản hoạt động không hiệu quả cũng là yếu tố khiến khả năng phục hồi kinh tế của nhiều nước trở nên “hụt hơi”.

Xin ông chia sẻ thêm về vai trò của bất động sản trong tổng cầu và mối liên hệ giữa phục hồi thị trường bất động sản và nền kinh tế của Việt Nam?

TS. Lê Duy Bình: Tiêu dùng cá nhân là một phần quan trọng trong tổng cầu. Một phần quan trọng của tiêu dùng cá nhân đó chính là nhà ở và dịch vụ nhà ở. Nếu cấu phần này của tiêu dùng cá nhân được phát triển bền vững, nó sẽ đóng góp quan trọng cho tổng cầu và nội lực của tổng cầu. 

Tại Mỹ, thị trường bất động sản đóng góp vai trò rất quan trọng trong GDP. Năm 2021, chi tiêu cho xây dựng, sửa chữa nhà ở, bất động sản lên tới 1,1 triệu tỷ USD, đóng góp khoảng 4,8% GDP. Bên cạnh đó, thị trường dịch vụ nhà ở, cho thuê, tiện ích liên quan tới nhà ở, bất động sản cũng lên tới 2,8 triệu tỷ USD, chiếm khoảng 11,9% GDP. Tổng cộng, chi tiêu cho nhà ở và dịch vụ nhà ở tại Mỹ chiếm tới 16,7% GDP vào năm 2021. Đây mới chỉ là mức đóng góp trực tiếp của lĩnh vực nhà ở, bất động sản mà chưa tính đến các hiệu ứng dây chuyền khác tới các ngành như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị phục vụ xây dựng. 

Nếu như chúng ta đạt được tỷ trọng chi tiêu cho nhà ở và dịch vụ nhà ở trong GDP như tại Mỹ, lĩnh vực nhà ở và bất động sản sẽ đóng góp trực tiếp vào tổng cầu của nền kinh tế khoảng 65 tỷ USD mỗi năm.

Đáng chú ý là con số này sẽ tăng dần qua các năm cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và sự cải thiện về mức sống, điều kiện sống và nhu cầu của người dân. Đặc biệt, đây sẽ là một cấu phần tổng cầu bền vững và là cầu nội địa, hoàn toàn từ nội lực. 

Điều này cho thấy sự cần thiết của phát triển lĩnh vực nhà ở và bất động sản một cách bền vững, trước hết là chính vì lợi ích của ngành này và tiếp đó là lợi ích về tăng trưởng bền vững về kinh tế và về cơ hội thị trường cho các doanh nghiệp trong nước. 

Sự trầm lắng của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở, nhà cho thuê trong thời gian qua là một nguyên nhân quan trọng khiến tổng cầu suy giảm và ảnh hưởng trực tiếp tới tăng trưởng GDP.

-  Như vậy, rõ ràng đây là một cấu phần còn rất tiềm năng của tổng cầu?

TS. Lê Duy Bình: Thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ và nhu cầu về nhà ở, sở hữu và đầu tư bất động sản vẫn rất lớn. Nếu như chi tiêu cho xây dựng nhà ở, bất động sản và dịch vụ nhà ở đạt tỷ trọng trong GDP như tại Mỹ, đây sẽ là một thị trường trị giá hàng năm là 65 tỷ USD. Cần nhấn mạnh rằng đây là một thị trường với lượng cầu bền vững và sẽ tăng dần qua các năm cùng với sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số, thu nhập tăng dần của người dân, sự gia tăng về khách du lịch nước ngoài, gia tăng về lượng chuyên gia nước ngoài khi đến Việt Nam cùng với các dự án đầu tư của họ.   

Đặc biệt đây là lượng cầu có thực và có khả năng được chi trả cao do người dân sẵn sàng chi trả, hoặc vay mượn để chi trả. Nhà ở luôn là ưu tiên hàng đầu trong các khoản chi tiêu, đầu tư của người dân.

- Theo ông, vì sao Việt Nam chưa khai thác được tiềm năng đó?

 TS. Lê Duy Bình: Những bất cập trong sự phát triển của thị trường nhà ở và thị trường bất động sản trong thời gian qua đã không giúp nền kinh tế hiện thực hoá được tiềm năng của lượng cầu có khả năng được chi trả này thành các khoản chi tiêu trên thực tế, và do vậy đã không đóng góp thêm cho tổng cầu.

Những người dân có nhu cầu về nhà ở đã không thể mua được nhà hay thuê được nhà mà đáng lẽ ra họ có thể làm được nếu như thị trường vận hành hiệu quả hơn.  

Ngành bất động sản, nhà ở của Việt Nam mới chú trọng nhiều tới hoạt động xây dựng, sửa chữa nhà ở, bất động sản mà chưa chú trọng đúng mức tới cấu phần dịch vụ nhà ở. Tại Mỹ và các quốc gia phát triển khác, phần dịch vụ nhà ở lớn gấp đôi, thậm chí gấp ba so với phần xây dựng. Đây là dư địa rất lớn để phát triển bền vững lĩnh vực nhà ở, bất động sản tại Việt Nam.  

Cách thị trường nhà ở và bất động sản hoạt động như trong giai đoạn vừa qua chứa đựng quá nhiều yếu tố thiếu bền vững, có tính đầu cơ cao, hoặc có xu hướng thiên lệch, theo trào lưu. Có những lúc, thị trường quá tập trung vào bất động sản, nhà ở cao cấp, có những lúc lại quá tập trung về nhà ở xã hội. 

Các chính sách, quy định pháp luật cũng như cách vận hành của thị trường chưa có các biện pháp hiệu quả nhằm giảm tính đầu cơ, khiến nguồn lực được đổ vào các loại nhà ở, bất động sản được coi là có tiềm năng lợi nhuận cao theo trào lưu, hơn là vào các nhà ở hay bất động sản có nhu cầu sử dụng thực. Sự lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản là một biểu hiện của sự méo mó trong phân bổ nguồn lực này. 

Chúng ta thực sự cần một thị trường nhà ở hoạt động hiệu quả, bền vững, đáp ứng được nhu cầu sử dụng, năng lực chi trả của mọi đối tượng, bao gồm người có thu nhập cao, thu nhập trung bình, thu nhập thấp và thu nhập rất thấp. Cách tiếp cận về phát triển thị trường bất động sản do vậy cần dựa trên cách tiếp cận toàn diện, tổng thể và dựa trên các nguyên tắc vận hành lành mạnh của của thị trường, với định hướng phát triển nhiều loại sản phẩm khác nhau, cho các phân khúc khác nhau, phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân, nhà đầu tư. 

Các chính sách về quy hoạch, nhà ở, đất đai, xây dựng, tài chính, tín dụng, phát triển đô thị, phát triển nông thôn cần được phối hợp chặt chẽ để hỗ trợ cho sự phát triển bền vững này của lĩnh vực nhà ở, bất động sản, vì sự phát triển kinh tế và đồng thời vì vấn đề an sinh xã hội cho người dân. 

-  Có lẽ chưa bao giờ, thị trường bất động sản được khẳng định vai trò và được quan tâm như hiện nay khi người đứng đầu Chính phủ liên tục phát đi thông điệp “chung tay, chung sức, đồng lòng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững”. Ông có nhìn nhận như thế nào? 

TS. Lê Duy Bình: Thời gian qua, Chính phủ có nhiều biện pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như gỡ khó về pháp lý, các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tiếp cận tín dụng… Đó là những động thái rất quyết liệt và cần thiết trong bối cảnh hiện nay. 

Ngoài các biện pháp như vậy, thị trường nhà ở và bất động sản cũng rất cần các cơ chế và chính sách để phát triển bền vững. Nhưng cơ chế, chính sách này cần được thể hiện trong những lần sửa đổi sắp tới của Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật tổ chức tín dụng, Luật Xây dựng và nhiều văn bản pháp luật khác.

Quốc hội, Chính phủ cũng đang thảo luận về những cơ chế và chính sách như vậy. Hy vọng những thay đổi sắp tới trong hệ thống pháp luật liên quan tới thị trường nhà ở và bất động sản sẽ hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Không thể để thị trường phát triển theo trào lưu, theo đám đông, với các bong bóng bất động sản nở rồi xịt rồi lại nở như các giai đoạn trước. Đó rõ ràng là sự phát triển nóng, không bền vững và khiến nguồn lực của nền kinh tế bị lãng phí ghê gớm. 

Việc sửa đổi các chính sách làm sao để khắc phục được những vấn đề nội tại của thị trường, tạo ra môi trường đầu tư lành mạnh, thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản tạo ra các sản phẩm phục vụ đa dạng các nhu cầu trên thị trường, phát triển hài hòa các phân khúc. 

-  Liệu có thể có một thị trường hoàn toàn không có đầu cơ không, thưa ông?

TS. Lê Duy Bình: Trong mọi thị trường thì yếu tố đầu cơ và động cơ đầu cơ luôn tồn tại. Đầu cơ khác với đầu tư. Chính sách của các nước thường khuyến khích đầu tư chứ không phải là đầu cơ. Đầu tư ở mức độ vừa phải có tác dụng tốt để kích thích sự phát triển thị trường bất động sản nhưng đầu cơ để găm giữ đất đai, nhà ở mà không đưa vào sử dụng hay sử dụng đòn bẩy tài chính một cách vô tội vạ thì không được khuyến khích.

Ở các nền kinh tế phát triển khác, việc đầu tư vào nhà ở hay bất động sản vẫn được hỗ trợ như vay vốn. Nhưng việc đầu cơ dẫn tới đẩy giá bất động sản lên quá cao dẫn đến tình trạng bong bóng tài sản thì cũng bị hạn chế bởi chính thị trường như giá cả, lãi suất hay các công cụ khác như thuế tài sản. Nhờ tính hiệu quả, minh bạch của thị trường và của các công cụ của Nhà nước nên tại các nước có thị trường vận hành hiệu quả, tình trạng đầu cơ được hạn chế. 

Bên cạnh đó, khuôn khổ pháp luật liên quan tới thị trường nhà ở, bất động sản đã được xây dựng rõ ràng, tính pháp lý cũng như tính tuân thủ quy định pháp luật của các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản, các công ty môi giới, nhà đầu tư, và người mua bất động sản cũng rất cao.

Tính minh bạch của thị trường nhà ở và bất động sản rõ ràng hơn. Cơ hội đầu tư khác ngoài nhà ở và bất động sản cũng phong phú, đa dạng và cạnh tranh trực tiếp với nguồn tiền đầu tư vào bất động sản.

Những yếu tố này do vậy cũng khắc chế thêm hiện tượng đầu cơ. Đây là những điều chúng ta nên học hỏi để giảm bớt tính đầu cơ trong thị trường nhà ở và bất động sản tại Việt Nam.  

- Trong những cuộc họp gần đây, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú nhiều lần nói rằng: Chưa bao giờ công tác điều hành chính sách tiền tệ khó khăn như bây giờ. 

Ông nghĩ sao về thế khó trong điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đặc biệt là đối với các doanh nghiệp bất động sản - khi họ vẫn than khó trong vấn đề tiếp cận tín dụng, dù Chính phủ đã có những chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn, tăng khả năng hấp thụ vốn? 

TS. Lê Duy Bình: Vì mối quan hệ cộng sinh, nên việc cấp tín dụng, mở rộng cho vay cho doanh nghiệp là việc đương nhiên các ngân hàng phải làm và có động lực rất lớn để làm. Từ hàng trăm năm nay, ngân hàng được sinh ra để làm việc này. Các ngân hàng tại Việt Nam cũng đang nỗ lực hết sức thực hiện nhiệm vụ này. 

Doanh nghiệp là tế bào của nền kinh tế. Doanh nghiệp ở lĩnh vực nào dù là bất động sản, hay sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp cũng đều quan trọng. Doanh nghiệp lớn cũng quan trọng, nhưng doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ cũng quan trọng không kém. Nền kinh tế gặp khó khăn, doanh nghiệp ở tất cả các ngành, với các quy mô khác nhau cũng đều khó khăn.

Ngành ngân hàng phải chia sẻ và tháo gỡ khó khăn về vốn với doanh nghiệp ở các ngành, với các quy mô khác nhau chứ không chỉ doanh nghiệp bất động sản hay các công ty, tập đoàn lớn. Đây là thế khó của ngành ngân hàng khi đứng trước những lời than khó của các doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế thì tín dụng cho bất động sản hiện nay, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước - đang chiếm khoảng 21% trong tổng dư nợ cho vay đối với nền kinh tế. Điều này có nghĩa là các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế khác trong 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” gần 80% dư nợ tín dụng còn lại. Lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế. Ngành ngân hàng do vậy cũng phải cân đối hài hoà trong việc phân bổ tín dụng giữa các ngành kinh tế.

Cái khó nữa là tiền để cho vay cũng đâu phải của ngân hàng. Đó là tiền của hàng triệu người gửi tiền, hàng trăm ngàn doanh nghiệp đã gửi gắm cho ngân hàng trên cơ sở niềm tin với hệ thống. Ngân hàng có trách nhiệm sử dụng nguồn vốn đó một cách thận trọng, an toàn và hiệu quả. Cho vay những dự án dưới chuẩn, pháp lý không rõ ràng, phương án thu hồi vốn không khả thi hay có mức độ rủi ro cao không chỉ mang lại rủi ro cho chính ngân hàng, mà còn cho người gửi tiền, và toàn hệ thống. Kinh tế khó khăn, doanh nghiệp khó khăn càng khiến ngành ngân hàng đau đầu hơn để tìm kiếm các dự án khả thi, an toàn để đầu tư những khoản tiền tiết kiệm hay tiền gửi mà người gửi tiền và các doanh nghiệp khác đã uỷ thác cho mình. 

Các dự án bất động sản hay cho vay để mua các sản phẩm nhà ở, bất động sản thường có kỳ hạn 10 năm đến 20 năm. Trong khi đó, huy động của ngân hàng chỉ thường là 12 đến 24 tháng, dài lắm thì được tới 36 tháng. Huy động 3 năm mà cho vay đến 10 năm hoặc 20 năm là một rủi ro rất lớn. Do vậy tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng cũng cần phải được khống chế vì lý do an toàn hệ thống. 

Tăng trưởng mạnh tín dụng sẽ hỗ trợ cho thị trường, nhưng lại làm suy yếu các nỗ lực của các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong việc đa dạng hoá nguồn vốn bằng cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án. 

-  Dường như điều này cũng phản ánh một thực tế là các doanh nghiệp của chúng ta trước nay vẫn đang khá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng? 

 TS. Lê Duy Bình: Đúng vậy. Hiện nay tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng với nền kinh tế đã tương đương với mức 125% GDP. Đây là chỉ số cho thấy các doanh nghiệp và nền kinh tế phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng.

Mức 125% là mức cao nhất trong ASEAN và rất cao khi so với các nền kinh tế mới nổi khác. Các tổ chức tài chính quốc tế như IMF và WB đều khuyến nghị rằng Việt Nam không nên để mức này lên quá cao do nó ảnh hưởng tới sự lành mạnh về kinh tế vĩ mô. Việt Nam cần phát triển thị trường vốn để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế thay vì chỉ tập trung vào việc phát triển thị trường tiền tệ với việc mở rộng không ngừng nghỉ với tốc độ cao về tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. 

Chúng ta cần thay đổi quan điểm về mục tiêu tốc độ tăng trưởng tín dụng hàng năm. Tăng trưởng tín dụng hàng năm không nên được coi là mục tiêu đánh giá thành tích của ngành ngân hàng nói riêng và của nền kinh tế nói chung. Con số về tăng trưởng tín dụng cần được đặt bên cạnh các con số về tăng trưởng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp, và các chỉ số khác về mức tăng trưởng nguồn vốn huy động được qua thị trường vốn.

Quá chú trọng tới mục tiêu tăng trưởng tín dụng sẽ dẫn đến các biện pháp điều hành khiến mức tín dụng cho nền kinh tế trên GDP ngày một được đẩy lên quá cao, và đồng thời làm lu mờ các nỗ lực về phát triển thị trường vốn. Tổng nguồn vốn cho nền kinh tế, cho doanh nghiệp không chỉ đến từ thị trường tiền tệ, thể hiện qua mức tăng tổng dư nợ đối với nền kinh tế, mà còn đến từ thị trường vốn, đặc biệt là thị trường cổ phiếu và trái phiếu. 

Doanh nghiệp bất động sản do vậy cũng cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc sử dụng thị trường vốn thay vì chỉ dựa vào nguồn vốn từ ngân hàng. Điều này sẽ có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản đồng thời cho thị trường tiền tệ và thị trường vốn.  

- Vừa rồi, khi sửa đổi Thông tư 06, doanh nghiệp lo nhất là thêm gánh nặng thủ tục hành chính cản trở sự linh hoạt và chủ động trong việc cho vay của các tổ chức tín dụng. Ông nghĩ sao về điều này? 

TS. Lê Duy Bình: Các ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp và họ sẽ đưa ra các quyết định kinh doanh theo các nguyên tắc thương mại, theo thị trường, theo “khẩu vị rủi ro” của từng ngân hàng trên cơ sở tuân thủ các quy định pháp luật.

Ngân hàng là doanh nghiệp đặc biệt vì khách hàng của ngân hàng không chỉ là doanh nghiệp hay người vay vốn mà còn những người gửi tiền. Tác động xã hội của các quyết định kinh doanh của ngân hàng do vậy có những tác động lớn không chỉ về kinh tế mà còn về mặt xã hội. Các quy định đối với các ngân hàng thương mại theo đó cũng chặt chẽ hơn.

Tuy vậy, các quy định này cũng nên sử dụng các công cụ thị trường thay vì các biện pháp hành chính.  

- Vậy theo ông, điều hành chính sách tiền tệ cần dựa trên những nguyên tắc nào để có thể cân bằng và hài hòa được?

TS. Lê Duy Bình: Điều hành chính sách tiền tệ luôn phải tìm điểm cân bằng giữa lãi suất, lạm phát và tăng trưởng, việc làm. Đây là mối quan tâm hàng đầu của bất kỳ ngân hàng Trung ương nào.

Điều hành chính sách tiền tệ đòi hỏi phải có những nỗ lực để cân bằng chi phí về lợi ích của nhiều bên. Ví dụ như trong bối cảnh hiện tại, quyết định để hạ lãi suất phải được tính toán trên cơ sở ảnh hưởng của nó tới các chỉ số vĩ mô như lạm phát như thế nào, tới tỷ giá hối đoái ra sao, lợi ích của người gửi tiền sẽ bị ảnh hưởng tới đâu và tính hấp dẫn của việc thu hút tiền gửi vào hệ thống. 

Chính sách tiền tệ cũng phải hài hoà với chính sách tài khoá, với đầu tư công. Chính sách tiền tệ cũng cần được thực hiện để vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, và nền kinh tế song cũng phải đủ kích thích, thậm chí tạo áp lực để doanh nghiệp sử dụng nhiều hơn kênh huy động từ thị trường vốn, tạo điều kiện cho thị trường vốn phát triển.

Chính sách tiền tệ cũng phải đảm bảo hài hoà khi phân bổ nguồn vốn tín dụng, đảm bảo nguồn vốn được phân bổ tới những doanh nghiệp và người vay vốn có khả năng sử dụng nguồn vốn tốt nhất, ít rủi ro nhất, đồng thời đảm bảo doanh nghiệp ở tất cả các ngành nghề kinh tế, doanh nghiệp lớn, nhỏ, siêu nhỏ, doanh nghiệp ở khu vực đô thị hay nông thôn, miền núi đều có cơ hội tiếp cận tới nguồn vốn tín dụng.

Để tìm điểm cân bằng và hài hoà, điều quan trọng đầu tiên vẫn là tôn trọng các nguyên tắc về ổn định kinh tế vĩ mô, coi đó là nền tảng cho các quyết định điều hành về chính sách tiền tệ.

Các nguyên tắc thương mại và công cụ thị trường khi được sử dụng hiệu quả sẽ hỗ trợ cho việc xác lập các điểm cân bằng và hài hoà trong điều hành chính sách tiền tệ. Bên cạnh đó, sẽ cần những chính sách và quy định để khắc phục các khiếm khuyết khi thị trường không thể điều chỉnh.

Những quy định này khi bắt buộc phải sử dụng cũng nên ở mức tối thiểu, với mức can thiệp thấp nhất vào thị trường và nên được thu hồi khi thị trường đã điều chỉnh đạt điểm cân bằng và hài hoà trở lại.  

- Hiện nay toàn hệ thống ngân hàng đang phải "chữa bệnh thừa tiền". Cũng giống như các doanh nghiệp bị tồn kho hàng hóa, các ngân hàng thương mại cũng đang “tồn kho tiền”.

Dù Ngân hàng Nhà nước cùng với toàn hệ thống tín dụng liên tục tổ chức các hội nghị nhằm đẩy kết nối ngân hàng với doanh nghiệp trên toàn quốc, để lắng nghe ý kiến, rà soát, hoàn thiện thể chế pháp luật trong hoạt động cấp tín dụng; thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ khó khăn, tăng khả năng tiếp cận tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, các mặt hàng nông sản chủ lực (lúa gạo, thủy sản, cà phê); ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ; triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất; liên tục giảm lãi suất cho vay, đẩy mạnh công tác truyền thông… nhưng việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế vẫn khó khăn, bởi doanh nghiệp không hấp thụ được vốn, "không muốn vay".

Tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm vẫn rất thấp. Dường như chính sách tiền tệ đang “quá sức” thưa ông? 

TS. Lê Duy Bình: Thực tế thì đứng trước tốc độ tăng trưởng tín dụng thấp như hiện nay, các tổ chức tín dụng cũng không kém phần sốt ruột bởi họ phải huy động tiền gửi, trả lãi cho người gửi tiền, nên việc không cho vay được thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập và lợi nhuận của ngân hàng.

Cho tới nay, lợi nhuận ngân hàng vẫn phụ thuộc phần lớn vào thu nhập lãi thuần đến từ hoạt động huy động vốn và cho vay, nên tín dụng tăng trưởng chậm đồng nghĩa với việc quy mô nguồn thu nhập chính của ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng theo. Vì lẽ đó, hơn ai hết, các tổ chức đều đang nỗ lực để tăng trưởng tín dụng, đưa vốn tín dụng trở lại thị trường.

Việc giảm lãi suất là thiết thực để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân và cũng là biện pháp để kích thích cầu tín dụng qua giảm hình thức giảm "giá".

Nhưng cũng cần phải thừa nhận một thực tế là giảm lãi suất mới chỉ là một chìa khóa để mở cánh cửa đưa tín dụng quay trở lại nền kinh tế mạnh mẽ hơn. Chìa khóa thứ hai để kích cầu tín dụng nằm trong tay chính các doanh nghiệp và người dân, đó là năng lực hấp thụ vốn, hay nói cách khác là năng lực sử dụng vốn hiệu quả của chính các doanh nghiệp, nhu cầu vay vốn và sử dụng vốn của người dân.

Sự hồi phục về tốc độ tăng trưởng tín dụng không thể chỉ xuất phát từ nỗ lực duy nhất của ngành Ngân hàng mà còn cần sự vào cuộc và chung tay của các ngành, nghề khác.

Lãi suất cho vay giảm nhưng cũng cần đi kèm với năng lực hấp thụ vốn của doanh nghiệp được cải thiện, đơn hàng của doanh nghiệp gia tăng, cơ hội thị trường, cơ hội kinh doanh, đầu tư xuất hiện nhiều hơn, đa dạng hơn, hay các yếu tố khác ví dụ như nguồn cung của thị trường nhà ở, dịch vụ nhà ở được cải thiện. 

Ví dụ trong 6 tháng đầu năm 2023, đầu tư công tăng mạnh, qua đó phần nào hỗ trợ cho ngành xây dựng và từ đó cũng hỗ trợ cho mức tăng trưởng tín dụng cho ngành xây dựng ở mức 5,39%, cao hơn mức 3,97% vào cùng kỳ tháng 5 năm ngoái. Nhưng sự hồi phục của ngành xây dựng còn có thể mạnh mẽ hơn nếu như có sự khởi sắc trở lại của thị trường nhà ở, nhà cho thuê. Cho tới nay, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn (chủ yếu liên quan đến vấn đề pháp lý dự án) khiến tín dụng bất động sản tăng chậm, ảnh hưởng tới tăng trưởng tín dụng chung.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản sẽ chỉ có thể quay trở lại tăng trưởng dương so với mức giảm 1,32% tính đến cuối tháng 5/2023 nếu như các bộ, ngành như Xây dựng, Kế hoạch Đầu tư, Tài nguyên - Môi trường và chính quyền các địa phương cùng chung tay tháo gỡ các khó khăn, góp phần làm gia tăng nguồn cung về nhà ở, đưa giá nhà ở xuống mức hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Trong lĩnh vực bất động sản, bên cạnh nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn vào các dự án, các bộ ngành liên quan, chính quyền địa phương cũng cần tiến hành các biện pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện điều kiện pháp lý, đưa sản phẩm ra thị trường, nâng cao khả năng tiêu thụ sản phẩm, xây dựng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của người dân và các loại hình bất động sản phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, an sinh xã hội có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ và phát triển, từ đó nâng cao khả năng vay vốn và hoàn trả vốn vay của các doanh nghiệp này. 

Tín dụng là đầu vào quan trọng cho nền kinh tế. Để kích thích tăng trưởng, các nền kinh tế tìm cách hạ lãi suất để kích thích tiêu dùng, kích thích đầu tư và từ đó kích thích tăng trưởng. Nhưng điều kiện là phải dựa trên các nguyên tắc đảm bảo các chỉ số kinh tế vĩ mô quan trọng như chỉ số giá tiêu dùng, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá hối đoái được duy trì ổn định. Điều đó chỉ khả thi khi tổng cầu của nền kinh tế đủ mạnh để hấp thụ được sự mở rộng của hoạt động sản xuất kinh doanh và doanh nghiệp có thể thấy được sự mở rộng kinh doanh của họ là khả thi về góc độ thị trường.

- Như vậy, đến lúc này không nên trông chờ quá nhiều hay dồn trọng tâm vào việc tiếp tục giảm lãi suất để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng? 

TS. Lê Duy Bình: Tăng trưởng tín dụng bằng biện pháp giảm lãi suất trong bối cảnh hiện tại của nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều ràng buộc hơn rất nhiều. Việc tiếp tục hạ lãi suất để đưa giá tín dụng xuống thấp hơn nữa sẽ gặp những trở ngại như rủi ro về lạm phát vẫn chực chờ, tác động đối với tỷ giá hối đoái khi lãi suất của đồng USD và tại nhiều nền kinh tế lớn khác vẫn chưa giảm hoặc thậm chí vẫn có khả năng được gia tăng.

Bên cạnh đó, vấn đề của nền kinh tế Việt Nam hiện nay nằm nhiều ở tổng cầu. Ngoại trừ tiêu dùng trong nước, đầu tư, chi tiêu chính phủ đặc biệt thông qua đầu tư công là những yếu tố chúng ta có thể tác động và phần nào kiểm soát được, thì hoạt động xuất - nhập khẩu hiện phụ thuộc rất nhiều vào sự phục hồi của các nền kinh tế lớn nhập khẩu hàng hoá dịch vụ từ Việt Nam.

Cho tới thời điểm này, thị trường xuất khẩu của hàng hoá, dịch vụ của Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để đưa tốc độ tăng trưởng xuất khẩu trở lại như năm ngoái.

Trong bối cảnh đó, gia tăng tín dụng để doanh nghiệp hay các cơ sở kinh tế mở rộng sản xuất kinh doanh trong khi tổng cầu không đảm bảo hấp thụ được năng lực sản xuất được mở rộng và nguồn cung gia tăng chắc chắn chứa đựng nhiều rủi ro đối với chính doanh nghiệp và kế đó là đối với chất lượng tín dụng. 

Gia tăng tín dụng chỉ bằng biện pháp giảm lãi suất mà không song hành với các biện pháp hồi phục, củng cố và phát triển tổng cầu, đồng thời tìm mọi cách để đẩy vốn ra thị trường sẽ khiến nguồn vốn tín dụng gia tăng và được chuyển tải đến các dự án sản xuất kinh doanh thiếu bền vững về tài chính, không chắc chắn về phương án trả nợ. Do thiếu các dự án sản xuất kinh doanh có tính khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay, các nỗ lực đẩy mạnh vốn ra thị trường thậm chí có thể dẫn đến tình trạng vốn tín dụng được chuyển tới các lĩnh vực có tính đầu cơ, từ đó khiến một số thị trường tăng giá bong bóng trở lại. 

Do vậy, tăng trưởng tín dụng nên chỉ ở liều lượng phù hợp để hỗ trợ, kích thích tăng trưởng kinh tế, phù hợp với năng lực hấp thụ của nền kinh tế. Vốn tín dụng quá nhiều, vượt quá năng lực hấp thụ của nền kinh tế sẽ gây rủi ro về nợ xấu, rủi ro bong bóng tài sản, tình trạng đầu cơ. 

Đẩy tín dụng vào nền kinh tế khi năng lực hấp thụ của nền kinh tế còn hạn chế, doanh nghiệp, người dân hay các cơ sở kinh tế chưa sẵn sàng về năng lực sử dụng, khi đó cũng khó đảm bảo rằng tín dụng với tư cách là nhân tố đầu vào sẽ được chuyển hoá hiệu quả thành tăng trưởng.

- Đây cũng chưa hẳn là phương án tối ưu nhất? 

TS. Lê Duy Bình: Đúng vậy. Bơm vốn bằng mọi cách để đẩy tốc độ tăng trưởng kinh tế chưa hẳn là phương án tối ưu nhất. Nó có thể gây ra nhiều hệ luỵ, đặc biệt là về rủi ro gia tăng nợ xấu do áp lực phải giải ngân vốn bằng mọi cách, áp lực phải hạ chuẩn tín dụng để đưa vốn ra thị trường. Dẫn đến nguồn lực này không được phân bổ tới những doanh nghiệp và người dân sử dụng nó một cách tốt nhất, hoặc không được để dành đến thời điểm mà doanh nghiệp và người dân có thể sử dụng một cách tốt nhất khi điều kiện thị trường tốt hơn.

Tăng trưởng tín dụng là cần thiết để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, song mức tăng trưởng tín dụng với vai trò của một yếu tố đầu vào nên ở liều lượng phù hợp, đủ để kích thích tăng trưởng kinh tế. Tốc độ tăng trưởng về tín dụng cũng chỉ nên ở mức tương xứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Trong những năm vừa qua, tốc độ tăng trưởng tín dụng luôn ở mức gấp 2 lần, thậm chí gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng GDP. Điều này cho thấy hiệu quả đóng góp của một đồng tín dụng tăng thêm vào tăng trưởng GDP chưa cao.

Thực tế này đặt ra một yêu cầu là thay vì chỉ tập trung vào con số tăng trưởng về số lượng, các ưu tiên chính sách hiện nay cũng cần chuyển hướng sang chú trọng nâng cao hiệu quả, chất lượng của tín dụng và hiệu quả đóng góp của tăng trưởng về tín dụng cho tăng trưởng GDP, từ đó nâng cao hiệu quả tổng thể trong sử dụng nguồn lực của nền kinh tế. 

- Hiện nay chúng ta vẫn đang chú tâm nhiều vào tăng trưởng tín dụng hơn là chất lượng? Nên nhìn nhận thế nào đối với vấn đề tăng trưởng tín dụng và mục tiêu tăng trưởng tín dụng, thưa ông? 

TS. Lê Duy Bình: Cũng không hẳn là như vậy. Khác với một số giai đoạn khủng hoảng hoặc hậu khủng hoảng trước đây, mặc dù đứng trước áp lực phải tăng cho vay, mở rộng tín dụng nhưng Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng thương mại liên tục phát đi tín hiệu về việc không hạ chuẩn tín dụng. Đây là tín hiệu tốt, cho thấy ngành ngân hàng thực sự quan tâm nhiều hơn tới chất lượng tín dụng nhằm tránh hậu quả về nợ xấu, rủi ro nợ khó đòi, chất lượng tài sản và an toàn của hệ thống. 

Nhấn mạnh vào tăng trưởng tín dụng, nguồn vốn ngân hàng sẽ dẫn đến tâm lý coi tín dụng là chìa khoá của tăng trưởng và là giải pháp cho mọi vấn đề của nền kinh tế. Nó cũng dẫn đến tâm lý phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng và làm trì hoãn các nỗ lực nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường trái phiếu và các kênh huy động vốn khác. 

Nền kinh tế hoạt động hiệu quả hơn, năng suất hơn nếu như các nguồn lực hạn chế như tín dụng được sử dụng ít hơn nhưng lại mang lại tốc độ tăng trưởng cao hơn. Nhấn mạnh vào tăng trưởng tín dụng mới chỉ là nhấn mạnh về yếu tố đầu vào chứ chưa phải vào hiệu quả đầu ra, vào số lượng chứ chưa phải vào chất lượng. Cũng vì lý do đó, các chỉ tiêu về tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế không nên được coi là chỉ tiêu ưu tiên hàng đầu của ngành ngân hàng hay nền kinh tế.

Thay vì sử dụng chỉ tiêu về số lượng hay tốc độ tăng trưởng tín dụng, cần sử dụng các chỉ tiêu về chất lượng của tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là về đóng góp của tăng trưởng tín dụng cho tăng trưởng GDP. Đồng thời, cần nhấn mạnh vào các mục tiêu khác cũng vô cùng quan trọng của ngành ngân hàng đó là sự an toàn hệ thống, lạm phát, chỉ số giá tiêu dùng được kiềm chế, tỷ giá hối đoái ổn định, thanh khoản được đảm bảo, khả năng cung ứng vốn đầy đủ, phù hợp, đúng liều lượng mà nền kinh tế cần, nguồn lực tín dụng được phân bổ hiệu quả. 

Nếu tốc độ tăng trưởng tín dụng năm nay không đạt được mục tiêu 14 - 15% song tốc độ tăng trưởng kinh tế vẫn đạt được mức 5,3%, tiệm cận mức mục tiêu tăng trưởng 6 - 6,5% như Chính phủ đề ra, đồng thời lạm phát được kiểm soát, tỷ giá hối đoái được ổn định, các chỉ số kinh tế vĩ mô được duy trì, sức khoẻ của ngành ngân hàng, hệ thống tài chính được đảm bảo, đầu tư vẫn gia tăng, thì đây chắc chắn không phải là một điểm trừ.

Trái lại, thậm chí đây lại là một điểm cộng do nó là chỉ dấu cho thấy nền kinh tế bắt đầu hướng tới mục tiêu sử dụng nguồn lực một cách hiệu quả hơn và nền kinh tế sẽ có những định hướng để giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, chú trọng hơn khai thác và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn khác của nền kinh tế. 

Đó mới là nền tảng cho sự phát triển bền vững và là khởi đầu cho sự dịch chuyển từ mô hình dựa trên các yếu tố đầu vào sang mô hình tăng trưởng dựa vào năng suất và hiệu quả.

- Trong một bài viết, ông từng chia sẻ rằng, sau mỗi lần đối diện với những khó khăn hay thách thức, khủng hoảng, các doanh nghiệp Việt Nam lại đứng dậy mạnh mẽ hơn và quyết tâm hơn. Vậy thì với “cơn bão lớn” lần này, ông có cảm nhận gì về những chuyển động và nỗ lực của các doanh nghiệp tư nhân trong thời gian gần đây, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản - một trong những ngành khó khăn nhất?

TS. Lê Duy Bình: Điều có thể thấy rõ nhất là, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ. Các doanh nghiệp này đã đẩy mạnh tái cấu trúc về thị trường, về quản trị, về tổ chức sản xuất. Đây là những chuyển động tích cực sau cuộc khủng hoảng.  

Trong ngành bất động sản, nhiều doanh nghiệp đã tái cấu trúc để tìm câu trả lời cho sự lệch pha của thị trường nhà ở, để cung ứng cho các phân khúc vốn trước đây bị bỏ qua hoặc không được quan tâm, hay để trả lời cho vấn đề có nhà song không có người ở. Những doanh nghiệp khác lại bận rộn với việc tái cấu trúc nguồn lực tài chính của mình để có một cấu trúc tài chính bền vững, an toàn hơn. Công tác quản trị rủi ro được nâng cao, bao gồm quản trị rủi ro về thị trường, về tài chính, về pháp lý và trong quá trình quản trị, vận hành.  

Có không ít doanh nghiệp đã và sẽ buộc phải rút lui khỏi thị trường nhưng cũng có những doanh nghiệp mới bắt đầu được hình thành, với mô hình kinh doanh và mô hình quản trị khác biệt, hiện đại hơn, bền vững hơn.

Quá trình tái cấu trúc đã và sẽ liên tục diễn ra trong thời gian tới. Và chúng ta có thể tin rằng khu vực doanh nghiệp tư nhân nói chung và các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ có nhiều hơn các doanh nghiệp trưởng thành, với mô hình quản trị hiệu quả, từ đó đóng góp mạnh mẽ hơn cho quá trình phát triển kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở và bất động sản.  

- Đến lúc này, phần nhiều các doanh nghiệp bất động sản cũng đã nhìn thấy được những ánh sáng cuối đường hầm và chọn cho mình những lối đi riêng nhưng dường như vẫn còn những rào cản cho những khát vọng mới của họ đến từ cơ chế, môi trường đầu tư kinh doanh, đặc biệt, đối với riêng ngành bất động sản luôn bị bủa vây bởi rủi ro thanh khoản. Vấn đề cải cách môi trường đầu tư kinh doanh cần được nhấn mạnh hơn như thế nào trong giai đoạn hiện nay? 

TS. Lê Duy Bình: Những quy định pháp luật không rõ ràng và thủ tục hành chính phức tạp sẽ khiến cho chi phí của sản phẩm bất động sản và nhà ở tăng cao. Các chi phí tuân thủ các quy định về thủ tục đất đai, đầu tư, xây dựng, PCCC, các chi phí để trang trải cho các rủi ro pháp lý, hay chi phí do đội vốn của các của các dự án bất động sản do vướng mắc kéo dài về thủ tục pháp lý suy cho cùng sẽ được tính vào giá nhà và người mua nhà sẽ là người phải chi trả. Chi phí này là đáng kể hơn đối với trường hợp của người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp hơn khi tương quan so sánh với mức thu nhập của họ.

Điều này cho thấy cải cách quy định pháp luật, cải cách thủ tục hành chính và cải thiện môi trường kinh doanh sẽ không những chỉ kích thích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở và dịch vụ nhà ở nhằm phục vụ người dân, tăng nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là những phân khúc bình dân, phục vụ số đông người lao động.

Ngoài ra, nó cũng góp phần cho việc giảm giá thành của từng căn nhà ở hay căn hộ, nhờ đó đưa giá nhà tiệm cận gần mức chi trả của người dân hơn.  

- Theo ông, thời điểm nào trong năm 2024 sẽ là một dấu mốc cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản?

TS. Lê Duy Bình: Nhu cầu về nhà ở của người dân là rất lớn. Người dân cũng sẵn sàng sử dụng tiền thu nhập, tiền tiết kiệm, hay vay mượn để chi trả cho nhu cầu này. Bên cạnh đó, các dự báo về tăng trưởng kinh tế năm 2024 là tích cực. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng dồi dào và mong muốn cho vay các dự án bất động sản vẫn còn nguyên vẹn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có những tín hiệu phục hồi. Đây là các yếu tố thuận lợi cho sự phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản. 

Nhưng thời điểm bắt đầu hay hình thái chu kỳ mới của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào chính việc liệu các doanh nghiệp bất động sản sẽ đưa ra được các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sự của phần lớn người mua nhà, với độ tin cậy cao về pháp lý, với chất lượng và giá cả hợp lý với người mua nhà hay với nhà đầu tư hay không. Nó cũng phụ thuộc vào hiệu quả của các biện pháp chính sách để khuyến khích thị trường tự điều chỉnh, khắc phục những hạn chế hiện tại của thị trường bất động sản hay không. 

Dù vào thời điểm nào, chúng ta cùng hy vọng chu kỳ này sẽ sớm bắt đầu. Và nó sẽ là một chu kỳ phát triển bền vững, với những cách thức đóng góp mới hiệu quả hơn cho nền kinh tế, cho xã hội và an sinh của người dân./.

- Trân trọng cảm ơn ông vì những chia sẻ và gợi mở hữu ích với Đối thoại Reatimes!