Báo động nợ của doanh nghiệp bất động sản
Thị trường bất động sản đang có nhiều dấu hiệu tích cực hơn, nhưng nếu nhìn vào con số báo cáo tài chính quý I/2024 vẫn cho thấy bức tranh kết quả kinh doanh chưa khởi sắc, trong đó tồn tại nhiều khoản nợ phải trả.
Đơn cử như Novaland (mã: NVL) tính đến cuối tháng 3/2024 đang gánh khoản nợ phải trả lên đến 191.778 tỷ đồng, cao gấp 4,2 lần vốn chủ. Bao gồm, nợ vay tài chính khoảng 58.232 tỷ đồng, trong đó, nợ dư nợ trái phiếu là 38.626 tỷ đồng.
Tương tự, tổng nợ phải trả của Nhà Khang Điền (mã:KDH) là 11.651,5 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tài chính tăng 21% lên 7.674,3 tỷ đồng và 82% số đó là vay dài hạn, tương ứng 6.273,7 tỷ đồng (bao gồm 5.173,7 tỷ đồng vay ngân hàng và 1.100 tỷ đồng nợ trái phiếu).
Vay nợ và thuê tài chính của Nam Long Group trong quý I/2024 ở mức hơn 6.214 tỷ đồng, chiếm 40,2% nợ phải trả của doanh nghiệp. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính dài hạn của Nam Long Group tăng gần 2,9% lên mức gần 3.812 tỷ đồng, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn gần như đi ngang với mức gần 2.403 tỷ đồng.
Còn tại Phát Đạt (mã: PDR), ngoài khoản nợ vay tài chính hơn 3.500 tỷ đồng, Phát Đạt còn hơn 7.635 tỷ đồng các khoản phải trả ngắn hạn khác, chiếm 65% tổng nợ phải trả.
Ngoài ra, cũng tại thời điểm cuối quý I/2024, Hải Phát (mã: HPX) cho biết chỉ còn sở hữu 71,3 tỷ đồng tiền mặt nhưng tổng nợ vay lên tới 2.390,4 tỷ đồng, bằng 66,3% vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay ngắn hạn (dưới 1 năm) là 1.751,1 tỷ đồng và nợ vay dài hạn là 639,3 tỷ đồng.
Như vậy, khi nhìn vào con số trên chúng ta có thể thấy phần nào những "khốn khó" của các doanh nghiệp bất động sản khi các khoản nợ đang là gánh nặng của doanh nghiệp. Hơn nữa, kỳ hạn trả nợ trái phiếu đang cận kề, áp lực trả nợ càng lớn, tham vọng trả sạch nợ của doanh nghiệp bất động sản có lẽ vẫn là bài toán khó.
Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở mới đây, Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đánh giá, khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức yếu, ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Hệ số nợ/EBITDA (đo lường khả năng thanh toán nợ phát sinh của công ty) là 8,7 lần trong năm 2023, so với mức 7 lần năm 2022 do tăng trưởng nợ cao hơn tăng trưởng lợi nhuận. Tỷ lệ nợ ngắn hạn/tổng nợ năm 2023 lên tới 45%, cao nhất trong 5 năm qua.
Bên cạnh đó, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2024 - mức cao nhất trong 5 năm qua, gây rủi ro tái cấp vốn cho các chủ đầu tư. Các chủ đầu tư có dự án vướng pháp lý hoặc thực hiện dự án có tính đầu cơ có thể sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiế́u và dòng tiền yếu.
"Nở rộ" phát hành cổ phiếu
Thực tế, áp lực nợ gốc và lãi vay đang được đẩy lùi từ năm 2023 sang năm 2024 và nó vẫn đang là vấn đề nghiêm trọng khi tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản hiện tại chưa khởi sắc, pháp lý dự án chuyển biến chậm. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã tiến hành huy động vốn bằng cổ phiếu thay vì trái phiếu.
Nhìn lại lịch sử có thể thấy, những năm trước, doanh nghiệp bất động sản thường ưa chuộng huy động vốn từ kênh ngân hàng và trái phiếu. Lý do là bởi, khi đó chưa có nhiều quy định khắt khe về việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp. Doanh nghiệp không cần phải có lợi nhuận, thậm chí chỉ cần thành lập vài ngày cũng có thể huy động hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu. Còn tín dụng ngân hàng thì chưa bị thắt chặt.
Khi đó hàng loạt trái phiếu "ba không" được phát hành: Không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo ào ạt xuất hiện. Đỉnh cao là vào năm 2021, khi có hơn 740.000 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, với 1/3 trong số này đến từ các doanh nghiệp bất động sản.
Sau những "biến cố" trên thị trường, dẫn đến mất niềm tin của nhà đầu tư cùng với việc các quy định phát hành trái phiếu ngày càng chặt chẽ hơn, nhiều doanh nghiệp đã "quay xe" chọn phát hành cổ phiếu.
Ở chiều ngược lại, kênh huy động vốn bằng cổ phiều lại kém hấp dẫn hơn bởi đòi hỏi doanh nghiệp phải niêm yết trên thị trường chứng khoán, hoạt động có lợi nhuận và phải có phương án sử dụng vốn rõ ràng.
Đặc điểm của nhóm này là gần như không có cổ đông nhỏ lẻ tham gia, giá cổ phiếu được giao dịch rất ít và được "giữ" giá, với mục đích làm cơ sở vay cầm cố hoặc huy động vốn từ các nhà đầu tư tổ chức. Mặt khác, khi phát hành cổ phiếu mới, doanh nghiệp phải chia sẻ lợi nhuận và quyền điều hành với các cổ đông mới. Điều này có thể dẫn đến sự pha loãng cổ phần cho cổ đông hiện tại và làm giảm sự kiểm soát và quyền lực của họ trong quyết định quan trọng của công ty. Do đó, nhiều doanh nghiệp sẽ không thích phương án này.
Tuy nhiên, sau những "biến cố" trên thị trường, dẫn đến mất niềm tin của nhà đầu tư cùng với việc các quy định phát hành trái phiếu ngày càng chặt chẽ hơn, nhiều doanh nghiệp đã "quay xe" chọn phát hành cổ phiếu.
Mùa đại hội đồng cổ đông vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ và hoán đổi nợ. Đơn cử, Novaland đã thông qua phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu, trong đó có 1,17 tỷ cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu để huy động 11.700 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền sẽ được Novaland ưu tiên sử dụng để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn; thanh toán lương, chi phí vận hành, thực hiện các dự án do tập đoàn làm chủ đầu tư.
Vinaconex (mã: VCG) cũng lên phương án chào bán tối đa 119,7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tương đương 20% số cổ phiếu đang lưu hành, với giá 10.500 đồng/cp. Số tiền dự kiến thu được từ đợt chào bán là 1.197 tỷ đồng sẽ được Vinaconex sử dụng để thanh toán các khoản nợ đến hạn, bao gồm nợ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, nhà thầu, nhà cung cấp đến hạn trả trong năm 2024 và 2025.
Nhà Khang Điền (mã: KDH) cũng dự kiến chào bán thêm 110,09 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá 27.250 đồng/cp, huy động 3.000 tỷ đồng, dự kiến triển khai trong năm 2024. Trong đó, số tiền huy động được từ phát hành cổ phiếu, doanh nghiệp dự kiến dùng 300 tỷ đồng trả nợ vay, và 2.700 tỷ đồng đầu tư góp thêm vốn vào Công ty TNHH MTV Đầu tư kinh doanh Nhà Khang Phúc để đơn vị này thanh toán các khoản nợ ngân hàng.
Ngoài ra, Xây dựng Hòa Bình (mã: HBC) cũng đã thông qua phương án phát hành 74 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng/cp để hoán đổi nợ với các nhà cung cấp, nhà thầu phụ, nhà sản xuất của công ty. Theo đó, 10.000 đồng nợ sẽ đổi được 1 cổ phiếu HBC và bị giới hạn chuyển nhượng trong vòng 1 năm. Nếu thành công, Xây dựng Hòa Bình sẽ xóa được khoản nợ 740 tỷ đồng từ các đối tác.
Phát hành cổ phiếu tồn tại những rủi ro nào?
Có thể thấy, việc phát hành cổ phiếu để trả nợ là phương án được nhiều doanh nghiệp niêm yết lựa chọn nhằm làm giảm gánh nặng về nợ trong năm 2024. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, việc vốn điều lệ tăng thêm trong khi hoạt động sản xuất kinh doanh chưa mang lại hiệu quả tương ứng có thể khiến nhiều doanh nghiệp thêm rủi ro và thị trường chứng khoán thiếu bền vững. Bởi phần lớn số tiền thu được từ việc phát hành thêm cổ phiếu là để trả các khoản nợ. Từ đó, khiến thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) trong tương lai có sẽ bị giảm đi.
Doanh nghiệp bất động sản sẽ tìm kiếm dòng tiền ở đâu để trả nợ? Trả lời cho câu hỏi này, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, dòng tiền của doanh nghiệp vẫn sẽ đến từ tín dụng, phát hành cổ phiếu và đặc biệt đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bán bớt tài sản để trả nợ. Tuy nhiên, việc bán tài sản để trả nợ cũng là việc không dễ dàng đối với doanh nghiệp bất động sản vì họ khó có thể bán tài sản với giá dưới chi phí đầu tư.
Về tín dụng bất động sản, TS Hiếu cho hay, tại kỳ đại hội đồng cổ đông vừa qua, nhiều lãnh đạo ngân hàng cho biết, các ngân hàng đã thận trọng hơn khi rót vốn vào lĩnh vực bất động sản, thay vào đó hướng đến cho vay ở nhiều lĩnh vực khác như: Nông nghiệp, sản xuất, năng lượng tái tạo… Lúc này, kênh cổ phiếu trở thành lựa chọn của nhiều doanh nghiệp.
"Diễn biến của thị trường chứng khoán là điều kiện cần để các doanh nghiệp tính toán lên sàn sao cho phù hợp với mục tiêu huy động vốn, còn điều kiện đủ - cũng là điều kiện quan trọng nhất, đó là chất lượng doanh nghiệp có đủ để hấp dẫn các nhà đầu tư hay không. Trong đó, doanh nghiệp muốn tiếp cận thị trường vốn, huy động được vốn trên thị trường chứng khoán thì phải minh bạch và để minh bạch cần có hệ thống quản trị chuyên nghiệp, bài bản. Xu hướng tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu sẽ có lợi cho doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn vốn", TS. Hiếu nhận định.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế.
Tuy nhiên, vị chuyện gia này cho rằng, cổ đông có cơ sở để lo ngại việc doanh nghiệp niêm yết huy động tiền cổ đông để trả nợ hoặc dùng chính cổ phiếu để cấn trừ nợ. Dù rằng, doanh nghiệp lấy lý do rất chính đáng là "cứu" doanh nghiệp, nhưng việc phát hành đó sẽ khiến EPS trong năm tới, thậm chí vài năm tới luôn loanh quanh ở mức thấp. Ngoài ra, những nhà đầu tư dài hạn ít có hy vọng về cổ tức, giá cổ phiếu vì thế khó có cơ hội phục hồi bền vững. Chuyên gia cũng cho rằng, các cơ quan quản lý thị trường cần có sự giám sát chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, bài toán tài chính luôn là vấn đề quyết định sống còn đối với doanh nghiệp, nhất là lĩnh vực bất động sản. Trước áp lực các khoản nợ đáo hạn ngày càng tăng, đặc biệt là các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp, rất nhiều chủ đầu tư phải bán tháo dự án, tái cấu trúc toàn diện, chấp nhận làm lại từ đầu. Cho nên, phát hành thêm cổ phiếu không những giúp cho doanh nghiệp tăng thêm số vốn tự có của mình, mà còn tránh bớt sự ràng buộc bởi nghĩa vụ phải trả lợi tức cố định. Trong trường hợp công ty phát hành cổ phiếu có doanh thu và lợi nhuận chưa như mong muốn, thì bản thân doanh nghiệp đó cũng giảm bớt được nguy cơ phá sản trong trường hợp bị mất khả năng chi trả nợ.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, phát hành cổ phiếu là kỳ vọng của các doanh nghiệp, còn kết quả không phải lúc nào cũng như mong muốn. Rất nhiều công ty đã phải hoãn, tạm dừng, thậm chí phát hành nhưng không ai mua do thị trường không thuận lợi, hoặc tiềm năng doanh nghiệp không hấp dẫn, giá chào bán quá cao...
Ngoài ra, cổ phiếu có thể còn được mua bởi các công ty đối thủ với tham vọng chi phối hoạt động công ty, sẽ dẫn đến làm ảnh hưởng đến quyền lực của các cổ đông trước đó. Cùng với đó, chi phí cho việc phát hành cổ phiếu thường cũng cao hơn so với chi phí để phát hành các loại trái phiếu, cổ phiếu ưu đãi.
