Tồn kho vẫn là bài toán đau đầu
Với doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng khi tài sản về quỹ đất đang lớn hơn giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên đặt trong bối cảnh thị trường tăng trưởng thấp, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng… thì việc âm dòng tiền đang ảnh hưởng không nhỏ đến sức khỏe tài chính cũng như chất lượng tài sản của doanh nghiệp.
Trong năm 2023, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với việc không có dòng tiền trở về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới.
Câu chuyện trong năm nay vẫn là dòng tiền của doanh nghiệp, khi tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh.
Tính đến ngày 26/4, ghi nhận thống kê từ báo cáo tài chính (đã kiểm toán và chưa kiểm toán) của khoảng 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, cho thấy lượng hàng tồn kho vào khoảng gần 348.000 tỷ, tăng gần 3% so với cuối năm 2022 và tăng 30% so với năm 2021.
Các doanh nghiệp có hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản. Đơn vị: Tỷ đồng (Nguồn: Dữ liệu Vietstock).
Đơn cử một số doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn như: Novaland (mã: NVL) là cao nhất, chiếm một nửa với gần 139.000 tỷ đồng và tương đương 57% tổng tài sản của doanh nghiệp này; tiếp theo là Vinhomes (mã: VHM) với hơn 52.000 tỷ đồng, chiếm hơn 11% tổng tài sản; Khang Điền (mã: KDH) là hơn 18.800 tỷ, chiếm hơn 71% tổng tài sản; Nam Long (mã: NLG) là hơn 17.400 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản; Đất Xanh (mã: DXG) là hơn 14.100 tỷ đồng, chiếm hơn 47% tổng tài sản; Phát Đạt (mã: PDR) là hơn 12.200 tỷ đồng, chiếm hơn 58% tổng tài sản; Hoàng Huy (mã: TCH) là 10.218 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản…
Nếu tính theo cả một quá trình thì tồn kho bất động sản hiện đang ở mức "đỉnh", ngay cả đợt dịch COVID-19 bùng phát trước đây cũng không cao bằng.
Theo các chuyên gia, hàng tồn kho có tính hai mặt, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ là lợi thế của doanh nghiệp khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định. Song, đặt trong bối cảnh các bộ luật mới chưa chính thức có hiệu lực, thậm chí còn đợi chính sách "ngấm" thì nhiều dự án vẫn sẽ "nằm im", lúc này lượng hàng tồn kho chưa phải là thành phẩm sẽ thực sự trở thành mối lo ngại cho mỗi doanh nghiệp.
Nhóm bất động sản chịu áp lực đáo hạn trái phiếu lớn nhất
Theo báo cáo thị trường trái phiếu tháng 3 của Công ty Chứng khoán MB (MBS), lũy kế từ đầu năm đến 21.3, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành đạt hơn 14.800 tỉ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ. Lãi suất TPDN bình quân trong 3 tháng 2024 ước khoảng 10,7%, cao hơn so với mức trung bình 8,3% của năm 2023.
Bất động sản là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với khoảng 6.400 tỉ, (cùng kỳ năm trước phát hành 24.000 tỷ đồng) chiếm tỉ trọng 43%, lãi suất bình quân gia quyền là 11,6%/năm, kỳ hạn bình quân 2,5 năm.
Các doanh nghiệp phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hải Đăng (2.500 tỷ đồng), Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thương mại Việt An (1.200 tỷ đồng).
Xếp sau là nhóm ngành Xây dựng - Vật liệu xây dựng với tổng giá trị phát hành đạt 5.800 tỷ đồng (tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ), tỉ trọng 40%. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu xây dựng, vật liệu xây dựng vẫn là 10,6%/năm, kỳ hạn bình quân là 8,8 năm.
Hoạt động mua lại TPDN tiếp tục trầm lắng. Trong tháng 3, giá trị trái phiếu mua lại trước hạn ước tính khoảng hơn 2.500 tỉ đồng, giảm 87% so với tháng trước. Lũy kế từ đầu năm đến nay, khoảng hơn 13.100 tỉ đồng TPDN đã được mua lại trước hạn, giảm 64% so với cùng kỳ.
Cơ cấu TPDN chậm nghĩavụ thanh toán theo ngành. Nguồn: MBS
Chuyên gia của MBS đánh giá, áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến hết năm vẫn rất lớn, nhất là các doanh nghiệp bất động sản. Chính sách cho phép giãn, hoãn nợ trái phiếu và cho hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản hoặc sản phẩm khác, tiếp tục được nối dài sang năm 2024, giúp nhiều doanh nghiệp giảm bớt áp lực vào thời điểm đáo hạn.
Dù vậy, tổng giá trị TPDN đáo hạn vẫn khá lớn khi ước khoảng 200.000 tỉ đồng TPDN được đáo hạn trong năm 2024, tăng 4% so với năm trước và con số này đã trừ đi các khoản trái phiếu mua lại; trong đó nhóm bất động sản và ngân hàng chiếm 58% và 8%.
Đỉnh đáo hạn trái phiếu năm nay sẽ rơi vào quý II với 74.000 tỷ đồng, đến quý III giảm xuống còn 52.000 tỷ đồng.
Hiện tại, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán ước khoảng 193.600 tỉ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Trong đó, nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.
Lãnh đạo doanh nghiệp thừa nhận khó khăn nhưng vẫn có quyết tâm lớn
Tại mùa đại hội cổ đông năm nay, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp đã nhìn thẳng vào những vấn đề còn tồn tại của doanh nghiệp mình và trả lời thẳng thắn, trực diện những câu hỏi của cổ đông về phương án giải quyết nợ xấu, tồn kho, trái phiếu.
Tại ĐHĐCĐ vừa qua, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long (NLG) thừa nhận kết quả kinh doanh năm 2023 không như kỳ vọng dù Công ty đã rất nỗ lực. Năm 2024, ông đánh giá NLG sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Đầu tiên là khủng hoảng niềm tin, điều này sẽ kéo theo vấn đề thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng. Thứ hai là thách thức về tài chính khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng sẽ vẫn còn dai dẳng trong năm 2024-2025. Thứ ba là thách thức và pháp lý dự án khi hiện nay vẫn còn chậm, một số luật vẫn còn chồng chéo.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Nam Long (NLG).
"Trong năm nay, tất cả các công ty bất động sản, tùy mức độ khác nhau, đều đối diện với ba thách thức: Xử lý hàng tồn kho, nợ quá hạn và tình trạng khách hàng thanh lý hợp đồng", Chủ tịch Nam Long lưu ý.
Do đó, ở thời điểm này, Nam Long xác định chỉ tập trung bán và phát triển những sản phẩm thị trường cần, tránh việc đầu tư nhiều tiền nhưng không bán được hàng, dẫn đến tồn kho cao.
Mặt khác theo ông Quang, thị trường bất động sản cũng có nhiều cơ hội. Đầu tiên Việt Nam là nước đang phát triển, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng rất nhanh nên nhu cầu ở thật vẫn còn rất nhiều. Thứ hai là mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm và còn thấp hơn trước COVID-19 nên rất hấp dẫn. Thứ ba là với việc Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, tình trạng quy định chồng chéo sẽ được cải thiện.
Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cũng chia sẻ mở đầu ĐHĐCĐ thường niên 2024: "Chúng ta trải qua năm 2023 rất khó khăn, cả về kinh tế vĩ mô và ngành. Phát Đạt lãi 682 tỷ, hoàn thành kế hoạch kinh doanh. Giá cổ phiếu PDR từ cuối năm 2022 đến cuối năm 2023 tăng gấp đôi. Số lượng cổ đông cũng tăng gấp đôi lên hơn 32.000 người. Công ty tất toán hết toàn bộ trái phiếu như cam kết ở đại hội năm ngoái. Rất khó trong thời điểm đó để đưa dư nợ trái phiếu về 0. Phát Đạt đã hoàn thiện thủ tục pháp lý nhiều dự án để quý II – III/2024 đưa ra thị trường 4 - 6 dự án, với tổng giá trị 30.000 - 40.000 tỷ đồng".
Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt.
Thách thức lớn nhất của các công ty bất động sản trong năm 2023 là vấn đề trái phiếu. Dư nợ trái phiếu của Phát Đạt vào đầu năm trên 2.510 tỷ đồng. Công ty xác định nhiệm vụ ưu tiên là giải tỏa nút thắt này để đảm bảo sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.
Theo đó, trong năm nay, Phát Đạt dự kiến phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cp (1 cổ phiếu sẽ được hoán đối 20.000 đồng nợ) để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD. Đây là khoản nợ bằng đồng USD, được Phát Đạt vay từ ACA Vietnam Real Estate III LP (Cayman Island) vào tháng 3/2022, với lãi suất cố định 8%/năm. Mục đích vay để đầu tư cho dự án Phước Hải (huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).
Còn ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CenGroup, gửi lời xin lỗi đến các cổ đông lớn của doanh nghiệp như CTCP Chứng khoán VNDirect, CTCP Tập đoàn Đầu tư I.P.A… vì thời gian qua hoạt động kinh doanh không thể đem lại lợi nhuận cho các cổ đông như kỳ vọng.
Nhưng khẳng định bản thân là doanh nhân và hoàn toàn không duy ý chí, ông Vũ nói rằng trong thời điểm thị trường bất động sản ngặt nghèo, công ty đã và đang nhìn thẳng vào những vấn đề cốt lõi để giải quyết triệt để chứ không trốn tránh.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CenGroup
Về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, ông Vũ cũng cho biết hiện công ty đang lưu hành khoảng gần 400 tỷ đồng trái phiếu trên thị truờng, Chủ tịch CenLand cho biết công ty đã thực hiện thanh toán được 20% giá trị gốc của số trái phiếu trên. Trong thời gian sắp tới, công ty cam kết sẽ xử lý dứt điểm dư nợ trái phiếu kể trên.
Còn tại ĐHCĐ mới đây, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland chia sẻ: "Về cơ bản Novaland đã hoàn thành tái cấu trúc lại các khoản nợ và trái phiếu trong và ngoài nước, tài sản của Công ty vẫn cân đối với công nợ. Thời gian tới, Tập đoàn sẽ tiếp tục tái cấu trúc về tài chính và nguồn lực, hoàn thiện chặt chẽ về pháp lý, thay đổi chiến lược, tập trung vào lõi kinh doanh, tinh gọn bộ máy, tham gia vào lộ trình hành động ESG".
Như vậy có thể thấy, mặc dù tình trạng chậm nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu còn hiện hữu, song có nhiều doanh nghiệp vẫn đang nỗ lực tái cấu trúc để cải thiện nguồn vốn để có thể trả nợ và giảm thiểu các rủi ro. Trong kịch bản tích cực, có thể kỳ vọng năm 2024 là năm bản lề chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới của thị trường và doanh nghiệp bất động sản.
