Tại hội thảo diễn ra trong tuần kế cuối tháng Năm của Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2022, hầu hết các diễn giả đều cho rằng tiềm năng bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất lớn. Trong đó, hai phân khúc chính sẽ được khai thác bao gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS).
Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đồng ý với nhận định này. Đơn vị này kỳ vọng mặt bằng giá cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) sẽ tiếp tục tăng, không chỉ bởi nhu cầu vẫn đang tăng trong khi nguồn cung có phần hạn chế. Mà một cách tự nhiên, chi phí đền bù cũng như tiền thuê đất phải nộp tăng hàng năm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá cho thuê tăng. Trong bối cảnh này, VDSC tin rằng các chủ đầu tư bất động sản KCN có sẵn quỹ đất đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn, nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.
Ngoài ra, VDSC cho rằng tiềm năng phát triển thương mại điện tử của Việt Nam còn rất lớn, với tỷ lệ thâm nhập thấp và tăng trưởng cao. Hiện tại tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trong tổng mức bán lẻ chỉ đạt mức 5,5%, tức chỉ ở mức của Trung Quốc cách đây 10 năm. Trong xu hướng này, VDSC đánh giá cao những doanh nghiệp bất động sản KCN có định hướng phát triển mảng NXXS, và có sẵn quỹ đất ở khu vực lân cận thành thị.
Theo số liệu từ CBRE, giá thuê bình quân tại các khu vực trên tăng lần lượt 13%, 15% và 21% trong quý IV/2021. Các dự án KCN trong phạm vi một giờ di chuyển tới trung tâm thành phố có mức giá thuê tăng từ 17% tới 32%.
Tương tự, việc thiếu hụt nguồn cung cũng xảy ra trong khu vực miền Bắc. Trong dài hạn, VDSC kỳ vọng khu vực miền Bắc sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc +1” của các tập đoàn sản xuất đa quốc gia.
Khả năng thu hút vốn FDI vẫn duy trì và sự phát triển của thương mại điện tử (TMĐT) thúc đẩy nhu cầu thuê đất và NXXS
VDSC kỳ vọng hoạt động xuất nhập khẩu cũng như thu hút dòng vốn FDI sẽ diễn ra tích cực nhờ RCEP, hiệp định FTA lớn nhất thế giới, chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2022. Ngoài ra, với lợi thế cạnh tranh nhờ chi phí sản xuất (nhân công, thuê đất, điện, nước, ...) thấp hơn các quốc gia trong khu vực, Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc + 1” của các tập đoàn đa quốc gia.
Bên cạnh đó, tỷ lệ sản xuất công nghiệp của Việt Nam vẫn còn thấp nếu so với Trung Quốc. Việt Nam cũng có định hướng phát triển công nghiệp với mục tiêu tới năm 2030 mục tiêu tỷ trọng nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 30% (Nghị quyết 23-NQ/TW năm 2018).
Theo báo cáo E-economy SEA 2021 của Google và Temasek, giá trị thương mại điện tử của Việt Nam đạt mức 21 tỷ USD trong năm 2021 (+53%).
Đại dịch Covid đã trở thành yếu tố góp phần thay đổi thói quen tiêu dùng, giúp cho thương mại điện tử phát triển nhanh hơn trong thời gian tới. Theo dự báo từ báo cáo E-economy SEA 2021 thì giá trị thương mại điện tử có thể đạt mức tăng trưởng kép 32%/năm giai đoạn 2021 – 2025.
Sự phát triển của ngành thương mại điện tử sẽ là động lực tăng trưởng đối với nhóm ngành kho vận, và kéo theo nhu cầu thuê đất KCN để làm nhà kho. Cụ thể, Becamex-Warburg Pincus (BWI), một doanh nghiệp đầu ngành trong việc phát triển nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, đã tăng diện tích từ hơn 200ha lên gần 800ha từ năm 2018 tới 2021.
Nhìn chung, cơ hội của thị trường bất động sản KCN ở Việt Nam vẫn còn rất lớn và dài hạn. Nắm bắt được những cơ hội này để đầu tư sinh lời hay không là câu hỏi mà các nhà đầu tư không nên bỏ qua vào lúc này.
