"Nghẽn" chấp thuận đầu tư dự án: Bức tranh thị trường bất động sản 2020 ra sao?

THỊ TRƯỜNG TÊ LIỆT, NGUỒN CUNG Ở MỨC THẤP KỶ LỤC

Tính đến thời điểm hiện tại, dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Không chỉ hiếm dự án được triển khai mới mà không ít dự án đang thi công cũng bị dừng tiến độ, thậm chí một số dự án đang đi vào bàn giao cũng bị tạm hoãn. Lượng sản phẩm được chào bán ra thị trường giảm mạnh, kéo theo sự chững lại về giao dịch.

Theo ghi nhận từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tính đến tháng 9/2019, thị trường TP.HCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư (00 dự án); chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018.

Tại Hà Nội, theo công bố của Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm, trên địa bàn Thành phố có 26 dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán, với tổng số lượng hơn 17.400 sản phẩm cả chung cư và nhà thấp tầng. Đặc biệt, trong số các dự án đủ điều kiện mở bán này, chỉ có 5 dự án mới xuất hiện từ đầu năm trở lại đây.

Tương tự, theo các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, JLL, hay Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 6 dự án mới thuộc phân khúc căn hộ tham gia vào thị trường Hà Nội, còn lại chủ yếu là các dự án cũ mở bán các đợt tiếp theo, hoặc mở bán nốt những căn xấu còn sót lại.

“Tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã tác động đến nguồn cung và giao dịch nhà ở. Quý II/2019 các đơn vị ghi nhận nguồn cung căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM thấp nhất kể từ 2014. Tới quý III, nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng thời điểm năm 2018.

Thị trường dường như đang rơi vào tình thế khó khăn nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

Bức tranh thị trường bất động sản 2020 sẽ ra sao nếu như nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay? Giải pháp nào khơi thông những vướng mắc này? Cà phê cuối tuần xin giới thiệu các chuyên gia: TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế; ông Stephen Wyatt, Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam; ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

NHẬN DIỆN NGUYÊN NHÂN GÂY “TẮC NGHẼN" 

TS. Đinh Thế Hiển: Có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự “tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án bất động sản trong thời gian qua. Thứ nhất, vấn đề kiểm soát xây dựng theo pháp luật, tuân thủ bán hàng ngày càng được kiểm soát chặt hơn, không chỉ cơ quan Nhà nước mà còn có sự tham gia kiểm soát của báo chí, mạng xã hội. Trước đây, các dự án có thể chưa hoàn thiện pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng nhưng vẫn được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn, thậm chí là bán giữ chỗ, còn hiện nay nếu không được phép thì dễ bị “tuýt còi”. Do đó, các chủ đầu tư không dám bán hàng trên giấy nữa, cơ quan quản lý cũng không xét duyệt các dự án như vậy bởi vì dù nếu có vô tình thì quan chức đó cũng bị gọi là bao che.

Thứ hai là để bán được hàng thì sản phẩm phải có pháp lý, trong khi đó có thể thấy Hà Nội và TP.HCM có khá nhiều dự án liên quan đến đất công, hoặc đất cổ phần hóa, dẫn đến có thể vướng mắc pháp lý hay cố tình trái pháp luật. Để cấp giấy phép cho các dự án này thì phải do thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp nhưng khi các cơ quan này thấy chưa đúng thì họ phải yêu cầu làm lại. Do đó, thời gian phê duyệt dự án kéo dài, giấy phép cũng bị chậm theo.

Ông Stephen Wyatt: Nguồn cung căn hộ mới thấp kỷ lục đang khiến cho giá căn hộ tăng lên ở tất cả các phân khúc. Dự kiến nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ giảm mạnh, trong năm 2019 chỉ khoảng 18.000 - 19.000 căn và con số thực tế phụ thuộc rất nhiều vào dự án quy mô lớn.

Nguyên nhân sụt giảm nguồn cung phân khúc nhà ở là do vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý. Nhiều dự án bị đình trệ do quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng bị kéo dài và ngày càng thắt chặt, tình trạng này xảy ra phổ biến trong thời gian gần đây.

Chúng tôi nhận thấy các phương tiện truyền thông, các cơ quan báo đài, doanh nghiệp trong và ngoài nước đã và vẫn tiếp tục đề cập đến vấn đề này, và cả các cơ quan ban ngành Nhà nước cũng hiểu rõ nhưng vẫn chưa thể ngay lập tức giải được bài toán về thủ tục phê duyệt. 

Pháp lý và sự hỗ trợ của các cơ quan Nhà nước cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản. Việc trì hoãn kéo dài ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Tác động trước mắt là nguồn cung toàn thị trường sụt giảm, giá cả leo thang, chắc chắn ảnh hưởng đến người tiêu dùng và người sử dụng bất động sản. Hệ lụy tiếp theo là ảnh hưởng đến xây dựng, sơ sở hạ tầng nếu như việc trì hoãn giấp phép tiếp tục diễn ra.

KỊCH BẢN THỊ TRƯỜNG NĂM 2020

TS. Đinh Thế Hiển: Dự báo thị trường trong năm tới sẽ có song song 2 yếu tố. Thứ nhất là nguồn cung chậm lại, tương tự như 2019, kéo theo đó nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng. Trong năm tới, các công ty bất động sản, đặc biệt là các công ty môi giới dẫn mối hàng sẽ gặp khó khăn. Bởi các công ty môi giới có cả đội ngũ bán hàng, không có hàng thì họ sẽ không có doanh thu, đó là khó khăn của ngành môi giới bất động sản trong giai đoạn mới.

Nếu xét về thị trường, khi 2 yếu tố trên hợp lại giúp cho giá bất động sản không bị suy giảm, ngược lại cũng không tăng. Ví dụ chúng ta khống chế nguồn cung mà cầu lại tăng thì chắc chắn giá tăng, mà giá tăng thì lại đụng đến chiến lược của Nhà nước. Ngay cả những người có nhu cầu về nhà ở, nếu giá tăng sẽ khó khăn cho việc sở hữu căn hộ, làm chính sách quốc gia về nhà ở khó khăn hơn.

Ngược lại, nguồn cung nhiều trong khi lượng mua giảm lại do hạn chế của ngân hàng, cũng như sức mua bị chậm lại thì sẽ làm suy giảm, gây khó khăn cho cả hệ thống ngân hàng (có thể xuất hiện “cục máu đông” về nợ xấu), các công ty bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn.

Trong năm 2020, khi 2 yếu tố này hợp lại, thị trường bất động sản sẽ không bị suy giảm nhiều và cũng không tăng quá nóng. Đặc biệt, bất động sản khó có khả năng tăng giá mạnh như năm 2017, 2018.

Ông Nguyễn Chí Thanh: Chính từ những hệ lụy của hoạt động kinh doanh không bền vững đã dẫn đến việc chính quyền đưa ra các biện pháp can thiệp như tăng cường thanh tra, kiểm tra các dự án; siết chặt quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt cấp phép. Kéo theo đó, số dự án được triển khai "giậm chân tại chỗ", thị trường đã sụt giảm trong vài quý vừa qua. Khả năng sự sụt giảm đó sẽ có ảnh hưởng đến đầu năm 2020, nhưng việc phục hồi của trong năm 2020 vẫn có thể tốt.

Chúng ta vẫn nhìn thấy một số dự án lớn doanh nghiệp đang triển khai tương đối tốt từ công tác chuẩn bị giải phóng mặt bằng, cũng như công tác ra hàng,... Đó chính là tín hiệu là tích cực trong năm tới của thị trường này. Bên cạnh đó cũng có thể thấy ngoài những nhà đầu tư lớn thì những nhà đầu tư trung bình và nhỏ vẫn đang nỗ lực triển khai các dự án, không để chậm trễ, mà càng phải đẩy nhanh tiến độ hơn.

Trước đó nhiều nguồn thông tin, ngay cả vừa rồi một số Đại biểu Quốc hội cũng cho rằng nguồn cung giảm, thị trường trầm lắng nhưng tăng trưởng bất động sản vẫn quá lớn, nguồn tiền đổ vào bất động sản quá lớn. Tuy nhiên họ lại không đưa ra được căn cứ, số liệu cụ thể minh chứng cho ý "cực kỳ nguy hiểm". Các cơ quan quản lý Nhà nước một phần dựa trên ý kiến đó để yêu cầu rà soát, kiểm tra, thắt chặt thị trường. 

GIẢI PHÁP THÁO GỠ ĐIỂM NGHẼN

TS. Đinh Thế Hiển: Phát triển thị trường bất động sản chúng ta cần phải có quy hoạch chuẩn, không được vi phạm quy hoạch. Ở đây tôi muốn nói đến quy hoạch phát triển của Hà Nội và TP.HCM, đã là quy hoạch rồi thì không ai được phép làm sai. Đó chính là quy hoạch tổng thể cả về kinh tế - xã hội chứ không phải chỉ riêng nhà ở. Góc độ nhà ở có thể tăng chỉ tiêu, doanh thu của bất động sản, nhưng góc độ về hạ tầng, an sinh, kinh tế… cộng hết lại mới ra một bản quy hoạch hoàn chỉnh. Vậy nên quy hoạch cần phải nghiêm ngặt. Khi làm quy hoạch rồi thì vấn đề khâu pháp lý, cấp giấy phép phải đảm bảo đúng quy hoạch đó, việc đẩy mạnh cấp giấy phép sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản, và không lo sợ thị trường méo mó.

Đối với doanh nghiệp, không nên đi theo dạng dự án nối dự án, liên tục tìm kiếm đất, để làm, rồi bán nhanh. Bởi một dự án đầu tiên phải có giấy phép, để có giấy phép hiện tại đã rất khó nhưng phải có đầy đủ. Tiếp đó dự án thu hút khách hàng bắt buộc phải có thiết kế đẹp, đáp ứng quy hoạch... Đáp ứng được đầy đủ các yếu tố đó mới tạo được giá trị cho dự án.

Ví dụ một dự án chung cư, chủ đầu tư cố gắng khai thác hết các giá trị của một dự án. Đừng nghĩ đơn thuần là bán nhà cho khách hàng xong là chấm dứt để nhanh chóng làm dự án khác mà có thể tạo giá trị gia tăng trong chính dự án đó. Khi chúng ta bán đợt 1, đợt ban đầu, thì có người mua ở, hoặc không, tiếp tục chúng ta làm dịch vụ tốt, để khai thác dịch vụ, tăng nguồn thu thêm cho doanh nghiệp và tiếp tục giá trị gia tăng thì chúng ta thực hiện vai trò là bán lại cho những người có nhu cầu. Một dự án chúng ta khai thác từng bước, từng bước thì sẽ tăng giá trị tối đa lên. Vừa giúp doanh nghiệp tăng lợi nhuận, vừa giúp người mua có được nhiều giá trị về bất động sản mà mình sở hữu. 

Doanh nghiệp cũng cần phải có vốn đủ và nhiều, không chỉ là dùng vốn ngồi lướt sóng, đợi siêu lợi nhuận. Họ nên tổ chức huy động nguồn vốn và phát triển dự án cho tốt thì dự án mới có giá trị và không bị áp lực bởi việc làm ẩu, bán nhanh. Nhìn từ góc độ bất động sản, sản xuất kinh doanh thì đó là chúng ta đang tạo nên chất lượng của sản phẩm, đó mới là hướng đi đúng và tạo ra thị trường bất động sản giá trị. Còn nếu chỉ muốn Nhà nước cấp giấy phép nhanh, chính sách thông thoáng rồi làm ẩu để lấy số lượng thì đó là tự hại mình, làm mất uy tín của mình.

Đối với các tổ chức xã hội, vấn đề đưa chung cư trở thành một cộng đồng ở có giá trị thì vai trò của ban quản lý dự án cần phải chuyên nghiệp hơn. Nhà nước cần tiếp tục đầu tư cho pháp lý và cho cả tính hợp lý hiệu quả của ban quản lý chung cư để tạo ra môi trường ở thực sự văn minh và giá trị, đảm bảo chất lượng. Khi làm tốt thì danh tiếng về ở chung cư trở thành nếp sống chung của đô thị, thì với các dự án khác, người dân sẽ mạnh dạn và tin tưởng hơn khi mua chung cư. Đó là hướng đầu tư đem lại giá trị gia tăng cao nhất cho nhà đầu tư bất động sản. Tất cả từ chính quyền, ban quản lý chung cư cho đến người dân phải tập trung như vậy thì mới tạo ra môi trường sinh thái chung cư.

Ông Nguyễn Chí Thanh: Hiện nay, khi các quy định ngày càng chặt chẽ thì các doanh nghiệp khi triển khai cũng phải kỹ lưỡng, cẩn thận, cẩn trọng từng bước một, nhất là khâu thủ tục giấy tờ. Tránh tất cả các vấn đề mà trước kia mình nghĩ có thể linh hoạt được thì bây giờ phải thận trọng, tuân thủ đúng theo quy định để tránh những sai phạm không đáng có.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc rà soát của cơ quan quản lý Nhà nước là cần thiết làm thanh lọc thị trường bất động sản vì quá khứ có nhiều cái sai, có thể chấn chỉnh quy định, luật pháp nhưng tôi cho rằng, cũng cần có những giải pháp hợp lý để tránh tạo ra những bước hụt cho thị trường, khiến doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh,...

Điều trước mắt bây giờ là cơ quan quản lý phải giải quyết hết toàn bộ những vướng mắc mà lâu nay đã được đề doanh nghiệp đề cập tới liên quan đến luật, pháp lý chồng chéo, giải quyết xong thì tất yếu thị trường sẽ khôi phục trở lại.

Ông Stephen Wyatt: Tôi mong muốn chính quyền chú trọng hơn đến việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, xử lý dứt điểm các dự án trái phép để cân bằng lại thị trường, đồng thời hỗ trợ cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển.

Cụ thể là phải tạo ra quỹ đất lớn, chính quyền cần có cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư. Đặc biệt, nên có những cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô, bài bản, phục vụ nhu cầu thực hơn là đầu tư.

Đối với các doanh nghiệp nên có sự phân loại, khoanh vùng dự án theo từng phân khúc cụ thể và phải đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Những cái nào đang làm tốt thì có cơ chế tháo gỡ, những sản phẩm đang bất ổn thì phải có giải pháp riêng để xử lý triệt để, tránh tình trạng đình trệ kéo dài sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nhiều mặt của nền kinh tế.

Giải pháp nhanh chóng nhất bây giờ là doanh nghiệp và chính quyền cần có sự đồng bộ về tư tưởng và phối hợp hành động. Cần có sự phân loại, đánh giá, ưu tiên những sản phẩm tốt và có đóng góp cho thị trường bất động sản. Cái gì tốt thì phát huy, cái gì gây nhiễu loạn thì loại bỏ để sớm khai thông. Chỉ khi điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu của thị trường thì  mặt bằng giá trong phân khúc căn hộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cũng sẽ bình ổn trở lại.