Thích
Ngày 06/11/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP. Trong đó, có một số thay đổi đáng chú ý liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản đang triển khai dự án đầu tư.
Chia sẻ với Reatimes, ThS. LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, Nghị định 291 đã bổ sung nhiều quy định cụ thể, giúp làm rõ cách tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhất là với các dự án bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch, xác định giá đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Trước hết, Nghị định mới đã sửa đổi quy định về tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi dự án điều chỉnh quy hoạch nhiều lần (sửa đổi Điều 14 và Điều 36 Nghị định 103/2024/NĐ-CP; khoản 3 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP).
Theo đó, với trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết: (1) Nếu điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất hoặc tăng hệ số sử dụng đất thì phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh, và tổng hợp tại lần điều chỉnh cuối cùng. (2) Nếu không làm thay đổi các yếu tố trên, không phải tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Với trường hợp điều chỉnh theo yêu cầu của Nhà nước vì lý do quản lý, nếu chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì việc tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ được thực hiện trên cơ sở so sánh giữa quy hoạch cũ (đã nộp) và quy hoạch điều chỉnh cuối cùng để xác định chênh lệch và điều chỉnh.
ThS. LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội. (Ảnh: Hoàng Anh)
Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá, quy định mới giúp ngăn ngừa thất thu ngân sách, hạn chế tình trạng doanh nghiệp tùy tiện điều chỉnh quy hoạch để gia tăng lợi ích.
Đồng thời, làm rõ nguyên tắc tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính tại thời điểm có quyết định điều chỉnh, đảm bảo tính minh bạch và phù hợp thực tiễn.
Thay đổi thứ hai liên quan đến quy định xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, trước đây, theo khoản 3 Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do chủ đầu tư ứng trước chỉ được khấu trừ theo từng loại diện tích và không áp dụng cho phần đất xây dựng công trình ngầm.
Hiện nay, theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được khấu trừ vào tổng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần, phần còn lại tiếp tục khấu trừ vào tiền thuê đất trả hàng năm, bao gồm cả phần diện tích công trình ngầm. Quy định này cũng áp dụng cho các dự án đã có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt trước ngày 6/11/2025 nhưng chưa khấu trừ hoặc chưa khấu trừ hết.
"Quy định mới đơn giản hóa quy trình khấu trừ, tạo thuận lợi trong quản lý tài chính dự án. Doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong điều tiết dòng tiền, giảm gánh nặng nghĩa vụ tài chính về đất đai, nhất là với các dự án đô thị lớn, có cấu phần ngầm hoặc chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cao", luật sư Tuấn nhận xét.
Điểm mới thứ ba, cũng là nội dung được giới đầu tư đặc biệt quan tâm, là khoản tiền nộp bổ sung do chậm được xác định giá đất.
Theo quy định cũ tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất phải nộp bổ sung 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong thời gian "chưa tính tiền", song chưa quy định rõ thời điểm tính.
Trước đó, Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103 đang được trình Bộ Tư pháp thẩm định, hai phương án về mức thu khoản tiền bổ sung được để xuất là: (1) Giữ nguyên mức thu 5,4%/năm; (2) Giảm xuống còn 3,6%/năm.
Hiện Nghị định 291/2025 đã sửa đổi theo hướng giảm mức thu còn 3,6%/năm, bằng 1/3 mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế (10,8%/năm), được xác định dựa trên mặt bằng lãi suất, chỉ số CPI và tỷ lệ lạm phát giai đoạn 2014 - 2024.
Thời gian tính khoản thu bổ sung được giảm trừ 6 tháng (thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể) và cả thời gian bất khả kháng (nếu có). Đặc biệt, quy định chuyển tiếp (Điều 3) cho phép người sử dụng đất đã nộp khoản thu bổ sung theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP được tính lại theo mức mới; nếu số đã nộp cao hơn số phải nộp, phần chênh lệch được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ khác), hoặc hoàn trả bằng tiền.
Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, đây là khoản thu bổ sung theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024, nên chỉ Chính phủ có thẩm quyền hướng dẫn mức thu. Việc bãi bỏ (nếu có) phải do Quốc hội quyết định.
"Mức thu thấp hơn tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn, đồng thời bảo đảm nguyên tắc không thu vượt quá nghĩa vụ thực tế. Quy định chuyển tiếp thể hiện tinh thần hài hòa lợi ích, vừa bảo đảm thu ngân sách, vừa giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp", ông Tuấn cho hay.
