ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản
PV: Theo quy định mới tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, người độc thân có thu nhập dưới 15 triệu đồng có thể được mua nhà ở xã hội. Ông đánh giá quy định này sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở xã hội như thế nào?
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Trước đây, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, quy định đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội phải đáp ứng 3 điều kiện chủ yếu về nhà ở, về thu nhập và điều kiện về cư trú.
Điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội trước đây được đánh giá là quá chặt. Đơn cử như điều kiện về thu nhập, khi pháp luật quy định các cá nhân có thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên sẽ mặc nhiên bị loại bỏ khỏi đối tượng mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, điều kiện về cư trú cũng quá chặt, gắn với tư duy cũ về hộ khẩu thường trú (phải thường trú, tạm trú lâu dài… trên địa bàn nơi có dự án nhà ở xã hội thì mới được xem xét giải quyết). Điều kiện về nhà ở là hộ gia đình, cá nhân phải chưa có nhà ở hoặc có nhưng diện tích nhỏ dưới hạn mức quy định.
Kể từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đã nới lỏng các điều kiện được thụ hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Theo đó, pháp luật về nhà ở hiện nay đã bỏ hoàn toàn điều kiện về cư trú. Đây là thay đổi cần thiết do tư duy quản lý theo hộ khẩu đã bãi bỏ, hiện nay có thể quản lý bằng công nghệ, gắn với mã số định danh, căn cước công dân gắn chip, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, hệ thống thông tin về nhà ở, đất đai, bất động sản…
Điều kiện về thu nhập cũng được nới lỏng tại Điều 30 Nghị định 100. So với quy định cũ trước đây là cá nhân phải thuộc đối tượng không chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, tức là thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng, thì nay pháp luật đã nới lỏng lên mức 15 triệu đồng/tháng và nếu là một cặp vợ chồng thì trường hợp một người có thu nhập trên 15 triệu đồng nhưng tổng 2 người không quá 30 triệu đồng/tháng thì vẫn được mua nhà ở xã hội.
Sự sửa đổi này đã mở rộng các đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội, sẽ có nhiều người đáp ứng yêu cầu được mua nhà ở xã hội hơn, giúp khắc phục tình trạng một số dự án nhà ở xã hội triển khai nhưng không thể lấp đầy, chủ đầu tư không bán được hàng do nghịch lý: người đúng đối tượng thì không đủ tiền mua, còn người có điều kiện để mua nhà, trả nợ… thì không đúng đối tượng. Như vậy, Nghị định mới giúp cải thiện chính sách nhà ở xã hội, được kỳ vọng sẽ đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả.
ThS. Nguyễn Văn ĐỉnhPV: Bên cạnh kỳ vọng khắc phục nghịch lý trên, có lo ngại việc nới lỏng các điều kiện đối với đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có thể khiến cho giá nhà ở xã hội tăng lên, ông nghĩ sao về vấn đề này?
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Lo ngại này theo tôi là chưa có cơ sở, do nhà ở xã hội là sản phẩm "phi thị trường". Luật Nhà ở đã quy định cụ thể, rạch ròi hai loại hình nhà ở chủ yếu, gồm nhà ở thương mại là "nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường" và nhà ở xã hội là "nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở".
Như vậy, nhà ở thương mại được quyết định bởi thị trường và tuân theo các quy luật vận động khách quan của thị trường: Quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật thuận mua - vừa bán, lời ăn - lỗ chịu… Giá nhà ở thương mại hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định dựa trên quy luật thị trường.
Ngược lại, chính sách nhà ở xã hội mang tính chất phi thị trường ở khía cạnh Nhà nước tham gia vào định giá bán, lợi nhuận, đối tượng mua… Chủ đầu tư trình cơ quan nhà nước thẩm định, phê duyệt giá bán trên nguyên tắc giá bán là giá thành xây dựng cộng thêm lợi nhuận tối đa 10%.
Việc mở rộng số lượng người được mua sẽ không khiến giá nhà ở xã hội tăng. Tuy nhiên, tại những đô thị lớn, có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội như Hà Nội, TPHCM… thì "tỷ lệ chọi" chắc chắn sẽ tăng lên, xác suất để một người giành được quyền mua nhà ở xã hội sẽ thấp hơn.
PV: Bên cạnh mặt tích cực, quy định mới về điều kiện thu nhập được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP có phát sinh bất cập nào không, thưa ông?
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Bên cạnh khía cạnh tích cực thì có thể thấy điều kiện mức thu nhập bình quân không quá 15 triệu đồng/tháng đối với cá nhân, không quá 30 triệu đồng/tháng đối với cặp vợ chồng cũng bộc lộ một số bất cập. Quá trình soạn thảo Nghị định, tôi cùng một số chuyên gia đã có ý kiến góp ý cần phân tách mức thu nhập tối đa theo từng khu vực, địa phương. Ví dụ tại các đô thị thuộc trung ương, có mức sống cao như Hà Nội, TP.HCM thì cần nâng mức này cao hơn các tỉnh, thành khác. Nhưng Nghị định 100 năm 2024 ban hành vẫn giữ mức thu nhập chung cho 63 tỉnh thành và như vậy chưa đảm bảo tính phân hóa, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương.
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sảnPV: Theo ông, để thực sự phù hợp với thực tế và đem lại hiệu quả, chính sách nhà ở xã hội liệu có cần được điều chỉnh, bổ sung thêm điều gì không?
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh: Hiện nay, khung chính sách về phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thiện, gồm Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, cùng với Thông tư 05 năm 2024 của Bộ Xây dựng. Vấn đề còn lại phụ thuộc hoàn toàn vào khâu triển khai, quyết tâm tổ chức thực hiện ở cấp địa phương.
Đầu tiên là việc UBND cấp tỉnh phải chủ động lập, phê duyệt quy hoạch các khu nhà ở xã hội, các quỹ đất nhà ở xã hội. Tiếp theo, UBND cấp tỉnh và HĐND cấp tỉnh phải bố trí ngân sách để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch có kết nối hạ tầng đồng bộ và tiến hành lựa chọn nhà đầu tư các dự án nhà ở xã hội.
Thời gian qua, một số địa phương đang giải quyết bài toán này rất tốt. Ví dụ tại khu vực phía Bắc có tỉnh Bắc Ninh, địa phương có nhiều khu công nghiệp với số lượng lớn công nhân, có mức độ gia tăng dân số cơ học cao. Còn một số địa phương, dù có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhưng chưa mặn mà, quyết tâm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Nguồn vốn là yếu tố quan trọng tiếp theo để phát triển nhà ở xã hội. Nhưng theo báo cáo của Bộ Xây dựng hồi đầu năm, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội quá chậm, mới chỉ đạt dưới 1%.
Nghị định số 100/2024/NĐ-CP cũng quy định chính sách vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Tại Ngân hàng Chính sách xã hội, lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định. Ngoài ra, người dân còn được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
Tuy nhiên, điều tôi quan tâm là các quy định này có khả thi không. Thời gian qua, gói vay ưu đãi nhà ở xã hội giải ngân rất chậm. Các ngân hàng thương mại dù sao vẫn là những tổ chức kinh tế, hoạt động với mục đích kinh doanh, mà nhà ở xã hội vốn là phân khúc ít sinh lời và một bộ phận người vay có thể khó có khả năng trả nợ. Hơn nữa, cho vay để đầu tư hoặc để mua nhà ở xã hội thuộc lĩnh vực bất động sản với rủi ro nhất định, các ngân hàng buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật về tín dụng và chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Ngân hàng Nhà nước.
Về tổng quan, phát triển nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội và phải do Nhà nước chủ trì. Muốn triển khai hiệu quả thì cần đến sự tham gia chủ động hơn từ cơ quan quản lý nhà nước. Chẳng hạn, cần có cơ chế ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho ngân hàng thương mại. Có một cơ chế hỗ trợ rõ ràng từ Nhà nước thì các gói tín dụng mới được ngân hàng giải ngân và chính sách hỗ trợ tín dụng mới đi vào đời sống.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.
