Giá bán neo ở mức cao
Theo thống kê của Bộ Xây dựng công bố cuối năm 2022, giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch) tại hầu hết các dự án đang mở bán như sau: Ở tỉnh Quảng Ninh, dự án Grand Bay Hạ Long, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 118 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 120 triệu đồng/m2; dự án The Holiday Hạ Long, căn hộ du lịch (condotel) có giá khoảng 36 triệu đồng/m2.
Còn tại tỉnh Khánh Hòa, dự án Ocean Front Villas, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 107 triệu đồng/m2; dự án NovaWorld Nha Trang, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 83 triệu đồng/m2; dự án Vega City Nha Trang, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 137 triệu đồng/m2.
Tương tự, ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án NovaWorld Hồ Tràm, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 66 triệu đồng/m2, nhà phố thương mại (shophouse) có giá khoảng 100 triệu đồng/m2; dự án Ixora Hồ Tràm, nhà biệt thự du lịch (resort villa) có giá khoảng 69 triệu đồng/m2, căn hộ du lịch (condotel) có giá khoảng 52 triệu đồng/m2.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết, nguyên nhân giá bán bất động sản nghỉ dưỡng không giảm và vẫn đang neo ở mức cao là do sự tăng trưởng nóng trong thời gian dài trước đây.
Thêm vào đó, tại một số địa phương gần đây đón sóng đầu tư lớn nhờ trợ lực từ loạt công trình hạ tầng trọng điểm (cao tốc, sân bay...), đơn cử như ở Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. Sự hiện diện của nhiều đơn vị quản lý khách sạn quốc tế giúp nâng cao giá trị sản phẩm và định vị dịch vụ nghỉ dưỡng toàn vùng.
“Bất động sản nghỉ dưỡng hai khu vực này bật tăng giai đoạn từ năm 2019 - 2021, mặt bằng giá tăng có thể đạt mức từ 15% - <20% theo năm. Bước đến năm 2022, trong bối cảnh toàn thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, bất động sản nghỉ dưỡng nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận chuyển sang xu thế ổn định, nguồn cung mới vẫn có và giá duy trì mức tăng từ 5 - 6% theo năm. Nguồn cung tương lai từ hai khu vực này được đánh giá khá dồi dào, do đó, mặt bằng giá mới cao hơn có thể được thiết lập nhờ triển vọng tăng trưởng dài hạn” bà Dung nói.
Theo khảo sát của CBRE, bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê cũng đang trên đà phục hồi tích cực trong năm 2023, nhờ sự trở lại của khách quốc tế, tình hình hoạt động của ngành khách sạn 4 - 5 sao được cải thiện rõ rệt. Du lịch MICE sôi động góp phần hỗ trợ ngành dịch vụ lưu trú. Năm 2022, giá thuê phòng của TP.HCM, Hà Nội và Phú Quốc đã tăng trở lại bằng mức 80% – ~90% so với thời điểm năm 2019, trong khi đó công suất phòng chỉ mới ~50% - 60% so với mức trước dịch. Với các khu vực có quy mô phòng lớn hơn như Đà Nẵng và Khánh Hòa, tốc độ phục hồi chậm hơn. Theo đó, giá thuê phòng và công suất phòng cả năm 2022 mới chỉ lần lượt xấp xỉ <75% và <50% so với mức năm 2019.
Tính thanh khoản sẽ khó cải thiện
Theo khảo sát thực tế, từ cuối năm 2022, giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu giảm rõ rệt. Tâm lý đầu tư chưa ổn định do khó khăn tồn đọng của thị trường chưa thực sự được giải quyết. Nguồn cung mới hạn chế và việc tiếp cận vốn vay đặt ra thêm nhiều bài toán khó cho người mua.
Giới chuyên gia cũng nhận định tình trạng này sẽ kéo dài trong nửa đầu năm 2023. Bởi phân khúc này đang đối mặt với tình trạng thanh khoản ở mức thấp và nguồn cung mới khan hiếm trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động khó lường.
Tuy nhiên, đây cũng được xem là giai đoạn thanh lọc thị trường để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới, bền vững hơn sau khi đã bùng nổ trong 10 năm qua của bất động sản nghỉ dưỡng.
“Trong giai đoạn nửa cuối năm, hoạt động giao dịch có khả năng phục hồi nhẹ, và điều này còn phụ thuộc rất lớn vào sự vận động chung của thị trường, các gói hỗ trợ kích cầu cụ thể, tăng trưởng khả quan của du lịch và tình hình kinh tế vĩ mô. Như vậy, thị trường hầu như đang trong trạng thái chờ đợi nên mức độ hấp thụ và tính thanh khoản của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ duy trì ở mức thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn trước”, bà Dương Thùy Dung nhận định.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng phân tích thêm, mặc dù nhu cầu đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng tính thanh khoản của thị trường này vẫn sẽ khó cải thiện vì nhiều yếu tố cản trở:
Thứ nhất, việc thiếu khung pháp lý chính thức quy định và điều chỉnh sản phẩm này là trở ngại lớn đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Những sự cố về việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, chậm trễ tiến độ bàn giao hay khó khăn trong việc cấp sổ cho biệt thự du lịch, căn hộ du lịch đều ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.
Thứ hai, kể từ sau quý I/2022, nhiều ngân hàng đã có động thái tạm dừng cấp tín dụng và giải ngân cho kinh doanh bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro ở lĩnh vực này. Nhiều chủ đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề do khó tiếp cận các nguồn để phát triển các dự án. Trong 6 tháng cuối năm 2022, theo quan sát, nhiều dự án đã tạm ngừng triển khai xây dựng/trì hoãn tiến độ bàn giao. Chủ đầu tư đối mặt với nhiều khó khăn hơn do chi phí phát triển tăng cao, bao gồm chi phí xây dựng và chi phí lãi vay. Do đó, chủ đầu tư sẽ dè dặt hơn trong các quyết định thực hiện dự án, dẫn tới khả năng gây gián đoạn tạm thời nguồn cung mới.
Thứ ba, với người mua nhà, NHNN không chủ trương siết tín dụng mà tạo điều kiện cho tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thật, nhưng vẫn đặc biệt kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ mua nhà. Tuy nhiên, năm 2022, mặt bằng lãi suất tăng cao khiến vay mua nhà càng khó khăn hơn, nhà đầu tư có xu hướng chậm xuống tiền do cân nhắc đến yếu tố lãi vay đang neo ở mức khá cao so với trước đây. Như vậy, áp lực biến số vĩ mô gây ra thách thức cho cả phía cung - cầu. Trong giai đoạn đầu năm 2023, một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh lãi suất để giải tỏa áp lực cho thị trường nhưng vẫn cần thêm nhiều biện pháp hỗ trợ phối hợp để thực sự kích cầu.
Thứ tư, với thị trường khách quốc tế, khách khu vực Đông Bắc Á là nguồn chủ đạo của du lịch Việt Nam nhiều năm qua. Trong bối cảnh hậu Covid-19, các quốc gia này vẫn duy trì chính sách mở cửa thận trọng, nhất là Trung Quốc, do vậy khiến Việt Nam khó đạt được mục tiêu tăng trưởng như đã đề ra. Thêm vào đó, chính sách visa hiện nay của nước ta còn nhiều điểm hạn chế so với các quốc gia trong khu vực và điều này vô hình trung làm giảm khả năng thu hút khách quốc tế đến. Chiến lược đẩy mạnh phát triển du lịch không chỉ nằm ở tăng cường sản phẩm mới mà còn cần chú trọng đa dạng hóa thị trường khách du lịch, có thể mở rộng khai thác hiệu quả hơn các khu vực tiềm năng như Đông Nam Á và Trung Đông.
Thứ năm, cơ sở hạ tầng có vai trò dẫn dắt sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng. Đầu tư hạ tầng tăng cường liên kết là yếu tố trọng yếu thu hút khách du lịch đến, từ đó nâng cao khả năng khai thác dịch vụ nghỉ dưỡng. Trong nhiều năm qua, đầu tư hạ tầng được chú trọng, tuy nhiên, tiến độ hoàn thiện còn tương đối chậm tại một số công trình trọng điểm khiến khó tạo sự đồng bộ về mặt kết nối./.
