Doanh nghiệp “thở phào”
Theo Thông tư 10 của Ngân hàng Nhà nước, nhiều quy định tại khoản 8, khoản 9 và khoản 10 thuộc Điều 8 của Thông tư 06 sẽ được tạm ngưng.
Cụ thể, những nhu cầu vốn không được phép cho vay theo Khoản 8,9 và 10 của Thông tư 06 bao gồm: Để góp vốn, mua phần góp vốn của công ty tư nhân và công ty cổ phần chưa đăng ký giao dịch trên UPCOM; để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật; để bù đắp tài chính, trừ trường hợp đáp ứng các điều kiện cụ thể.
Đánh giá tác động của Thông tư 10, đại diện Chứng khoán ACBS cho rằng, hầu hết các doanh nhiệp bất động sản có thể hưởng lợi từ thông tư mới này. Việc tạm ngưng thi hành một số quy định nêu trên cũng là tín hiệu tốt đối với doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn.
Theo đó, các doanh nghiệp có cơ hội tái cơ cấu lại thông qua chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với đối tác.
Ngoài ra, ACBS cũng nhìn nhận, ngân hàng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý. Điều này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới.
Thực tế, khi xây dựng Thông tư 06, phía Ngân hàng Nhà nước cho biết, thông tư này không cấm tổ chức tín dụng cho vay để thực hiện dự án bất động sản mà chỉ nhằm nâng cao hiệu quả và an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng; hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, che giấu tình trạng đảo nợ, góp phần đảm bảo an ninh kinh tế… Tuy vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng nếu các quy định này có hiệu lực thì “cánh cửa” tiếp cận vốn của họ sẽ gần như đóng lại.
Dù vậy, các chuyên gia cho rằng cần có sự cân bằn giữa việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực rủi ro và việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp.
Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân chia sẻ, dù nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh rằng việc tiếp cận vốn rất khó khăn nhưng Thông tư 06 ra đời là cần thiết, bởi suốt một thời gian dài, có không ít doanh nghiệp bất động sản làm ăn không bài bản.
“Có những doanh nghiệp bán hết căn hộ rồi nhưng vẫn chưa đóng tiền sử dụng đất; hoặc tình trạng doanh nghiệp huy động vô tội vạ từ trái phiếu doanh nghiệp để làm cùng lúc tới mấy chục dự án. Nghĩa là cứ lấy đầu này đắp đầu kia, sử dụng tiền huy động từ trái phiếu không đúng mục đích”, ông Nhân nêu.
Cho rằng cần thiết điều chỉnh một số nội dung của Thông tư 06, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng “chúng ta kiểm soát bất động sản chứ không siết bất động sản. Những doanh nghiệp làm ăn chân chính, đầu tư bài bản, đáp ứng đủ điều kiện vẫn có thể tiếp cận được vốn, còn những doanh nghiệp làm ăn không chuẩn chỉnh thì đương nhiên sẽ gặp khó.
“Chúng ta không thể vì một nhóm doanh nghiệp bất động sản, mà cần phải đảm bảo sự an toàn cho nền kinh tế, đảm bảo sự công bằng với các ngành nghề khác. Điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tiền tệ thì cần nhìn tổng thể trong hàng trăm ngành nghề, không riêng bất động sản”, ông Nhân nói.
TS Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh: “Chúng ta cũng phải chấp nhận đau đớn, hy sinh vài năm để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Để cái cây phát triển thì cần cắt bớt đi một số cành sâu mọt. Thông tư 06 có thể khiến một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó nhưng về dài hạn sẽ tốt cho cả nền kinh tế”.
Đề xuất cho phép tổ chức tín dụng mua TPDN có mục đích đảo nợ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ, việc ngưng hiệu lực một số quy định tại Thông tư 06 là thông tin đáng mừng, là sự phấn khởi đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và toàn nền kinh tế. Theo đó, việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người dân sẽ thuận lợi hơn và các tổ chức tín dụng cũng có điều kiện hơn trong việc cung ứng vốn để góp phần phục hồi kinh tế.
Tuy nhiên, ông Châu cũng đề xuất sửa đổi thêm nhiều quy định sắp có hiệu lực để tạo điều kiện về sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn của các tổ chức tín dụng.
Cụ thể, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 08/2020/TT-NHNN) theo hướng đề nghị gia hạn thêm 12 tháng.
Lý do là chỉ còn hơn 1 tháng nữa (1.10.2023), các tổ chức tín dụng “phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn là 30%”.
Ngoài ra, ông Châu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN để cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình.
Theo ông Châu, Lý do là Thông tư 03/2023/TT-NHNN chưa xem xét sửa đổi “bất cập” của điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021/TT-NHNN. Việc bỏ quy định này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP.
Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề nghị nên thu hồi lại Thông tư 06 và nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của nghị quyết số 33/NQ-CP.
Theo đó, cần làm rõ đối tượng được vay, gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn/ khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng/ nộp tiền sử dụng đất/ mua lại các doanh nghiệp khó; phương án cho vay đối với những đối tượng đặc biệt; cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả sau cho vay; thủ tục cho vay cần quy định chi tiết, rõ ràng; chỉ nên căn cứ những gì pháp luật cấm, không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh…
