Mới đây, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) đã tổ chức sự kiến Báo cáo về tổng quan thị trường năm 2023 và những nhận định trong năm 2024. Theo đó, đơn vị này đã đưa ra góc nhìn bao quát về thị trường, các con số về sức cầu, giá bán và dự báo về thời điểm hồi phục.
Theo Dat Xanh Services, trong năm 2023, nguồn cung BĐS nhà ở mới vẫn khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để (chỉ có khoảng 40% trong tổng số 1.200 dự án vướng pháp lý đang được xem xét tháo gỡ). Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc đạt khoảng 47.200 sản phẩm, trong đó nguồn cung sơ cấp khu vực miền Nam đứng đầu cả nước, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương với khoảng 22.800 sản phẩm, chiếm khoảng 48% tổng sản phẩm.
Tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 16.000 sản phẩm, chiếm khoảng 34%. Tại miền Trung, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 5.600 sản phẩm, chiếm khoảng 12%. Tại miền Tây, tổng nguồn cung ghi nhận khoảng 2.800 sản phẩm, chiếm khoảng 6% (chưa bao gồm dự án The 5Way Phú Quốc).
Trong thực tế, nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp. Điều này đang tạo ra tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với đa số người dân.
Đồng thời, tỉ trọng hàng tồn kho tích lũy từ nhiều năm trước vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn cung gây áp lực lên các Chủ đầu tư, buộc họ phải tăng cường việc ra hàng và thu hồi vốn một cách nhanh chóng để giải quyết bài toán dòng tiền và giải phóng hàng tồn kho.
Về sức cầu, mặc dù sự quan tâm đối với bất động sản duy trì ổn định, nhưng khả năng chi trả thực tế của người mua đang gặp hạn chế. Tổng cầu bất động sản trên toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp.
Chuyên gia từ Dat Xanh Services thị trường bất động sản vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức rất lớn, chưa có dấu hiệu hồi phục ngay
Cũng theo Dat Xanh Services, sức mua giữa 2 thị trường Bắc và Nam đang có sự chênh lệch nhé. Cụ thể, nhu cầu mua bất động sản đang phân hóa theo từng khu vực, với sức cầu tập trung mạnh nhất tại Hà Nội, tiếp theo là TP. HCM. Trái lại, các khu vực khác ghi nhận mức cầu thấp và thậm chí là rất thấp, tạo nên sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực trên cả nước.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền đang gặp phải những khó khăn và chưa có bất kỳ dấu hiệu phục hồi nào. Sự trì trệ này đặt ra thách thức lớn đối với việc tái khởi động và phát triển trong các phân khúc này.
Nếu như trước đây, giá bán không ngừng tăng theo quý, thì trong năm 2023 giá bán ghi nhận tăng lên không đáng kể. Ngoại trừ đất nền, giá bán sơ cấp duy trì ổn định hoặc có dấu hiệu tăng nhẹ trong thời gian gần đây.
Đối với dự án mới, giá công bố thường thấp hơn so với kỳ vọng của Chủ đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua. Đối với dự án đã triển khai, mức giá cho các giai đoạn sau thường được điều chỉnh giảm thông qua các chính sách bán hàng, hỗ trợ người mua đưa ra quyết định.
Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận diễn biến khác biệt: Ở nửa đầu năm 2023, đã có sự giảm mạnh lên đến 30-40%. Điều này đã tạo ra cơ hội hấp dẫn đối với người mua hoặc các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2023, xu hướng giảm giá vẫn tiếp tục nhưng không còn tình trạng cắt lỗ sâu, trừ khi có các trường hợp hàng tồn kho "ngộp" hoặc các dự án đầu tư gặp áp lực lãi vay sau khi hết hỗ trợ lãi suất.
Cũng với tình hình nói trên khiến cho tỷ lệ hấp thụ bất động sản không đồng đều, đặc biệt ở các khu vực và loại hình sản phẩm khác nhau. Chỉ có Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ.
Nhà thấp tầng sẵn có đang gặp phải tỷ lệ hấp thụ rất thấp, trong khi nguồn cung đất nền dự án gần như đóng băng. Điều này đã tạo ra một phân chia rõ rệt về hấp thụ giữa các loại hình bất động sản.
Một diễn biến khác đáng chú ý là sự chuyển biến tích cực trong nhu cầu thuê nhà ở, đặc biệt là đối với phân khúc trung bình khá trở lên của nhà ở cho thuê, bao gồm cả căn hộ và nhà phố. Điều này cho thấy sự chuyển đổi trong lối sống và ưu tiên của người dân, đồng thời cũng tác động tích cực đến thị trường cho thuê bất động sản.
Dù đối mặt với nhiều khó khăn và chưa thể hồi phục sớm, song Dat Xanh Services dự báo năm 2024 sẽ có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung mới. Đối với thị trường bất động sản nhà ở miền Nam, năm 2023 ghi nhận một nguồn cung lên đến 22.800 sản phẩm, với mức hấp thụ từ 20% đến 25%. Trong đó, căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương chiếm ưu thế về nguồn cung mới và hàng tồn kho.
Mặc dù giá bán có tăng nhưng không đáng kể, ổn định vẫn là xu hướng chủ đạo. Tuy nhiên thực tế giao dịch ghi nhận sự cải thiện là nhờ đa dạng chính sách ưu đãi của CĐT đã đưa tổng giá trị sản phẩm trở về mức hợp lý hơn.
Nguồn cung thứ cấp từ các dự án đã và đang hoàn thành hoặc từ nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ít nhiều gây áp lực lên các dự án mở bán mới nên các CĐT rất thận trọng và ra hàng nhỏ giọt nhằm thăm dò thị trường. 6 tháng cuối năm, tình hình triển khai bán hàng và hấp thụ cải thiện đáng kể đến từ các dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt cho thấy nhu cầu về nhà ở vẫn cao.
Báo cáo của DXS - FERI cũng ghi nhận, năm 2023 căn hộ vẫn là lựa chọn hàng đầu của khách hàng. Đồng thời có sự thay đổi trong tâm lý hành vi mua hàng của Khách hàng: Đa phần khách hàng quan tâm đến tổng giá bán hơn là đơn giá, quan tâm đến việc thanh toán trả chậm hơn là nhận nhà nhanh, quan tâm đến dự án mới hơn là các dự án đã triển khai nhiều đợt, quan tâm đến uy tín của CĐT hơn là chính sách chiết khấu và đặc biệt khách hàng có nhu cầu lựa chọn tiếp tục thuê nhà thay vì mua nhà. Chuyên gia từ Dat Xanh Services dự báo những tín hiệu tốt cho thị trường có thể sẽ xuất hiện và giữa năm 2024, khi pháp lý đã ổn định và niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại.
