Theo đánh giá của CBRE, sau một năm với nguồn cung mới cao kỷ lục, TP. HCM chào đón thêm hai dự án mới trong quý đầu năm 2017: một dự án bazaar là Sense Market 23/9 tại quận 1 và một dự án khối đế bán lẻ là CBD Home Premium tại quận 2. Tuy nhiên, cả hai dự án này đều có quy mô nhỏ và đóng góp khoảng 17.500m2 vào diện tích sàn hiệu dụng (NLA) cho toàn thị trường.
Trong khi Sense Market 23/9 đã được lấp đầy hết, CBD Home Premium chỉ mới có tầng 4 được lấp đầy bởi Snow Town, một khách thuê chủ chốt thuộc ngành hàng giải trí. Các tầng khác của CBD Home Premium vẫn còn trong giai đoạn sửa sang chuẩn bị mở cửa.
Báo cáo của CBRE cho thấy, giá thuê được ghi nhận là ổn định trong hầu hết các khu vực và loại hình trong quý khảo sát. Trường hợp ngoại lệ là các Trung tâm thương mại tổng hợp với giá thuê giảm khoảng 5% so với quý trước. Tại các hình thức khác, giá thuê chỉ dao động trong khoảng 0,1 - 1,2% so với quý trước.
Số lượng thương hiệu mới gia nhập thị trường dự kiến sẽ thấp hơn vào năm 2017 so với năm 2016, một phần do hạn chế về nguồn cung mới có chất lượng.
CBRE dự báo, phải đến 2019 - 2020, khi các dự án mới được tung ra tại khu trung tâm (Spirit of Saigon, Tax Plaza), thì giá thuê trung bình mới tăng trở lại. Ngoài ra, nếu không tính các dự án mới thì giá thuê tại khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 2 - 4% mỗi năm trong hai năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định trong cùng thời kỳ.
Về diện tích thực thuê, theo CBRE diện tích thực thuê trong quý khảo sát là 6.862m2 do nguồn cung mới hạn chế. Trong 3 năm tới, TP. HCM dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 500.000 m2 diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, trong khi phần còn lại vẫn đang trong giai đoạn lên kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung trong tương lai và 20% còn lại sẽ là các khối bán lẻ.
Về tỷ lệ trống, quý I/2017 đạt 7,92%, tức 1,16 ppts cao hơn so với quý trước, tuy nhiên nếu so với cùng kỳ năm ngoái thì tỷ lệ trống đã được cải thiện 2,57 ppts (*). Sự thay đổi đáng chú ý ở tỷ lệ trống được ghi nhận tại loại hình khối đế bán lẻ do CBD Home Premium chỉ mới được lấp đầy 25%.
Tỉ lệ trống tại quận 2 tăng lên gần 15 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước trong khi các khu vực khác như quận 9 và quận 1, tỉ lệ trống lần lượt tăng 2 và 1,5 điểm phần trăm. Tỉ lệ trống tại quận 1 tăng lên do Vincom Centre Đồng Khởi có một diện tích lớn đang trong quá trình cải tạo. Cũng trong quý khảo sát, tỷ lệ trống ở quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức đã có sự cải thiện tốt, lần lượt ở mức 4,3 và 7,9 điểm phần trăm so với quý trước.
CBRE nhận định, việc 180.000 m2 bán lẻ đang xây dựng trong năm 2017 và 145.000 m2 trong năm 2018 có khả năng sẽ tăng tỉ lệ trống đến 8 - 11%. Đến năm 2019 thì tỉ lệ này được dự đoán sẽ giảm vì nguồn cung tương lai hạn hẹp lại.
Số lượng thương hiệu mới gia nhập thị trường dự kiến sẽ thấp hơn năm 2016, một phần do hạn chế về nguồn cung mới có chất lượng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang chờ đón những tên tuổi lớn như H&M và 7-11, cả hai đều cung cấp những sản phẩm có giá phải chăng.
Về nguồn cầu, theo CBRE, ngày nay sự tiện lợi được ưu tiên hàng đầu trong thói quen mua sắm của người dân. Do đó, cửa hàng tiện lợi mở 24/7, thương mai điện tử, khối bán lẻ tại các khu nhà ở hiện đại sẽ có nhiều đất phát triển trong những năm tới. Trong đó Vincom+, một thương hiệu bán lẻ mới từ Vingroup, là một ví dụ tiêu biểu của xu hướng này.
Những khu bán lẻ của Vincom+ giống như một trung tâm mua sắm nhỏ ở các dự án căn hộ, với phần lớn diện tích thực thuê được phân bổ cho siêu thị, hàng ăn uống, ẩm thực, giải trí.
Cũng trong thời gian gần đây, các cửa hàng tiện lợi như Minigood, Miniso, Mumuso… tiếp tục được mở rộng và thu hút nhóm khách hàng trẻ ưa chuộng hàng hoá nước ngoài với giá cả hợp lý.
Nhìn đến tương lai, ngoài những nhà bán lẻ Thái Lan vốn thống lĩnh hoạt động M&A gần đây, các nhà bán lẻ từ Nhật, Hàn Quốc, Trung Quốc cũng như các nước phương Tây đang theo dõi thị trường Việt Nam chặt chẽ, bởi nơi đây có dân số trẻ với lối sống hiện đại và thói quen mua sắm ngày càng tăng.
(*) ppt là đơn vị đo lường mật độ dành cho các mật độ tương đối thấp (một phần nghìn tỷ).
