Nguồn vốn tín dụng với sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam

Thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng trong phát triển nền kinh tế của bất cứ quốc gia nào. Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD. Điều này được lý giải bởi BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều thị trường khác, như vật liệu xây dựng, khoa học công nghệ, lao động và đặc biệt là có mối quan hệ qua lại mật thiết với  thị trường tài chính, tiền tệ.

Cụ thể, thị trường BĐS là "đầu ra" lớn nhất đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của nó có tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, tiền tệ. Ngược lại, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, cho nên những biến động về tài chính, tiền tệ cũng tác động mạnh tới lĩnh vực BĐS.

Mối quan hệ này cho thấy, việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng, chính là yếu tố cần thiết để thị trường nhà đất phát triển lành mạnh và hiệu quả hơn. Sự phát triển hiệu quả của thị trường BĐS là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế. Trong trường hợp thị trường vốn bị bó hẹp hoặc “nới lỏng” quá mức thì BĐS cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí có thể lâm vào bất ổn trong trạng thái “đóng băng” hoặc “bong bóng”.

Nhìn vào thực tế, thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua cũng trải qua những thăng  trầm, lúc “đóng băng”, lúc lại “bong bóng”. Một trong những nhân tố quan trọng tác động đến sự thăng trầm này là từ thị trường tài chính, tiền tệ.

Ta thử nhớ lại trong bối cảnh năm 2007, thị trường BĐS tăng trưởng mạnh, nhu cầu có khả năng thanh toán tăng lên, rất nhiều dự án được khởi động, nhiều nhà đầu tư phát triển mới tham gia vào thị trường. Sở dĩ, có những bước tiến như vậy bởi từ năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng đã có nhiều hoạt động tham gia vào thị trường BĐS. Các ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng cho dự án BĐS khá tốt. Tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS tăng khoảng 19% so với cuối năm 2006, chiếm khoảng dưới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Tuy nhiên, từ tháng 3- 6/2008, thị trường BĐS sụt giảm mạnh về giá và số lượng giao dịch, kéo dài đến hết năm 2013. Dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng giảm mạnh từ năm 2008-2012, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS vì thế cũng suy giảm.

Tốc độ tăng trưởng nền kinh tế và tín dụng BĐS

Bắt đầu từ năm 2013, tín dụng BĐS có xu hướng tăng và nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng nền kinh tế. Việc ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đã xác định lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn về 50%. Đồng thời, nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%, là cơ sở thúc đẩy dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS.

Từ năm 2014 - 2016, thị trường BĐS đã hồi phục rõ nét, nhất là năm 2016. Điều đó được thể hiện qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Có sự tăng trưởng như vậy, bên cạnh việc Nhà nước không ngừng hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động thông suốt, đưa ra các chính sách tăng cầu, thì việc chính sách tín dụng được nới lỏng cho lĩnh vực BĐS cũng đã có đóng góp tích cực cho sự phục hồi và phát triển này.

Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá: “Năm 2016, thị trường phát triển tốt, trở thành một trong những ngành năng động nhất. Thị trường đang chứng kiến những thay đổi tích cực về chất lượng và sự đa đạng của sản phẩm trong các phân khúc BĐS khác nhau. Đến thời điểm tháng 11/2016, tổng dư nợ trong lĩnh vực BĐS của nước ta là 420.000 tỷ đồng, tăng 100.000 tỷ đồng so với năm ngoái”.

Theo Ủy ban giám sát quốc gia, tính đến tháng 9/2006, tăng trưởng tín dụng đạt 10,2% so với cuối năm 2015, nhưng bình quân 8 tháng/2016 đạt 4,7% (cùng kỳ 2015 là 4,1%). Trong đó, riêng tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS tăng 5,3% so với cuối năm 2015, chiếm 8,5% tổng tín dụng (cuối năm 2015 là 8,9%). Còn tín dụng tiêu dùng tăng 28,7% so với cuối năm 2015, chiếm 11,3% tổng tín dụng (năm 2015 là 9,7%).

Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng tập trung chủ yếu vào nhu cầu sửa chữa nhà, mua nhà để ở (chiếm khoảng 49,9%), mua đồ dùng trang thiết bị (26%) và phương tiện đi lại (10,7%). Như vậy, tăng trưởng tín dụng tiêu dùng được xem là tín hiệu khá tích cực cho thị trường BĐS (tín dụng tiêu dùng năm nay tăng gần 40%, một nửa trong đó liên quan đến việc mua nhà ở). 

TS. Nguyễn Thị Kim Thanh

Qua phân tích trên cho thấy, tín dụng ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ và là nhân tố quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.Tuy nhiên, thời gian tới, để tránh hậu quả bất lợi của “bong bóng” BĐS xảy ra như trong vài năm trước, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại thực hiện kiểm soát chặt chẽ đối với những dự án rủi ro như BĐS, chứng khoán; các lĩnh vực cho vay dòng vốn thu hồi` dài hơi như BOT trong lĩnh vực giao thông...

Thêm vào đó, năm 2017, sẽ có 10 ngân hàng thương mại top 10 ( chiếm 70- 80% thị phần) được áp chuẩn Basel II. Nghĩa là, các ngân hàng này phải chú trọng về quản lý doanh nghiệp, nâng cao khả năng quản lý rủi ro, nên việc cho vay sẽ được kiểm soát chặt chẽ.

Với động thái chính sách như vậy, năm 2017, tín dụng cho lĩnh vực BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn so với 2016. Do vậy chất lượng đầu tư tín dụng sẽ tăng lên.  Điều này không đồng nghĩa với việc hạn chế tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS mà sẽ làm tăng thêm tính bền vững trong phát triển thị trường. Vì thế, sẽ không làm ảnh hưởng đến đà phát triển của thị trường BĐS trong năm 2017.

Nhiều chuyên gia nhận định, năm 2017, có nhiều nhân tố tạo lực đẩy cho thị trường BĐS tiếp tục phát triển, trước hết là động lực tăng trưởng kinh tế năm 2017sẽ cao hơn năm 2016; Nhà nước đã có nhiều chính sách và các vấn đề liên quan để định hướng, hỗ trợ thị trường phát triển minh bạch, như xử lý rốt ráo nợ xấu, cho phép các doanh nghiệp được phá sản khi không còn khả năng phát triển, chú trọng để thị trường được phát triển theo hướng minh bạch.

Về nguồn vốn, ngoài tín dụng ngân hàng, thị trường BĐS trong năm 2017, có sự tham gia không ít nguồn lực từ trong dân. Nhiều cơ hội tận dụng dòng vốn hội nhập, đầu tư từ nước ngoài sẽ tăng lên. Đây là các yếu tố vệ tinh góp phần tạo lực đẩy cho thị trường BĐS phát triển, giảm thiểu rủi ro khi quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trong nước.