Ảnh minh họa.
Nhờ chính sách mở cửa, hội nhập sâu rộng với kinh tế thế giới, trong những năm vừa qua, phân khúc công nghiệp đạt được hiệu suất mạnh mẽ, thu hút rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài chọn Việt Nam đặt nhà máy sản xuất. Từ đó, hoạt động xây dựng các khu công nghiệp liên tục mở rộng.
Số liệu thống kê cho thấy, từ khoảng 335ha đất dành cho các khu công nghiệp thời kỳ mở cửa năm 1986, đến nay, con số này đã tăng lên 96.300ha và là minh chứng sinh động nhất về tăng trưởng mạnh mẽ của khu công nghiệp Việt Nam. Hiện cả nước có 328 khu công nghiệp được thành lập với 223 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 105 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.
Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trên cả nước đạt bình quân gần 85%. Trong đó, nhiều địa phương, các khu công nghiệp cũ đã kín chỗ và đang tiến hành đầu tư mở thêm các khu công nghiệp mới. Đây chính là sức hút lớn với các nhà đầu tư phát triển các khu công nghiệp.
Sự gia tăng làn sóng đầu tư vào các khu công nghiệp kéo theo một lượng lớn nhân sự là chuyên gia và các công nhân về làm việc. Ước tính, hiện có trên dưới 6 triệu người đang làm việc trong lĩnh vực này, trong đó phần nhiều là chuyên gia nước ngoài, lao động nhập cư.
Những lao động trong các khu công nghiệp thường có độ tuổi dưới 30 và có đến 85% chưa có nhà ở. Tuy nhiên, do mức thu nhập thấp không đủ tiền mua nhà, nên đại bộ phận đều thuê nhà trọ. Do đó, việc nhắm tới đối tượng này để phát triển các dự án nhà cho thuê trong khu công nghiệp với giá từ trên dưới 1,5 triệu đồng/tháng được xem là khá tiềm năng.
Theo tính toán, đầu tư vào lĩnh vực này có thể mang lại mức lợi nhuận khá cao cho các nhà đầu tư. Bởi đầu tư nhà ở cho công nhân thuê nhận được chính sách hỗ trợ của chính quyền địa phương và của chính các khu công nghiệp để phục vụ chỗ ở cho người lao động và chuyên gia ở tại chỗ.
Vì thế, so với các dự án ngoài khu công nghiệp, các nhà đầu tư xây dựng nhà cho thuê trong khu công nghiệp sẽ có mức chi phí đầu tư thấp hơn. Bên cạnh đó, lượng khách hàng tiềm năng là rất lớn, giúp tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao, thậm chí là kín chỗ.
Chẳng hạn, theo tính toán, đầu tư một khu nhà cho thuê diện tích 4.500m2, mật độ xây dựng 65%, quy hoạch cho phép xây 5 tầng trong Cụm công nghiệp Phú Thanh (Đồng Nai), thì có thể xây được khoảng 90 phòng/tầng (loại phòng 30 - 40m2, hoàn toàn đủ cho một gia đình hạt nhân với 1 phòng ngủ, 1 phòng WC, 1 phòng khách), tương đương tổng số phòng là 450 phòng.
Trong đó, xây dựng 400 phòng bình dân cho công nhân và 50 phòng cao cấp dành cho khách thuê là chuyên gia.
Với giá mua đất vào khoảng 1,2 triệu đồng/m2, tiền đất rơi vào khoảng 5 tỷ đồng. Chi phí xây dựng chung là 3,5 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng phòng cao cấp thêm khoảng 1,5 triệu đồng/m2 phòng, do đó tổng mức đầu tư tối thiểu được tính ở mức (3,5 x 4.500 x 65% x 5) + (1,5 x 30 x 50) = 53,44 tỷ đồng. Như vậy, tổng mức đầu tư vào khoảng 58,44 tỷ đồng.
Với chất lượng phòng như vậy, có thể cho thuê tối thiểu 1,4 triệu đồng/tháng/phòng đối với công nhân và khoảng 7,5 triệu đồng/tháng/phòng với chuyên gia. Tổng mức thu về hàng năm là (1,4 x 400 x 12) + (7,5 x 50 x 12) = 11,22 tỷ đồng/tháng.
Ngoài ra, có thêm khoản thu về phí quản lý, đầu tư các dịch vụ tiện ích phục vụ sinh sống cho các cư dân, lợi nhuận thu về bình quân 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/năm. Như vậy, tổng thu về mỗi năm khoảng 11,72 tỷ đồng.
Với cách tính như vậy, chỉ 5 năm là thu hồi vốn, trong khi đó đất vẫn tăng giá, tài sản xây dựng vẫn còn đó.
Tất nhiên, các con số nêu trên mới chỉ trong dự tính, để đạt được lợi suất sinh lời thực tế cần phải có thêm nhiều điều kiện nữa, trong đó là việc phân tích đặc điểm của từng khu công nghiệp, cụm công nghiệp ở từng địa phương, từ đó mới xây dựng ra được các phương án đầu tư cụ thể. Dẫu vậy, trong tương lai, đây có thể là một kênh đầu tư mới dành cho những người thức thời.
Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên Ban chấp hành Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
