Nhà chưa xây xong, phải thanh toán lần đầu 70% giá trị hợp đồng có hợp pháp?

Anh Nguyễn Văn Trung (Sơn Tây, Hà Nội) hỏi: Tôi đang chuẩn bị mua một căn hộ chung cư của một dự án bất động sản ở Hà Đông, Hà Nội. Dự án này, chủ đầu tư mới xây xong phần móng, dự kiến đến cuối năm 2020 mới xây xong và bàn giao nhà cho khách hàng. Chủ đầu tư đã đưa hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho tôi xem trước và thông báo tiến độ thanh toán tiền nhà như sau: Lần 1, 70% giá trị hợp đồng trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng; lần 2, 20% sau 90 ngày kể từ lần thanh toán lần 1; lần 3, 10% khi bàn giao nhà. Tôi muốn hỏi việc thanh toán như trên có vi phạm pháp luật không hay hoàn toàn do hai bên thỏa thuận?

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Luật sư trả lời bạn như sau:

Căn cứ Điều 57 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai:

“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

+ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Như vậy, việc chủ đầu tư dự án yêu cầu khách hàng thanh toán lần đầu 70% giá trị hợp đồng là vi phạm pháp luật, mà chỉ được phép thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng cho lần thanh toán đầu tiên và việc thanh toán được chia làm nhiều lần như quy định trên đây. 

Sở dĩ pháp luật quy định như vậy bởi vì trong mối quan hệ mua – bán này, người mua nhà là người bỏ tiền ra để mua một ngôi nhà chưa hoàn thiện. Do vậy, tiến độ thanh toán phải phù hợp với tiến độ xây dựng, tương ứng mức độ hoàn thiện của nhà. 

Ngoài ra, pháp luật cũng phải kiểm soát chặt việc thanh toán trong các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lại, nhằm ngăn chặn hiện tường chủ đầu tư gom tiền của khách hàng xong rồi bỏ chạy, không tiếp tục đâu tư, xây dựng công trình.

Căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản nêu trên, bạn có thể đàm phán, thỏa thuận và yêu cầu chủ đầu tư sửa đổi điều khoản về tiến độ thanh toán theo đúng theo quy định của pháp luật để tránh những tranh chấp và rủi ro có thể xảy ra đối với bạn sau này./.