“Yêu” lại từ đầu
“Từ 4 - 5 năm trước, phân khúc nhà chung cư đã không còn hấp dẫn khi biên độ tăng giá thứ cấp khá thấp, nên tôi chuyển hướng đầu tư vào đất nền và nhà thấp tầng. Tuy nhiên, hiện nay, phân khúc này đang cho thấy một chu kỳ đầu tư mới có thể mang lại lợi nhuận cao”, anh Trung - một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho hay.
Theo nhà đầu tư này, từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội rất hiếm dự án căn hộ mở bán mới, trong khi nhu cầu của người dân không ngừng tăng, dẫn đến giá nhà chung cư tăng mạnh. Trong đó, các dự án mới bàn giao nhà trong khoảng 2 năm trở lại đây có mức tăng nhiều nhất, dao động từ 4 - 5 giá/năm, cá biệt có dự án còn tăng trên 6 giá/năm.
“Mức tăng giá còn tùy căn, tùy dự án, nhưng nếu lấy một căn tiêu chuẩn diện tích 60m2, với việc tăng khoảng 5 - 6 giá/năm thì chủ căn hộ có thể thu về từ 300 - 360 triệu đồng tiền lãi. So với lãi suất ngân hàng khoảng 6%/năm như hiện tại, mức lợi nhuận này quá hấp dẫn, chưa kể so với đầu tư đất nền dự án, nhà chung cư còn an toàn hơn do có pháp lý đầy đủ”, anh Trung nói và cho biết thêm, ngay cả với trường hợp xấu nhất là thị trường không có thanh khoản thì nhà đầu tư vẫn có thể thu về dòng tiền khi cho thuê căn hộ với lợi tức tương đương lợi nhuận gửi tiết kiệm.
Chị Hường, một nhà đầu tư khác chia sẻ, gia đình chị đang sống ở chung cư Discovery (Cầu Giấy) và còn sở hữu một căn hộ diện tích 90m2 ở Vinhomes Ocean Park 1 để cho thuê với giá 12 triệu đồng/tháng và tính từ thời điểm mua, chị đã thu về khoảng 400 triệu đồng từ việc cho thuê lại.
“Khá đông bạn bè tôi đang kinh doanh homestay tại các khu đô thị lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, Goldmark City… Nhiều người đã hình thành thói quen khi đi công tác dài ngày đến các thành phố lớn sẽ thuê căn hộ homestay, airbnb… tại các khu dân cư để ở, nên đầu tư căn hộ cho thuê giai đoạn hiện tại mang lại lợi nhuận khá cao và ổn định, lại rất dễ bán”, chị Hường nói.
Còn theo anh Hồ Tuấn, chuyên viên tư vấn đầu tư bất động sản thuộc sàn CEN Land, thời gian gần đây, số người tìm mua nhà chung cư ngày càng nhiều, chia làm 2 nhóm chính: Một là mua để ở và nhóm này thường tỏ ra sốt ruột khi giá nhà chỉ tăng mà không giảm, nếu trì hoãn sẽ càng khó mua hoặc phải mua với giá rất cao; hai là mua để đầu tư.
Anh Tuấn cho hay, vài năm trước, giá nhà cơ bản được đẩy lên cao ở giai đoạn mở bán và nhiều chủ đầu tư mở bán muộn (khi dự án gần hoàn thành) khiến bước tăng giá không nhiều. Nói cách khác, chiến thuật “làm tất ăn cả” - nhất là với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, đã “ăn” hết vào lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp khiến cho căn hộ không còn là phân khúc đầu tư hấp dẫn. Còn hiện tại, sự lệch pha cung - cầu quá lớn là nguyên nhân chính đẩy giá nhà liên tục tăng và đà tăng diễn ra mạnh hơn trên thị trường thứ cấp sau khi bàn giao nhà. Ngoài ra, một điểm nữa tạo nên sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư đó là tính phòng thủ cao hơn, an toàn hơn so với đầu tư đất nền, đòi hỏi về thanh khoản cũng không quá khắt khe, gấp gáp như với đất nền.
Vừa khai thác cho thuê, vừa chờ tăng giá
Theo ông Phạm Quang Tú, Trưởng Ban Đầu tư - Phát triển dự án, Công ty cổ phần KLB, khoảng 3 năm qua, sức hấp dẫn của thị trường căn hộ phía Bắc suy giảm rõ rệt do các chủ đầu tư có thói quen “gạn” thị trường, không chia sẻ lợi ích với nhà đầu tư thứ cấp. Giải thích lý do mở bán muộn, ông Tú cho rằng, điều này đến từ việc các chủ đầu tư phía Bắc mất nhiều thời gian để đáp ứng đủ các điều kiện mở bán, bao gồm cả sự hạn chế từ đội ngũ nhân sự làm pháp lý. Đồng thời, đa số các chủ đầu tư phía Bắc thường có “thói quen” làm cuốn chiếu gần xong dự án này mới triển khai dự án khác nên khi mở bán, dự án gần như hoàn tất.
Ông Tú đánh giá, hiện tại, với sự khan hiếm các dự án mới trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng, nhà chung cư đang cho thấy sức hấp dẫn trở lại khi nhiều người xem đây như là một tài sản trú ẩn an toàn trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng, lại đảm bảo được yếu tố tăng giá theo thời gian.
“Dẫu vậy, không phải nơi nào cũng hấp dẫn, mà vẫn chủ yếu tập trung ở 2 đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội, đồng thời sức hút chính đến từ mục đích cho thuê và nếu đầu tư theo mục đích này, nhà đầu tư nên cân nhắc sản phẩm chung cư đa dụng, cho gia đình có nhiều thế hệ, thành phần. Đặc biệt, nên lựa chọn các căn có diện tích lớn, từ 3 phòng ngủ trở lên sẽ dễ cho thuê và có mức giá thuê tốt hơn. Ngoài ra, có thể cân nhắc đến các căn hộ 2 chìa khoá (dualkey) bởi tính linh hoạt trong việc cho thuê và đáp ứng đa dạng nhu cầu khách thuê”, ông Tú phân tích.
Còn ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, trong phân khúc căn hộ chung cư, từ năm 2010 trở về sau này, thị trường ngày càng có nhiều loại hình căn hộ đa dạng, từ nhóm căn hộ giá bình dân cho đến nhóm căn hộ tầm trung và cao cấp trở lên.
Tuy nhiên, có một thực tế là tình trạng cung - cầu bất cân xứng đã diễn ra nhiều năm nay, nhất là trong phân khúc nhà ở giá bình dân tại các thành phố lớn, nguyên nhân chủ yếu (cũng là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở) là do tốc độ đô thị hóa nhanh, công nghiệp hóa mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư phát triển và sức mua ngày càng tăng của nhóm dân số trẻ. Những yếu tố này góp phần làm tăng giá bán ở hầu hết các loại hình bất động sản nhà ở, bao gồm căn hộ chung cư. Chẳng hạn, giá chào bán căn hộ tầm trung ở TP.HCM vào khoảng 1.412 USD/m2 trong năm 2021 và đến cuối năm 2022 có thể đạt mức 1.890 USD/m2, tức tăng khoảng 34%.
“Về dài hạn, Việt Nam đang tiếp tục đẩy nhanh và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng quốc gia. Điều này sẽ mở ra thêm nhiều cơ hội kinh doanh, tạo ra thêm việc làm, từ đó thúc đẩy hơn nữa nhu cầu nhà ở - vốn đang vượt cung. Do đó, giá bán nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng sẽ còn tăng trong thời gian tới”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Tăng giá cũng là kỳ vọng chính của nhiều nhà đầu tư bất động sản lúc này. Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 50% người mua nhà kỳ vọng giá nhà sẽ tăng, trong khi gần như không có ai cho rằng bất động sản sẽ giữ nguyên hoặc giảm giá trong 1 - 5 năm tới. Còn theo CBRE Việt Nam, tính đến hết quý II/2022, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.
Cùng góc nhìn, bà Lê Thu Hà, Tổng Giám đốc THM Land cho biết, tăng giá đang là câu chuyện chung của thị trường bất động sản và sự tăng giá diễn ra khắp nơi, ở hầu hết các phân khúc. Trên thực tế, việc dòng vốn chảy vào lĩnh vực địa ốc bị siết chặt ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường, khiến thanh khoản sụt giảm mạnh, nhưng giá nhà không những không giảm, mà còn tăng cao.
Đưa ra lời khuyên, bà Hà cho rằng, khi đầu tư vào căn hộ chung cư cần chú ý về vị trí, tiện ích dự án… bởi những yếu tố này sẽ chi phối tiềm năng tăng giá của sản phẩm. Ngoài ra, bước giá ban đầu cũng rất quan trọng, vì trên thực tế, có dự án căn hộ đang mở bán nhưng chủ đầu tư quá kỳ vọng vào thị trường mà đưa ra mức giá bán sơ cấp quá cao, dẫn đến tình trạng “gãy sóng” ngay từ đầu và với những dự án kiểu này, nhà đầu tư sẽ khó có được lợi nhuận cao như kỳ vọng.
Còn ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group cho hay, việc giá nhà chung cư tăng liên tục đã kích thích tâm lý nhà đầu tư và với phân khúc này, ngoài đầu tư chờ giá tăng, khai thác cho thuê cũng là một giải pháp hiệu quả khi nhu cầu thuê chung cư ngày càng lớn.
“Thời gian qua, một số chủ đầu tư đã chủ động phát triển nhiều hơn các sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ để vừa tăng thanh khoản, vừa đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng, bao gồm cả mua để ở hay khai thác cho thuê”, ông Kiểm nói./.
