CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2019 với doanh thu thuần 3,6 tỷ đồng, giảm 95% so với cùng kỳ năm trước do không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản. Trong kỳ, NDN ghi nhận doanh thu tài chính tăng chủ yếu đến từ lãi tiền gửi, tiền cho vay với gần 22 tỷ đồng. Hiện, NDN có hơn 1.100 tỷ đồng tiền gửi có kỳ hạn.
Sau khi trừ đi chi phí, NDN ghi nhận 15,85 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý I/2019, giảm 43% so với cùng kỳ năm trước. Tính tới cuối quý I/2019, tổng tài sản NDN đạt 2.032 tỷ đồng, trong đó có hơn 1.100 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng. Ngoài ra còn có 456 tỷ đồng tồn kho, chủ yếu đến từ Dự án khu phức hợp Monarchy Block B.
Trong 5 tháng đầu năm, cổ phiếu NDN cũng có biến động tăng, tuy nhiên, mức giá chưa vượt quá 16.000 đồng/cổ phiếu. Đây là mức giá khiêm tốn so với các cổ phiếu cùng ngành.
NDN tiền thân là Công ty sửa chữa Nhà Đà Nẵng thành lập năm 1992 của UBND Đà Nẵng. NDN đã cổ phần hóa và niêm yết năm 2010, đến nay giữ vững ở quy mô nhỏ với khoảng 500 tỷ đồng vốn hóa và 600 tỷ đồng vốn chủ. Cơ cấu cổ đông NDN khá đa dạng với 12% thuộc về ban lãnh đạo, 10% quỹ ngoại và 88% cổ đông khác.
Trong cơ cấu lợi nhuận, gần 100% lợi nhuận gộp của công ty đến từ bất động sản nhà ở, trong đó ban lãnh đạo chủ trương tập trung đầu tư vào phân khúc chung cư cao cấp tại Đà Nẵng. Đây cũng là một trong những mặt hạn chế độ phổ cập của cổ phiếu NDN. Vì về mặt bản chất, các doanh nghiệp tài chính - bất động sản càng địa phương, thì rủi ro ủy quyền càng nghiêm trọng.
Nguồn quỹ đất gần như là lợi thế cạnh tranh quan trọng và duy nhất của các công ty bất động sản. Nhờ vào mối quan hệ với UBND Đà Nẵng từ trước đây 20 năm, NDN đã thâu tóm cho mình được một vài lô đất quy mô lớn tại các khu vực trung tâm thành phố Đà Nẵng có vị trí khá đắc địa.
Trong đó, 2 dự án trọng tâm là với Dự án Monarchy block B 800 căn hộ tại quận Sơn Trà - vốn đầu tư 900 tỷ đồng với diện tích 8.900m2; hai là Dự án Paracel 24 tầng quận Hải Châu - vốn đầu tư 450 tỷ đồng, diện tích 1.500 m2.
Với giá bán xấp xỉ 20 - 30 triệu đồng/m2, Dự án Monarchy block B được ban lãnh đạo NDN kỳ vọng hấp thụ nhanh chóng 90% trong năm 2019. NDN cho biết khách hàng đã đặt cọc/trả trước khoảng 960 tỷ đồng, góp phần giúp NDN sở hữu một khoản tiền gửi khổng lồ trên 1.000 tỷ đồng bất ngờ trong năm 2018.
Dự án Monarchy block B là một trong những điểm nhấn của NDN
Còn Dự án Paracel với vị trí đắc địa tại quận Hải Châu được kỳ vọng sẽ bàn giao năm 2021 và góp phần thúc đẩy dòng tiền của công ty đáng kể khi mở bán vào năm 2020.
Nhìn chung, 2 dự án chủ chốt của NDN được giới đầu tư đánh giá đều có vị trí khá tốt. Tuy nhiên, với tất cả những công ty bất động sản chỉ dựa vào dự án mà số lượng dự án có hạn thì càng nhiều rủi ro. Chưa kể, liệu NDN có thể tiếp tục tìm kiếm được những quỹ đất tương tự trong tương lai?
Điểm sáng nổi bật nhất về mặt tài chính của NDN chính là việc công ty vay nợ không quá cao, có lịch sử lợi nhuận khá ổn định và phần lớn tài sản nằm ở các khoản tiền gửi ngân hàng tương đối thận trọng (chiếm 60% tổng tài sản). Ngoài ra, công ty còn đầu tư vào một vài công ty liên kết mang lại cổ tức khá ổn định qua các năm. Chính sách cổ tức tiền mặt khá ổn định và hấp dẫn ở mức 1.600 đồng/cổ phiếu.
Nhưng ngược lại, cơ cấu cổ đông công ty chưa có nhiều đối trọng trong quản trị đủ lớn khi các quỹ ngoại liên tục giảm sở hữu nhiều năm qua. Nhà đầu tư cho rằng, cổ phiếu NDN đang phụ thuộc rất nhiều vào đạo đức của CEO, điều này lại thuộc về rủi ro ủy quyền. Đáng chú ý, trong quá khứ giai đoạn 2014 - 2016, NDN đã lạm dụng phát hành khá nhiều đợt cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu; ban lãnh đạo dùng tiền công ty để đầu cơ chứng khoán ngắn hạn; ban điều hành liên tục bán ra - ít mua vào.
Với mức vốn hóa xấp xỉ 600 tỷ đồng hiện tại đã phản ánh lượng tiền mặt ròng/cổ phiếu hiện hữu của NDN, nếu trừ ra xấp xỉ 500 tỷ đồng chi phí hoàn tất dự án Monarchy block B còn lại để bàn giao (tổng chi phí 900 tỷ đồng, hàng tồn kho chưa bàn giao 400 tỷ đồng). Như vậy, giá trị thực của NDN phụ thuộc chủ đạo vào dòng tiền từ phần còn lại của Monarchy block B và dự án Paracel trong tương lai 1 - 2 năm tới.
