Chị Trần Khánh An (Hà Nam) chia sẻ, cuối năm 2021, sau nhiều lần tìm kiếm, chị đã ưng lô đất 40m² tại phố Đông Thiên (phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội). Lô đất có mặt tiền rộng 5m, trước nhà ngõ ô tô rộng hơn 4m, được chủ nhà rao bán với giá 2,3 tỷ đồng, tương đương gần 60 triệu đồng/m². So với những lô đất khác cùng vị trí có mức giá khoảng 80 triệu đồng/m², lô đất này rẻ hơn tới gần 1 tỷ đồng. Nhưng đáng nói là nó lại nằm 100% trong quy hoạch mở đường.
“Mọi người thường sợ đất dính quy hoạch, tôi lại suy nghĩ khác. Những lô đất nằm ở khu vực mặt đường lớn có nguy cơ vướng giải phóng rất cao. Nhưng với những lô đất nằm sâu trong ngõ và việc quy hoạch cũng đã được vạch ra gần chục năm không thực hiện thì đã thành quy hoạch treo và rất có thể phải xóa bỏ. Khi đó, lô đất này của tôi sẽ lãi đậm. Hiện tại quy hoạch 1/2.000 người dân vẫn xây nhà ở bình thường được”, chị An giải thích.
Chị An dẫn chứng thêm, bố mẹ chị hiện sống trong căn nhà không sổ đỏ ở ngõ 34 Thanh Đàm (phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đã 30 năm nay, nhà cũng vướng quy hoạch làm đường, nhưng dự án hàng chục năm không thực hiện nên không ảnh hưởng gì đến nơi an cư.
"Việc mua hay không mua nhà dính quy hoạch là tùy quan điểm của từng người. Giá nhà đất giờ đang quá cao, chỉ những lô đất dính quy hoạch giá mới rẻ và phù hợp với thu nhập của đại đa số người mua", chị An nhận xét.
Thông tin với PV, nhiều môi giới bất động sản cho biết, thời gian gần đây, không ít nhà đầu tư liều lĩnh mua đất đón đầu quy hoạch, mua đất dính quy hoạch để chờ được đền bù và mua đất chờ xóa quy hoạch.
Anh Trần Tiến Hưng, một nhà đầu tư chuyên săn đất vướng quy hoạch, nói không phải đất cứ có quy hoạch là sẽ khó bán, không có người mua. Nếu dính 100% quy hoạch thì đất nằm ở mặt đường lớn hoặc nằm ở khu dân cư sinh sống lâu năm vẫn có thể mua để ở hoặc xây nhà phân lô để bán. Nếu đất dính quy hoạch 1/2.000 thì vẫn có thể xây dựng nhà ở, nên không vấn đề gì. Còn đất nằm trong quy hoạch 1/500 thì tuyệt đối tránh xa.
Anh kể, năm 2021, bạn anh vẫn kiếm tiền tỷ nhờ buôn nhà đất dính quy hoạch. Cụ thể, bạn anh mua 3 căn hộ tại đầu đường Thanh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội), mỗi căn có diện tích 35m², xây 5 tầng mới tinh nhưng có giá chỉ 4,6 tỷ đồng/căn do dính quy hoạch 100%. Trong khi những lô đất cùng vị trí, giá khoảng 150 triệu đồng/m², tương đương khoảng 5,3 tỷ đồng/căn.
Dự án mở rộng đường Thanh Đàm đã có từ nhiều năm nay nhưng hiện chưa biết bao giờ thực hiện. Hơn nữa, phân khúc khách hàng mua nhà mặt đường chính thường là những người chấp nhận nhà dính quy hoạch. Vì đa số các mặt đường phố ở Hà Nội đều có quy hoạch mở rộng đường, chỉ có điều dự án triển khai hay không và bao giờ mới triển khai thì chắc chắn không ai nói được.
Thực tế, nhà mặt phố có giá trị rất lớn vì có thể kinh doanh, buôn bán và cho thuê với giá cao nên dù dính quy hoạch khách hàng cũng sẽ quan tâm.
“Bạn tôi tìm khách bán được khoảng 5 tỷ mỗi căn, tính ra lãi hơn 1 tỷ đồng”, anh Hưng nói
Anh Hưng cũng vừa mua khu đất vườn rộng 500m² tại quận Long Biên, theo quy hoạch khu đất này sẽ thành công viên cây xanh. Anh cho biết, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây gần 15 năm, hiện nay nhà cửa tại đây được xây dựng rất nhiều nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.
“Nếu được xóa quy hoạch và chuyển từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì tôi có thể có được khoản lãi lớn”, anh Hưng chia sẻ.
Anh Phạm Văn Hổ - một môi giới chuyên nhà đất thổ cư khu vực quận Hoàng Mai thông tin, xu hướng săn nhà, đất dính quy hoạch lâu nay vẫn hợp "khẩu vị" với không ít nhà đầu tư, tuy nhiên thời gian gần đây, nhất từ đầu năm 2021 có xu hướng sốt nóng rõ rệt.
Chỉ tính riêng trong tháng 8/2022 vừa qua, nhóm làm nhà đất thổ cư của anh đã chốt thành công 1 căn nhà và 2 mảnh đất vướng quy hoạch.
“Quy hoạch treo tại Hà Nội quá nhiều nên nhiều khách ít tiền chấp nhận tìm đến phân khúc này để mua được những sản phẩm rẻ. Thực tế, có những quy hoạch 50 năm vẫn chưa thực hiện, trong khi cùng một vị trí, đất quy hoạch có thể rẻ bằng một nửa so với lô đất không nằm trong quy hoạch. Nếu may mắn, quy hoạch bị xóa, khách lại thắng lớn”, anh Hổ cho hay.
Ngoài ra, theo anh Hổ, thời gian gần đây, những căn nhà, lô đất dính một phần quy hoạch được rất nhiều nhà đầu tư săn lùng. Họ vừa ở, vừa chờ quy hoạch để giá đất tăng vọt.
Anh dẫn chứng, một căn nhà 52m² tại phố Nguyễn Khoái, dính quy hoạch mở rộng đường 21m. Dù diện tích vào quy hoạch khá nhiều nhưng giá bán chỉ thấp hơn khu vực xung quanh vài triệu đồng/m², là do người mua hy vọng sau khi đường được mở, giá đất sẽ tăng gấp đôi, gấp ba hiện tại. Nên dù mất gần nửa nhà, nhưng phần diện tích còn lại tăng giá vẫn rất lời.
Thực tế những lô đất dính một phần quy hoạch này khá tiềm năng nên không chỉ người ở mà các nhà đầu tư cũng đang săn lùng.
Nhiều rủi ro
Tuy nhiên, theo chuyên gia, việc lùng mua các lô đất dính quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro với khách hàng.
Về cơ bản, quy hoạch “treo” là một cách nói dùng để chỉ tình trạng không được thực hiện hoặc chậm tiến độ của các kế hoạch có nội dung sử dụng đất đai. Theo đó, toàn bộ nhà đất trong khu vực mà cơ quan Nhà nước đã công bố thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không thực hiện đúng kế hoạch, chính là sản phẩm bất động sản dính quy hoạch “treo”.
Thời hạn để xác định một dự án có phải quy hoạch “treo” hay không "treo" được quy định rõ tại khoản 8 Điều 49 Luật đất đai 2013, sửa đổi bổ sung năm 2019. Cụ thể, sau khi công bố thu hồi được đưa ra tối đa 3 năm, nếu không có quyết định giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng chính thức, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ phải tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.
Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình này không diễn ra chỉ trong vài ngày hay vài tuần. Người mua có thể phải thấp thỏm tới nhiều năm trời mới biết được số phận của dự án. Nếu lựa chọn nhà đất quy hoạch treo làm kênh đầu tư, điều này đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.
Bên cạnh đó, nếu mua phải nhà đất quy hoạch “treo” đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người mua sẽ bị hạn chế về việc khai thác sử dụng, thi công, cải tạo và sửa chữa nhà.
Ngoài ra, với trường hợp trót “xuống tiền” cho những sản phẩm địa ốc thuộc quy hoạch “treo” và mong muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm được đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi lẽ, xét về tâm lý chung, hầu hết khách hàng đều e ngại nhà đất quy hoạch./.
