Trong vòng 10 năm trở lại đây, dòng vốn đầu tư từ châu Âu đã trở thành một nguồn lực quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là sự phát triển vừa bất ngờ, vừa đáng nhận được sự ca ngợi vì cho thấy những thành công của thị trường bất động sản nói riêng và Việt Nam nói chung trong quá trình hội nhập kinh tế thế giới.
Tuy vậy, một vấn đề mà nhiều chuyên gia đã nhắc tới là việc thiếu sự liên kết đầu tư giữa các đối tượng trong nước và nước ngoài, trong đó có các cá nhân, tổ chức đến từ châu Âu. Việc này xảy ra một phần do rào cản ngôn ngữ, một phần do sự chênh lệch về quy mô và chuyên môn giữa các bên. Thế nhưng, trong nhiều trường hợp, lý do chỉ đơn giản là các doanh nhân, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam không biết những đối tác châu Âu tiềm năng muốn gì.
Để phần nào giải quyết vấn đề nói trên và thông tin cho bạn đọc về góc nhìn của các nhà đầu tư châu Âu đối với thị trường bất động sản Việt Nam, Reatimes đã có cuộc phỏng vấn với ông Kent Wong và ông Trần Thái Bình, hai chuyên gia về lĩnh vực pháp lý bất động sản của Phòng Thương mại & Công nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham). Hy vọng qua bài viết này, các doanh nghiệp sẽ hình thành được một ý niệm về việc làm thế nào phát triển những sản phầm bất động sản thực sự thu hút được nhà đầu tư châu Âu.
Thị trường bất động sản Việt Nam trong con mắt nhà đầu tư châu Âu
Khi được hỏi về đánh giá của EuroCham đối với thị trường bất động sản Việt Nam, và liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để các nhà đầu tư châu Âu tham gia vào thị trường Việt Nam hay không, hai vị chuyên gia trả lời đầy tích cực:
“Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang đi lên trong vòng bốn năm qua nhờ vào sự thúc đẩy đầu tư thông qua các chính sách hỗ trợ của chính phủ. Nhà đầu tư quốc tế được tham gia thị trường nhờ vào các hiệp định thương mại được Việt Nam ký kết với các đối tác (ví dụ như Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam - EU, gọi tắt là EVFTA) và một số bộ luật mới được sửa đổi như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản...”.
Hai vị chuyên gia cũng nói đến việc thắt chặt dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, hiện tượng này có thể khiến các hoạt động trên thị trường “giảm nhiệt”, thế nhưng trong dài hạn, lại có thể trở thành một cơ chế lựa chọn các dự án, doanh nghiệp có khả năng sinh lời lẫn tính an toàn cao và thu hút được nhà đầu tư châu Âu:
“Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang trải qua một giai đoạn mà cả dòng vốn lẫn nguồn cung đất đai đi xuống. Hiện đang có khoảng 150 dự án bất động sản được “đánh dấu đỏ” chờ sự rà soát toàn và phê chuẩn của chính phủ. Số lượng giấy phép xây dựng được cấp đã giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, dựa trên Chỉ thị 19/2017/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã giảm thành công lượng vốn cho vay trung và dài hạn từ mức 60% (năm 2014) xuống còn 40% (năm 2019), lẫn tăng số lượng khoản vay đầu tư bất động sản được cho là an toàn lên gấp 2,5 lần trong cùng khoảng thời gian đó.
Việc thắt chặn dòng vốn đầu tư, cấp ít giấy phép xây dựng và tiến hành rà soát các dự án cho thấy rằng Việt Nam đang cố gắng đưa đất đai về đúng giá trị thật của nó, đồng thời tìm ra các dự án có khả năng thu hút nhà đầu tư tốt nhất. Trong lâu dài, những động thái này sẽ đem lại các kết quả rất tích cực; thế nhưng ngay hiện nay, khi mà hoạt động kinh doanh bất động sản có phần “hạ nhiệt”, thị trường Việt Nam vẫn đang rất hấp dẫn nhà đầu tư nhờ ba lý do: Thu nhập trung bình tăng, khả năng thanh khoản tốt và nhu cầu khổng lồ trong dân về nhà ở".
Các nhà đầu tư châu Âu đang tìm kiếm điều gì?
Các mối quan tâm của những nhà đầu tư châu Âu đối với thị trường bất động sản Việt Nam có thể tóm gọn lại trong ba vấn đề chính: Xu hướng, pháp lý, và nguồn vốn. Ông Kent và ông Bình trả lời về vấn đề đầu tiên bằng cách nói đến bối cảnh kinh tế vĩ mô của nước ta:
“Vì việc thị trường tài chính quốc tế có dấu hiệu đi xuống, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đang diễn ra, nguồn vốn đầu tư vào bất động sản các nước khối ASEAN từ châu Âu đã bất ngờ nhảy vọt. Việt Nam đồng thời có một lợi thế so với các nước Đông Nam Á khác là EVFTA. Khi Hiệp định này chính thức có hiệu lực, dòng vốn chảy vào bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ tăng mạnh, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp".
Theo điều khoản trong EVFTA thì 99% rào cản thuế quan đối với hàng hoá lưu thông giữa châu Âu và Việt Nam sẽ được dỡ bỏ, tạo điều kiện tăng trưởng cho các ngành xuất khẩu của nước ta, từ đó dẫn đến việc dòng vốn đầu tư chuyển hướng sang bất động sản công nghiệp. Đồng thời, do Việt Nam nằm ở vị trí chiến lược tại Đông Nam Á nói riêng và hệ thống hàng hải quốc tế nói chung, các nhà đầu tư đang quan tâm, chú ý đến từng dấu hiệu báo trước sự nhảy vọt của hai phân khúc bất động sản là cảng biển và nhà kho. Nói tóm lại, các dự án bất động sản xoay quanh những vùng công nghiệp đang là một điểm sáng thu hút đầu tư bất động sản từ châu Âu.
“Miền Nam Việt Nam hiện được coi là khu vực lý tưởng cho phát triển bất động sản công nghiệp. Theo báo cáo quý 2 năm 2019 thì tỷ lệ sử dụng của các bất động sản công nghiệp tại miền Nam đạt 81%, phần lớn là nhờ vào các thị trường TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai".
“Việc đầu tư vào các khu công nghiệp tăng tốc, đặc biệt là loại hình đầu tư trực tiếp, đang đem lại nhiều lợi ích kinh tế đáng kể cho các địa phương trên toàn Việt Nam”, hai vị chuyên gia kết luận - “Nhưng nó cũng đặt ra câu hỏi đối với chính phủ Việt Nam về việc hoàn thiện khung khổ pháp lý. Bởi có quá nhiều khập kiễng giữa các bộ luật trên giấy tờ và các thủ tục áp dụng trên thực tế mà các bên phải trải qua nếu muốn thực hiện đầu tư, kinh doanh và phát triển bất động sản tại Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư châu Âu thường hay tìm đến những dự án đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý và các thủ tục khác".
“Tuy vậy, thói quen này lại khiến các nhà đầu tư châu Âu có ít cơ hội kinh doanh hơn so với các đối thủ cạnh tranh người châu Á vốn luôn sẵn sàng làm việc với các đối tác Việc Nam ngay từ bước lập hồ sơ dự án. Các nhà đầu tư châu Âu hiểu được điều này và đang kêu gọi xây dựng một khung khổ pháp lý mà thông tin được lưu thông tự do và các quy định thống nhất từ cấp trung ương đến địa phương. Tuy trong nhiều năm liền đã cố gắng giảm thiểu và đơn giản hoá các thủ tục hành chính lẫn nâng cao chất lượng bộ máy quản lý, song vẫn còn nhiều điều có thể được cải thiện hơn. Chúng tôi dự báo rằng, nếu các bạn tiếp tục việc cải thiện khung khổ pháp lý như hiện nay, sẽ còn có nhiều nhà đầu tư quốc tế tìm đến với thị trường Việt Nam hơn".
Đầu tư vào bất động sản cần đến nguồn vốn rất lớn và các nhà đầu tư châu Âu tại Việt Nam luôn luôn tìm kiếm những nguồn vốn ổn định mới cho các dự định đầu tư của họ:
“Cho đến nay, kênh vốn chính cho ngành bất động sản Việt Nam là vay ngân hàng. Ngoài việc ngân hàng luôn có sẵn vốn trong tay, họ cũng là các tổ chức tài chính duy nhất được cấp phép để nhận các khoản vay thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, luật pháp kiểm soát rất chặt các khoản vay ngân hàng cho bất động sản nhằm mục đích giữ ổn định và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển bền vững. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước thường xuyên kêu gọi chính phủ nới lỏng những quy định nói trên, nhưng họ cũng đồng thời tìm kiếm những kênh vốn mới. EuroCham tin rằng trong tương lai gần, các hình thức huy động vốn mới như trái phiếu, liên doanh… sẽ được nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm đến".
“Ngoài các khoản vay ngân hàng, số tiền đặt cọc của khách hàng cũng là một nguồn vốn quan trọng trong đối với các dự án nhà ở trong quá trình xây dựng công trình. Luật Kinh doanh Bất động sản quy định rằng, các nhà đầu tư, nhà thầu nước ngoài chỉ được yêu cầu khách hàng trả trước tối đa 50% giá trị căn hộ trên giấy tờ. Đối với các nhà đầu tư, nhà thầu trong nước, mức này là 70%. Các nhà đầu tư nước ngoài đang thực sự mong muốn được luật pháp Việt Nam đối xử tương tự như với những đối tượng trong nước trên phương diện này. Yêu cầu của họ nhiều khả năng sẽ sớm được thoả mãn vì chính quyền Việt Nam đang thật sự mong muốn tạo được một môi trường pháp lý công bằng dành cho các nhà đầu tư quốc tế".
Tiếp tục với các vấn đề pháp lý khác, hiện nay các nhà đầu tư quốc tế chỉ có quyền sở hữu một căn nhà trong vòng tối đa 50 năm, đồng thời phải chịu một loạt các rào cản khác, một số được hai vị chuyên gia liệt kê ra dưới đây:
Thứ nhất, nhà đầu tư quốc tế chỉ được sở hữu các công trình xây dựng theo diện dự án, ví dụ như căn hộ hay nhà riêng được xây dựng hàng loạt. Họ cũng không được mua nhà tại một số khu vực nhạy cảm về vấn đề an ninh quốc gia.
Nghị định 99/2015/ND-CP giới hạn số căn hộ và nhà riêng mà nhà đầu tư nước ngoài có thế sở hữu: Tối đa 30% số căn hộ trong một toà chung cư (hoặc trong toàn bộ dự án), hay 10% số nhà riêng trong toàn bộ dự án. Số nhà riêng tối đa mà họ có thể sở hữu là 250 căn, tương đương một phường tại các thành phố.
Thứ hai, các nhà đầu tư, nhà thầu, và cơ quan quản lý đang còn mâu thuẫn với nhau trong việc định nghĩa một số loại hình bất động sản kết hợp mới như condotel, hometel và officetel. Tuy rằng thị trường đang càng ngày quan tâm đến các loại hình này, nhưng vẫn chưa có một bộ khung pháp lý, và điều này lại gây ra rất nhiều trở ngại khác nhau, ví dụ như thời hạn sử dụng đất: Điều 126 Luật Đất đai quy định rằng chủ một ngôi nhà có quyền sử dụng mảnh đất xây nhà vĩnh viễn, trong khi một văn phòng, cửa hàng… chỉ được sử dụng mảnh đất không quá 50 năm. Vì chưa biết xếp condotet, hometel và officetel vào nhóm nhà ở hay văn phòng, cửa hàng… nên các bên liên quan vẫn chưa thể thống nhất xem thời hạn sử dụng đất đối với các công trình này kéo dài trong bao lâu.
Thứ ba, nhà đầu tư và khách hàng mua nhà luôn phải đối mặt với nguy cơ thiệt hại do nhà thầu giải tán hay phá sản trong quá trình xây dựng hay chuyển giao quyền sở hữu. Theo quy định thì khi mua một căn hộ, người mua phải trả toàn bộ giá trị căn hộ sau khi đã nhận được sổ đỏ và các giấy tờ liên quan khác.
Tuy vậy, trong các thời điểm thị trường rơi vào khó khăn, các nhà thầu có xu hướng kéo dài quá trình xây dựng hay hoàn thiện thủ tục chuyển giao quyền sở hữu căn hộ. Nhà đầu tư và khách hàng mua nhà vì thế phải chấp nhận khả năng rằng họ sẽ không nhận được căn hộ kể cả sau khi đã trả tiền.
Theo điều 4.4 và 54 Luật Phá sản, nếu một nhà thầu giải thể hay phá sản, người mua các sản phẩm nhà ở của họ được coi là chủ nợ, và số tiền mua nhà là khoản vay chưa trả. Quy định này đặt họ vào vị trí cuối cùng trong thứ tự các bên nhận được bồi hoàn. Trong nhiều trường hợp thì giá trị thanh lý số tài sản còn lại của doanh nghiệp bị phá sản không đủ để chi trả cho người mua nhà, và họ đành phải nhận một khoản bồi thường nhỏ hơn tương ứng với phần trăm số tiền họ đã mất trong tổng số nợ.
Theo điều 56 luật Kinh doanh Bất động sản và khoản 1.3 Công văn 13/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước thì trước khi bán căn hộ, các nhà thầu phải nhận được bảo đảm của ngân hàng nơi mà họ mở tài khoản. Thế nhưng cho đến nay, chính quyền đã nhiều lần thất bại trong việc ngăn chặn và trừng phạt các nhà thầu phá vỡ các quy định này. Chính vì việc “vượt rào” này mà theo thống kế, giá trị dự báo tương lai của căn hộ tại Việt Nam tăng khoảng 2 - 3% giá trị gốc do phải tính thêm cả các rủi ro đã nói ở trên, càng khiến trầm trọng thêm vấn đề thiếu nhà ở trong dân.
Từ nhận định của hai vị chuyên gia, chúng ta có thể thấy rõ rằng rào cản lớn nhất đối với các nhà đầu tư châu Âu trong việc tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam là hệ thống pháp lý chưa thật sự bảo vệ được các quyền lợi chính đáng của họ. Dỡ bỏ được rào cản này hoàn toàn nằm trong tầm với của Việt Nam; và khi chính phủ đạt được thành công thì sẽ giống như “mở toang cánh cửa” đón nhà đầu tư, đưa dòng vốn bất động sản từ châu Âu đến Việt Nam theo đúng tiềm năng./.
(Xin chân thành cảm ơn bà Phạm Ngọc Hoài Nam, chuyên gia Quan hệ công chúng của Phòng Công nghiệm & Thương mại châu Âu đã tạo điều kiện cho cuộc phỏng vấn này được diễn ra)
