Việc thị trường bất động sản Hà Nội không có những đợt sóng lớn là một trong những nguyên do khiến nhà đầu tư “chuộng” đánh bắt xa bờ. Bên cạnh những nhà đầu tư “chinh chiến” các thị trường mới, một bộ phận không nhỏ vẫn “bám trụ” Hà Nội và tìm kiếm những thị trường ngách để phát triển dòng vốn.
Trong đó, việc mua nhà cũ nát, đất riêng lẻ… sửa hoặc xây mới bán lại với giá cao đang là một trong những xu thế.
Nhà đầu tư nắm bắt được nhu cầu nhà ở bức thiết ở các trung tâm đô thị lớn với số tiền vừa phải khoảng 1 - 1,5 tỷ đồng cho mỗi căn. Cộng với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của đại đa số người dân ngoại tỉnh, nhiều người đã “phất” lên nhờ ngón nghề ở thị trường ngách này, đó là mua nhà cũ nát, đất riêng lẻ rồi xây nhà mới bán lại với giá cao.
Nhiều nhà đầu tư thường xuyên “săn” các mảnh đất nhỏ, kẹt trong ngõ hoặc những căn nhà cũ nát ở trong khu vực nội đô với giá rẻ. Sau đó, những nhà đầu tư này bỏ ra một số vốn không nhiều để tu sửa mới, hoặc xây mới hẳn một căn nhà bằng những vật liệu rẻ tiền sau đó bán giá cao cho người mua. Cách thức này thường đem lại khoản lời từ vài trăm đến cả tỷ đồng cho một căn nhà.
Một nhà đầu tư ở khu vực Hà Đông (Hà Nội) rao bán những căn nhà được xây mới 3 - 4 tầng, mỗi căn có diện tích chừng 30m2 với giá khoảng 1,2 - 1,4 tỷ đồng. Với giá đất ở khu vực này dao động khoảng 18 - 20 triệu đồng/m2 thì chi phí đất chỉ khoảng 540 - 600 triệu đồng, cộng với chi phí xây dựng tổng số vốn bỏ ra khoảng 800 - 900 triệu đồng. Như vậy, mỗi căn hộ lãi khoảng trên dưới 500 triệu đồng.
Tuy nhiên, khó khăn của nghề này là “săn” được đất rẻ không hề dễ dàng, cộng với đó là phải có nghệ thuật bán hàng. Nội thất, trang trí và kiến trúc ngôi nhà phải bắt mắt.
Những nhà đầu tư này thường câu khách bằng “chiêu” tư vấn người mua là họ xây để ở nên cầu kỳ trong thiết kế, xây dựng chắc chắn… để bán được nhà, nhưng thực chất họ xây với chi phí rất rẻ.
Bằng cách làm này mà nhiều nhà đầu tư địa ốc cá nhân, hoặc kết hợp nhóm bạn bè thường kiếm lời từ 300 - 500 triệu đồng mỗi căn nhà, thậm chí là hơn con số này với loại nhà diện tích lớn hơn.
Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư “săn” mua những ngôi nhà cũ hoặc đất trống sau đó làm mới nhà, xây mới thành những khu nhà chung cư “mini” hoặc các phòng ở khép kín. Diện tích mỗi phòng thường từ 15 - 20m2 rồi cho thuê với giá từ 2 - 3 triệu đồng mỗi phòng một tháng, hoặc căn hộ nhỏ và nhà riêng đầy đủ nội thất với giá khoảng 5 triệu đồng/tháng.
Cách kinh doanh này đem lại dòng tiền khá ổn định nhưng phải bỏ ra chi phí cao khi đi mua nhà đất. Tuy nhiên, họ có thể giữ được giá trị tài sản là nhà đất ở các khu trung tâm nội đô chờ lên giá.
Cũng trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa khiến quỹ đất khu vực nội thành ngày càng cạn kiệt. Nguồn hàng phân khúc này rất khan hiếm thì thị trường đất xen kẹt nội thành là 1 thị trường ngách chỉ dành cho những nhà đầu tư lão luyện.
Ông Nguyễn Hải Anh, một nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư đất xen kẹt cho biết, nhà đầu tư hay môi giới muốn thành công ở phân khúc này phải thông thổ địa hình, nắm rất rõ địa bàn, quy hoạch khu vực, pháp lý và mối quan hệ với cán bộ địa chính. “Nếu không tìm hiểu kỹ, mua phải đất dính vào quy hoạch thì coi như mất trắng”, ông Hải Anh nhấn mạnh.
Bên cạnh đất xen kẹt thì đất dịch vụ cũng là 1 phân khúc được giới đầu tư săn lùng. Đất dịch vụ là diện tích đất đai được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp.
Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40 - 50m2 và thường sở hữu vị trí đẹp là ở bên cạnh hay trong các khu đô thị có giao thông và hạ tầng thuận lợi nhằm làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.
Ghi nhận từ Savills cho hay, phân khúc đất nền, nhà phố ở các thành phố có diện tích nhỏ đang được khách hàng săn tìm. Dù số lượng nhà phố so với căn hộ là quá khiêm tốn, nhưng về giá cả, nhà phố và cả đất nền hoàn toàn cạnh tranh được với căn hộ về giá vì chỉ đắt hơn một ít, trong khi các tiện ích không thua kém, thậm chí còn hơn hẳn cả căn hộ.
Một số chủ đầu tư phân khúc này tính toán, hiện ở TP.HCM, giá một căn nhà phố cao hơn giá căn hộ khoảng 1,3 - 1,5 lần, trong khi trước đó đắt hơn khoảng 2,5 - 3 lần. Thị trường ngách là một phân khúc nhỏ, tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận trên mỗi dự án là không hề nhỏ. Nhiều chủ đầu tư nhỏ nay đã và đang lớn mạnh là nhờ vậy.
Tương tự, JLL nhận định, các nhà đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang hướng sự chú ý của mình vào các phân khúc thị trường ngách như ký túc xá sinh viên, viện dưỡng lão, công viên..., do tiềm năng dài hạn ít được khai thác của các phân khúc này.
“Khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn còn nhiều phân khúc thị trường chưa được chú ý phát triển như Mỹ và châu Âu. Tuy vậy, hiện nay giới đầu tư đã bắt đầu tăng cường đổ tiền vào những phân khúc này, vừa để kiếm lời trong lâu dài, vừa như một thứ tài sản đảm bảo trong bối cảnh nền kinh tế thế giới có nhiều biến động”, ông Rohit Hemnani, Giám đốc tài chính của JLL Asia Pacific, phát biểu.
Nghiên cứu của JLL cho biết lợi nhuận từ những phân khúc thị trường ngách này khá cao so với mức chung của thị trường. Ví dụ như ở Tokyo, một nhà đầu tư sở hữu một tòa chung cư cho thuê kiếm được 4,5 - 5% lợi nhuận trên vốn đầu tư hàng năm. Nhưng với cùng diện tích đấy lại là một trung tâm đặt hệ thống máy chủ, chủ sở hữu sẽ kiếm được 6 - 7% một năm./.
