Nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản tạo dòng tiền thực, căn hộ vận hành quốc tế hút khách

Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình "thanh lọc lành mạnh", với sự dịch chuyển rõ rệt cả về hành vi của nhà đầu tư lẫn logic vận động của toàn thị trường. Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn. Bên cạnh pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, dòng tiền trên thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu suy giảm, mà đang có xu hướng dịch chuyển mạnh hơn vào những khu vực có nhu cầu thực, tiềm năng ở thực và triển vọng gia tăng giá trị gắn với hạ tầng. Tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao, cũng như tại những khu vực mới được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng kết nối đang hình thành, đặc biệt là các tuyến vành đai, Metro, đường sắt cao tốc dự kiến triển khai hoặc sắp đưa vào vận hành, thanh khoản vẫn duy trì ở mức tích cực.

"Thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang chú trọng giá trị thực. Trong bối cảnh mới, các yếu tố như pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, chất lượng quy hoạch, uy tín chủ đầu tư, khả năng vận hành và hiệu quả khai thác thực tế sẽ ngày càng đóng vai trò quyết định đối với giá trị bất động sản", VARS IRE nhận định.

Thị trường cũng ghi nhận dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản ghi nhận tín hiệu cải thiện trong quý I/2026. Theo Bộ Xây dựng, trong quý 1/2026, riêng với lĩnh vực bất động sản, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 389,5 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn giải ngân.

Bộ Xây dựng đánh giá, FDI vào bất động sản hiện có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạn chế rủi ro và đảm bảo hiệu quả đầu tư. Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của nhà đầu tư nước ngoài, thay vì mở rộng nhanh, họ tập trung vào chất lượng và tính bền vững của dự án.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với bất động sản Việt Nam đã tăng khoảng 28% trong giai đoạn 2023 - 2025. Điều này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tìm kiếm những điểm đến an toàn và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Không chỉ tăng về lượng, dòng vốn ngoại còn có xu hướng tập trung rõ nét vào các đô thị lớn. TP.HCM hiện dẫn đầu với khoảng 40% lượng tìm kiếm từ nhà đầu tư nước ngoài. Xu hướng này cho thấy các nhà đầu tư đang ưu tiên những khu vực có nền tảng hạ tầng tốt, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng sinh lời ổn định.

Đặc biệt, khẩu vị đầu tư đang thay đổi mạnh mẽ. Nếu trước đây thị trường vận hành nhiều theo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay dòng tiền ngoại đã chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền bền vững. Phân khúc căn hộ tại đô thị trung tâm chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 48% lượng quan tâm, chủ yếu là các dự án trung và cao cấp có thể khai thác cho thuê.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc, nhóm khách hàng chuyên gia quốc tế và người mua ở thực đang đặt ra những tiêu chuẩn ngày càng cao khi lựa chọn nơi an cư. Không còn chỉ dừng ở vị trí hay mức giá, quyết định mua nhà giờ đây được định hình bởi chất lượng sống, khả năng vận hành và tiềm năng gia tăng giá trị dài hạn. Trong xu hướng đó, các mô hình đại đô thị tích hợp "All-in-One", được quản lý vận hành theo chuẩn quốc tế trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ đồng thời đáp ứng nhu cầu ở thực lẫn khả năng khai thác dòng tiền bền vững.

Thực tiễn phát triển đô thị tại nhiều thị trường cho thấy, các dự án căn hộ đơn lẻ thường chịu tác động mạnh hơn trước biến động chu kỳ. Ngược lại, những sản phẩm nằm trong hệ sinh thái đô thị đồng bộ, sở hữu hệ tiện ích hoàn chỉnh và được vận hành bởi thương hiệu quốc tế thường duy trì giá trị ổn định hơn theo thời gian, đồng thời tạo lợi thế rõ nét về khai thác cho thuê.

Tại TP.HCM, xu hướng dịch chuyển dòng vốn về khu vực tập trung doanh nghiệp FDI càng rõ nét, song hành với sự hình thành các đại đô thị quy hoạch bài bản theo tiêu chuẩn quốc tế, mở ra dư địa lớn cho phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê.

Đáng chú ý, ngay trong cùng khu vực và vị trí tương đồng, mặt bằng giá thuê giữa các dự án đang ghi nhận độ chênh đáng kể. Những dự án thuộc mô hình "All-in-One", được quản lý vận hành bởi thương hiệu quốc tế thường duy trì mức giá thuê và hiệu suất khai thác vượt trội hơn phần còn lại.

Theo giới phân tích, lợi thế này không đến từ thương hiệu đơn thuần, mà đến từ tiêu chuẩn vận hành đi kèm. Các đơn vị quản lý quốc tế thường chỉ lựa chọn vận hành những dự án đáp ứng hệ tiện ích đồng bộ, tiêu chuẩn sống cao cấp và cộng đồng cư dân chất lượng. Đây cũng chính là những yếu tố đặc biệt được giới chuyên gia nước ngoài ưu tiên, nhóm khách hàng sẵn sàng chi trả cao để đổi lấy trải nghiệm sống tương xứng.

Chính nhu cầu ngày càng khắt khe này đang tạo ra khoảng trống đáng kể về nguồn cung. Dù nhu cầu lớn, song không phải dự án nào cũng đáp ứng được chuẩn sống của nhóm khách thuê quốc tế. Theo dữ liệu nghiên cứu, chỉ những dự án hội tụ đồng thời 4 yếu tố cốt lõi gồm: vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối đồng bộ, hệ tiện ích toàn diện và quản lý vận hành chuyên nghiệp mới có thể tạo ra giá trị bền vững.

Trong bối cảnh nguồn cung đạt chuẩn còn hạn chế, Lusso d'Arte - Bộ sưu tập Branded Residences cuối cùng của dự án La Pura được xem là một trong số ít sản phẩm nổi bật hội tụ đầy đủ những tiêu chí trên. Được quản lý vận hành bởi WorldHotels Residences - thương hiệu sang trọng nhất mảng Branded Residences của tập đoàn BWH Hotels, dự án hướng đến nhóm khách hàng có gu thẩm mỹ, đề cao chuẩn sống quốc tế và kỳ vọng cao vào chất lượng tài sản.

Không chỉ sở hữu mô hình vận hành khác biệt, Lusso d'Arte còn hưởng lợi từ nền tảng hạ tầng đang hình thành rõ nét khi nằm trên mặt tiền đại lộ thương mại mới rộng 60m (quốc lộ 13) của TP.HCM, vừa có quy hoạch trạm dừng Metro trước nhà. Đoạn mặt tiền đại lộ trước dự án đã hoàn thành và toàn tuyến dự kiến mở rộng vào giai đoạn 2027-2028, trùng thời điểm bàn giao nhà.

Đơn vị phát triển Phát Đạt kỳ vọng, lợi thế vị trí, mô hình vận hành và hệ tiện ích đồng bộ có thể giúp Lusso d'Arte thu hút nhóm chuyên gia nước ngoài và lao động chất lượng cao tại khu vực xung quanh, từ đó hỗ trợ khả năng khai thác cho thuê và duy trì giá trị tài sản. Khi hạ tầng hiện hữu song hành cùng thời điểm bàn giao, tiềm năng gia tăng giá trị của tài sản được đặt trên nền tảng thực, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tương lai.

"Khi thị trường bước vào giai đoạn đề cao hiệu quả khai thác, giá trị đầu tư không còn được đo bằng câu chuyện tăng giá đơn thuần, mà bằng khả năng duy trì dòng tiền, giữ giá trị tài sản và tăng trưởng bền vững theo thời gian. Nếu hiệu suất cho thuê là lợi thế ngắn và trung hạn, thì hạ tầng, vận hành và cấu trúc cư dân chính là nền móng cho tiềm năng tăng giá dài hạn", đại diện Nhà phát triển Phát Đạt chia sẻ.

Theo giới chuyên môn, khi nguồn cung căn hộ cho thuê dự kiến tăng từ sau 2026, những dự án có chiến lược phát triển bền vững, quy hoạch rõ ràng và năng lực quản lý chuyên nghiệp sẽ tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh dài hạn. Trong bối cảnh đó, xu hướng đầu tư tạo dòng tiền thay vì chờ tăng giá cũng đang góp phần tái định hình thị trường bất động sản TP.HCM theo hướng ổn định và bền vững hơn./.