Nhà đầu tư bắt đầu khởi động
Trong câu chuyện "trà dư tửu hậu" những ngày đầu năm mới, anh Lê Đình Trung (An Khánh, Hoài Đức) trưởng một nhóm nhà đầu tư chia sẻ với phóng viên rằng, nhóm đang sắp xếp thời gian để về Bắc Ninh tham gia hội Lim, đồng thời kết hợp xem các khu vực đất nền tiềm năng tại Bắc Ninh.
Theo anh Trung chia sẻ, Bắc Ninh là địa phương liên tiếp có những đợt "sốt đất" trong giai đoạn 2020 - 2021. Nhất là vào thời điểm cuối năm 2021, giá các lô đất nền tăng theo từng giờ, từng ngày. Môi giới và các nhà đầu tư ùn ùn đổ về khu vực huyện Từ Sơn, Thuận Thành. Không ít các lô đất tại đây đã tăng giá 2 - 3 lần chỉ trong vòng 1 - 2 năm.
Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và sự biến động chung của thị trường, đất nền tại Bắc Ninh cũng không nằm ngoài vòng xoáy trầm lắng, giảm giá trong năm 2022. Đến cuối năm 2022, theo tìm hiểu của nhóm, nhiều lô đất đều giảm giá từ 300 - 500 triệu đồng. Thời điểm sốt, lô đất tại một dự án trên đường Âu Cơ, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành có giá 3 tỷ đồng thì nay giảm 500 triệu còn 2,5 tỷ đồng. Tương tự, lô đất tại dự án ở xã Gia Đông trước đó rao bán 2 tỷ thì nay giảm giá còn 1,7 tỷ đồng.
"Năm nào đầu xuân, nhóm cũng gặp mặt để chia sẻ, tìm kiếm cơ hội đầu tư giữa các thành viên trong nhóm và kết nạp thêm thành viên mới. Cuộc gặp mặt năm nay, nhóm mời thêm các môi giới đã đồng hành cùng nhóm trong năm qua để nắm thêm được nhiều thông tin về thị trường. Theo đó, Bắc Ninh tiếp tục là thị trường trọng điểm mà nhóm đầu tư và kiếm tìm lợi nhuận. Bởi các thành viên nhóm xác định khi có vốn tiền mặt sẽ cân nhắc để mua vào những lô đất đang có giá thấp. Vốn dĩ theo quy luật chung thì sau khi thị trường trầm lắng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng trở lại. Do đó, đây là thời điểm thích hợp để có thể cân đối xuống tiền mua đất", anh Trung chia sẻ.
Trong khi đó, anh Nguyễn Tất Thái, nhà đầu tư tại Hà Nội đã có 6 năm kinh nghiệm cho hay, ngay từ mùng 4 Tết, anh đã đi về một số tỉnh vùng ven Thủ đô để vãn cảnh và tiện khai xuân tìm mua đất.
"Tôi đã đầu tư đất nền nhiều năm và nhận thấy thường thị trường sẽ sôi động vào dịp cuối năm và đầu năm mới, còn giữa năm sẽ đi ngang nhiều hơn. Bởi vậy, đầu năm nào tôi cũng đưa vợ con đi chơi xuân, tiện thể nếu có mảnh đất nào hợp lý tôi sẽ xuống tiền mua ngay. Năm nay tôi khai xuân đất tại Bắc Ninh", anh Thái nói.
Anh Thái cũng cho biết, nhiều bạn bè của anh từ mùng 2 Tết đã chạy xe về Quảng Ninh, Hải Phòng xem đất. Trong đó cũng có những người đi xem cho "đã" rồi mới quyết định sau.
"Với tôi, đất nền là một kênh đầu tư bền vững, nhưng dù có là nhà đầu tư sành sỏi cũng phải tìm hiểu kỹ mảnh đất vuông méo ra sao, hạ tầng các khu vực như thế nào và chờ thêm thông tin khác. Thậm chí, dù biết giá mảnh đất đó có thể tiếp tục tăng nhưng nếu vội xuống tiền thì rủi ro còn đáng lo ngại hơn", anh Thái chia sẻ.
Nhà đầu tư Tạ Đức Anh (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, phần lớn nhà đầu tư có niềm tin vào sức bật của thị trường bất động sản sau Tết Nguyên đán.
"Chúng tôi tin là sẽ có những đợt sốt đất như đã từng xảy ra vào các thời điểm như sau dịch năm ngoái chẳng hạn. Thời điểm này đi săn tìm được nguồn hàng tốt là cơ hội chờ tăng giá trong tương lai", anh Đức Anh nói.
Bởi vậy, trong chuyến đưa gia đình du xuân về Hải Dương vào hôm mồng 5 Tết, anh đã "ngắm" được một mảnh đất ưng ý. Anh cho biết, ngay khi được người thân giới thiệu hàng xóm có mảnh đất đang chào bán ở vị trí đẹp, có tiềm năng, vợ chồng anh đã đi xem và chốt mua ngay trong vòng chưa đến 1 giờ đồng hồ.
"Mảnh đất có diện tích 150m2 vuông vắn, mặt tiền rộng 7,5m nằm tại mặt đường thoáng rộng, gần trường học, bệnh viện, giao thông kết nối thuận tiện. Giá chủ đất đưa ra 13 triệu đồng/m2 tương đương là khoảng 1,9 tỷ đồng, sau khi đàm phán giảm xuống còn 1,85 tỷ đồng. Mặc dù giá không phải ở mức thấp nhưng nhìn chung còn có tiềm năng tăng giá nên tôi đã xuống tiền cọc ngay và đợi sau khi cơ quan công chứng làm việc lại sau kỳ nghỉ Tết, hai bên sẽ làm giấy tờ và ban giao", anh Đức Anh chia sẻ.
Tuy nhiên, cũng theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư, hiện tại họ không quá sốt sắng bởi thị trường đất nền nhiều khu vực hiện chưa định hình xu hướng rõ rệt và phần đông mọi người vẫn giữ tâm lý "tháng Giêng là tháng ăn chơi", nên khả năng phải sang giữa tháng 2 (Âm lịch), thị trường bất động sản nói chung và đất nền, nhà đất nói riêng mới thực sự sôi động trở lại.
Đất nền trở về đúng giá trị thực
Đến thời điểm hiện tại, sự kỳ vọng của nhà đầu tư về việc thị trường ấm lên vào đầu năm có thể nói là không quá lạ, bởi năm 2023 dòng vốn đầu tư công được dự báo giải ngân mạnh mẽ, hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực sẽ tạo cơ hội cho giá đất ở khu vực đó có thể tăng mạnh. Một số cơn sốt đất nhỏ lẻ, cục bộ có thể diễn ra trong thời gian ngắn, nhà đầu tư có thể chọn lựa thông tin tích cực để xuống tiền đầu tư đất nền. Các chuyên gia cũng cho rằng, về dài hạn, đất nền vẫn là kênh đầu tư cho tỷ suất lợi nhuận tốt.
Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, đến thời điểm hiện tại, đất nền đã được điều chỉnh về giá trị thực, gần như tương đương mức cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhìn chung từ cuối năm 2022, giá đất nền có dấu hiệu chững lại, nhiều lô đất tại các dự án đã phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại... Hiện tượng sốt đất nền gần như không còn xuất hiện, bởi hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu.
Nói về nguyên nhân dẫn tới sự giảm tốc của phân khúc đất nền thời gian qua, ông Đính cho rằng, hiện nay nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng "ôm" đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi, chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.
Một nguyên nhân khác là trước giờ, đất tại một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Tuy nhiên, việc giá giảm không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở những điểm sốt nóng trước đây.
Bên cạnh đó, nguyên nhân cũng dẫn đến việc thị trường đất nền trầm lắng là vì doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.
Về triển vọng đất nền trong thời gian tới, chuyên gia cũng cho rằng, đầu năm 2023 đất nền vẫn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô, lãi suất, lạm phát... Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, với một quốc gia có sự tăng trưởng bền vững như Việt Nam, ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài; khả năng giữa hoặc cuối năm 2023 thị trường đất nền sẽ khởi sắc hơn. Lý do là phân khúc này luôn hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao nhất, chiều lòng được đa số nhà đầu tư.
"Dự kiến, khoảng cuối quý II năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. Chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin, thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại" , ông Đính nhận định./.
