Khả năng cao thu lợi nhuận
Tuy xấu nhưng các khoản nợ có vấn đề (NPLs) vẫn còn những giá trị, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đã vượt qua cơn suy thoái, bất động sản hâm nóng trở lại và làn sóng đầu tư FDI đang bùng nổ. Điều này giải thích vì sao xuất hiện ngày càng nhiều công ty xử lý nợ (AMC) của các nhà đầu tư sành sỏi trong và ngoài nước.
Phải xem xét kỹ dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản nợ xấu là đầu tư hay đầu cơ, có đem lại giá trị thật sự cho thị trường hay chủ yếu lướt sóng? Cơ quan quản lý cần kiểm soát, theo dõi để dòng vốn vào đúng các dự án sao cho hiệu quả.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh
Mới đây, công ty chuyên tái cấu trúc tài sản xấu của Nhật Bản là Samurai Power bất ngờ đặt chân vào thị trường Việt Nam, khi rót 31 triệu USD mua lại một lượng cổ phần trong IDS Equity Holdings (Việt Nam). IDS Equity Holdings được biết đến là công ty chuyên tái cơ cấu, cũng như đầu tư vốn nhắm tới các doanh nghiệp gia đình, doanh nghiệp nhà nước có tiềm năng trong lĩnh vực phát triển sản xuất và kinh doanh thương mại.
Trong khi đó, Samurai Power sở hữu nhiều năm kinh nghiệm trong việc xử lý NPLs tại Nhật Bản và nước ngoài, với giá trị mỗi tài sản lên đến hàng chục tỷ yên. Cách đi của nhà đầu tư này là tái cơ cấu hoạt động của doanh nghiệp, bơm thêm tín dụng cũng như theo đuổi các chiến lược M&A để thu lợi nhuận.
Bên cạnh người Nhật, các nhà đầu tư Hàn Quốc, Trung Quốc cũng không chịu lép vế trong cuộc săn tìm bất động sản nợ xấu tại Việt Nam. Sự quan tâm gia tăng, đi cùng với làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư vào bất động sản của nhà đầu tư Trung Quốc vào Việt Nam trong thời gian qua là thí dụ điển hình, thậm chí có lúc dòng vốn này còn gây ra sự e ngại của dư luận cũng như giới kinh tế.
Hay vào tháng 10/2018, Công ty Tài chính quốc tế (IFC) của Ngân hàng thế giới, tuyên bố đầu tư 65 triệu USD vào Altus Corporation, nhằm xây dựng chương trình khôi phục giá trị cho tài sản xấu tại Đông Nam Á, trong đó có thị trường Việt Nam.
Vai trò của nhà đầu tư tư nhân trong xử lý NPLs được giới phân tích đánh giá rất quan trọng, nhất là giới đầu tư nước ngoài có tiền thực. Năm 2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 42, trong đó lần đầu tiên cho phép tư nhân và nước ngoài tham gia xử lý nợ, đồng thời cho phép tài sản được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường. Sau khi chính sách mới có hiệu lực, tính đến tháng 6-2018 đã có hơn 138.000 tỷ đồng nợ xấu được xử lý, đưa tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống giảm còn 2,09% so với 2,46% cuối năm 2016.
Nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp và hạng sang đã tăng vào khoảng 8-9% so với năm ngoái. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng 1-3%. Dự kiến giá nhà cao cấp có thể tăng đến 6.000-7.000USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế.
Nắn dòng, tránh lướt sóng
Trao đổi với ĐTTC, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Phó trưởng Bộ môn Quản trị Tài chính quốc tế (Học viện Tài chính), cho biết vấn đề đáng quan tâm là hiện Việt Nam mới mở đường cho việc hình thành thị trường mua bán nợ, chưa có quy định cụ thể về hoạt động của thị trường này.
Theo đó, cần phải có cơ sở hạ tầng cho thị trường này như hình thành sàn giao dịch mua bán nợ (nơi đấu giá mua bán nợ), minh bạch tất cả thông tin về khoản nợ bao gồm nợ ở đâu, thuộc loại hình nào, giá trị nguyên thủy bao nhiêu, giá trị thị trường bao nhiêu...
Trên cơ sở đó, các bên sẽ mua, bán các khoản nợ thông qua đấu giá. Điều này cho thấy cơ cấu vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản.
“Các nước lớn có nguồn ngoại tệ dư thừa, lãi suất thấp nên nhu cầu đầu tư của họ rất lớn. Trong khi đó, Việt Nam đang có nền kinh tế mở, độ mở có thể lên đến 200% so với các nước khác về hội nhập thông qua các hiệp định, quy ước. Khu vực kinh tế tư nhân phát triển rất mạnh, nhiều tập đoàn, thương hiệu lớn đã hình thành. Bản thân các doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu tìm nguồn vốn thay thế vốn vay ngân hàng, đã chủ động tìm kiếm đối tác nước ngoài có nguồn vốn vững mạnh, nên việc vốn của nhà đầu tư nước ngoài đổ vào bất động sản cũng là điều dễ hiểu” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét.
Tuy nhiên, theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, điều đáng lo ngại là vốn nhà đầu tư ngoại đổ vào bất động sản nợ xấu có thành xu hướng và có tính ổn định cho thị trường, hay chỉ là hiện tượng lướt sóng sẽ gây những tổn thương cho thị trường vốn đã nhạy cảm này.
Ở khía cạnh đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế, vốn ngoại đổ vào nông nghiệp, y tế, giáo dục… sẽ tốt hơn. Lúc này, chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài của Nhà nước cần được điều chỉnh để dòng vốn này chảy vào những lĩnh vực Việt Nam cần.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước vẫn cần tiếp tục hỗ trợ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và tăng trưởng ổn định để giúp hệ thống ngân hàng có điều kiện giải quyết các món nợ xấu có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, tạo điều kiện giảm lãi cho vay với các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh hiệu quả.
