Sự phát triển của thị trường bất động sản được ghi nhận đã có những đóng góp quan trọng vào GDP hàng năm của nền kinh tế, đồng thời có tác động tới khoảng 40 nhóm ngành khác nhau. Kể từ khi xảy ra dịch Covid-19 tới nay, thị trường bất động sản đã phát triển chậm lại do có nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, điều này dẫn tới nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, cần sớm có các giải pháp tháo gỡ.
Xung quanh vấn đề này, TS. Trần Minh Tuấn - Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP Chứng khoán Smart InVest đã dành cho Reatimes cuộc trao đổi với những đánh giá thẳng thắn về sự đóng góp của thị trường bất động sản với nền kinh tế và những hệ lụy lớn khi dòng vốn bị “tắc nghẽn”.
THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU GÓP PHẦN QUAN TRỌNG HUY ĐỘNG VỐN TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO DOANH NGHIỆP
PV: Ông có đánh giá gì về vai trò của thị trường bất động sản với tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam? Những đóng góp của lĩnh vực bất động sản với sự tăng trưởng GDP?
TS. Trần Minh Tuấn: Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam,tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp từ 2016 – 2020 khoảng 14,88%, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,89%, chiếm 7,7%GDP.
Đó là những đóng góp trực tiếp, ngoài ra, ngành bất động sản còn có mức đóng góp gián tiếp vào an sinh xã hội, có sở hạ tầng cho các ngành sản xuất giúp thúc đẩy quá trình tăng trưởng kinh tế. Không chỉ riêng ở Việt Nam mà các quốc gia khác cũng vậy, thị trường bất động sản luôn giữ một ví trí vô cùng quan trọng, vì vậy việc hoàn thiện đầy đủ các quy định, hành lang pháp lý phù hợp với sự phát triển của thị trường trong từng giai đoạn là hết sức cần thiết, tạo nền tảng cơ bản cho các doanh nghiệp phát triển, đóng góp tích cực vào quá trình tăng trưởng GDP.
Khi thị trường bất động sản có đủ luồng vốn thì không chỉ ngành này phát triển mà còn kéo theo khoảng 40 ngành khác cùng được hưởng lợi, người lao động có việc làm ổn định, góp phần tích cực vào đời sống an sinh, xã hội.
PV: Từ khi xảy ra dịch Covid tới nay, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn, một số rào cản khiến họ khó vay vốn vay ngân hàng và phải huy động thêm qua việc phát hành trái phiếu. Ông có cho rằng phát hành trái phiếu là một kênh cần thiết, nhất là trong bối cảnh phát triển hiện nay?
TS. Trần Minh Tuấn: Đại dịch Covid-19 trong hơn 2 năm qua đã tác động đến mọi mặt đời sống xã hội và ngành bất động sản cũng chịu nhiều ảnh hưởng, đặc biệt là với các doanh nghiệp triển khai dự án. Trong lúc các dự án bị tạm dừng vì nhiều lý do trong đó có cả nguyên nhân do thiếu vốn thì phân khúc đất nền lại tăng nóng và tới giờ vẫn chưa hạ nhiệt. Giá đất nền đã tăng nóng ở khắp nơi lên tới hai ba lần so với cách đây 1 năm. Nguyên nhân sự tăng giá này được nhận định một phần do dòng tiền rẻ và nhàn rỗi trong đại dịch đã khan hiếm kênh đầu tư, dẫn đến dòng tiền đổ dồn vào phân khúc này. Phần nữa, số lượng dự án mới, đủ tiêu chuẩn pháp lý cũng bị kham hiếm do đại dịch kéo dài cũng dẫn đến giá phân khúc này bị đẩy lên cao.
Trong giai đoạn 2 năm gần đây, thị trường trái phát doanh nghiệp đã phát triển bùng nổ, trung bình tăng trưởng hơn 25%/ năm về giá trị, đã góp phần tích cực luân chuyển dòng vốn trung và dài hạn huy động của các doanh nghiệp bất động sản. Tỷ trọng nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản được ghi nhận chiếm 40% tổng dư nợ trái phiếu của nền kinh tế. Rõ ràng, thị trường trái phiếu phát triển đã góp phần không nhỏ khả năng huy động vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp. Khi các doanh nghiệp huy động được nguồn vốn qua trái phiếu cũng giảm tải gánh nặng tài trợ trung dài hạn của hệ thống ngân hàng và góp phần làm giảm rủi ro kỳ hạn của hệ thống ngân hàng.
THỊ TRƯỜNG ĐANG TỪNG BƯỚC MINH BẠCH, NHÀ ĐẦU TƯ LUÔN PHẢI THẬN TRỌNG
PV: Có những ý kiến cho rằng, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cần phải có tài sản đảm bảo. Cũng có ý kiến cho rằng sẽ rất khó làm điều này, do khách hàng là cá nhân, còn doanh nghiệp phát hành là tổ chức, thậm chí còn chưa niêm yết. Vậy theo ông, làm thế nào để doanh nghiệp vẫn huy động được vốn phát triển dự án, mà nhà đầu tư cũng yên tâm khi đầu tư trái phiếu?
TS. Trần Minh Tuấn: Việc thị trường trái phiếu tăng trưởng mạnh trong giai đoạn vừa qua vừa mang lại những điểm tích cực, đó là khơi được nguồn vốn để doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thiện các dự án, cung cấp ra thị trường nhiều sản phẩm hơn, người dân cũng có nhiều lựa chọn hơn về nơi ở, nhà đầu tư trái phiếu cũng tìm kiếm được lợi nhuận mong muốn lớn hơn thay vì chỉ gửi vào ngân hàng.
Ở thị trường Việt Nam hay bất cứ thị trường nào khác trên thế giới cũng sẽ phải trải qua từng giai đoạn phát triển và dần được điều chỉnh, quản lý, giám sát, minh bạch hơn. Nhu cầu vốn với các doanh nghiệp là có thật và nếu chỉ trông chờ vào ngân hàng là không đủ, nhất là với những doanh nghiệp nhỏ và vừa, do đó kênh huy động trái phiếu là một giải pháp cần thiết.
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực thì quá trình bùng nổ trái phiếu hơn hai năm qua cũng để lộ nhiều khoảng trống pháp lý cần được điều chỉnh nhằm tránh sự đổ vỡ gây ảnh hưởng xấu tới thị trường và nhà đầu tư.
Một doanh nghiệp nếu muốn phát hành trái phiếu cần đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định, thậm trí các tổ chức tư vấn và phân phối trái phiếu cần phải cấu trúc trái phiếu cho khách hàng thật chặt chẽ, từ tài sản đảm bảo phát hành trái phiếu, tài sản đảm bảo thanh toán trái phiếu, khả năng hoạt động kinh doanh, dự án tiềm năng tương lai của tổ chức phát hành để đưa sản phẩm đủ tốt ra thị trường.
PV: Từ kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính, theo ông nhà đầu tư trước khi mua một trái phiếu nào đó cần lưu ý tới những yếu tố nào?
TS. Trần Minh Tuấn: Thị trường trái phiếu đã tăng trưởng mạnh trong 2 năm qua khi lãi suất tiền gửi luôn ở mức thấp, nhu cầu đầu tư vào những tài sản tài chính có lãi suất cố định cao hơn đã tăng lên đáng kể. Tốc độ tăng trưởng quy mô của thị trường lên tới trên 25%/ năm. Khi nhà đầu tư quan tâm và muốn bỏ vốn mua trái phiếu doanh nghiệp nên lưu ý một số điểm quan trọng:
Thứ nhất, tổ chức phát hành là ai? Tham khảo tư vấn viên hoặc chuyên gia để tìm hiểu về năng lực tài chính cũng như năng lực kinh doanh thực tế của tổ chức phát hành.
Thứ hai, tài sản đảm bảo cho trái phiếu có đủ căn cứ pháp lý làm tài sản đảm bảo hay không? Đồng thời trong trường hợp tổ chức phát hành có rủi ro về thanh toán, tài sản đảm bảo liệu có đủ thanh khoản để đảm bảo thanh toán hay không?
Thứ ba, tổ chức tư vấn phát hành có đủ năng lực, uy tín và kinh nghiệm hay không?
Thứ tư, trái phiếu phát hành riêng lẻ chắc chắn rủi ro hơn trái phiếu phát hành đại chúng nên xem xét chủng loại phát hành là gì?
Thứ năm, có bảo lãnh thanh toán hay không? Và tổ chức bảo lãnh có đủ năng lực tài chính hay không?
Thứ sáu, lãi suất coupon trái phiếu thường sẽ cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng, tuy nhiên nhà đầu tư cần phải tính toán rất thận trọng, không nên ham trái phiếu có lãi suất cao để dồn hết vốn vào đó nhằm tránh rủi ro có thể xảy ra.
Thứ bảy, việc phân phối trái phiếu phải có bên thứ 3 - là công ty chứng khoán có uy tín và kinh nghiệm thực hiện, tuyệt đối không nên mua trái phiếu do chính tổ chức phát hành tự phân phối.
PV: Theo ông, làm thế nào để kiểm soát được dòng vốn đầu tư, huy động cho các dự án bất động sản sử dụng đúng mục đích, nhằm tránh những hệ lụy sau đó?
TS. Trần Minh Tuấn: Việc sử dụng đúng mục đích hay không của doanh nghiệp sau khi huy động trái phiếu thành công là rất khó, không thể phân biệt quá rạch ròi, chi tiết. Doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện dự án, nhưng họ cũng có thể tạm dừng dự án một khoảng thời gian hoặc có sự xoay chuyển phù hợp với thực tế phát triển dự án để đảm bảo được hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
Vì vậy, việc đánh giá tình hình tài chính, trạng thái tài sản đảm bảo phát hành, tài sản đảm bảo thanh toán, uy tín của đơn vị tư vấn, bảo lãnh nên được xem xét là yếu tố tiên quyết hàng đầu khi nhìn nhận chất lượng trái phiếu.
Trân trọng cảm ơn ông!
