Pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa đầy đủ thế nào là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, song có thể hiểu đây là loại hình mà các dự án được hình thành ở những khu vực địa lý tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng, như ven biển, vùng núi, cao nguyên hoặc bên cạnh những danh lam nổi tiếng,... Tất cả có điểm chung là có sức hút mạnh đối với khách du lịch. Ở những nơi này, đang và sẽ tiếp tục hình thành các dự án sân golf, khách sạn cao cấp, làng du lịch hoặc các khu resort được xếp hạng.
Đây là lĩnh vực mới, được Nhà nước quan tâm vì lợi ích kinh tế, văn hóa và môi trường xanh, sạch bền vững cùng các giá trị gia mang lại cho địa phương.
Về thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, các tỉnh thành phố chủ trương khác nhau để phát triển phân khúc này qua các nghị quyết của Đảng bộ, Hội đồng Nhân dân. Tuy nhiên, đều có cùng mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng
Nhiều chính sách đã rộng mở
Thứ nhất, việc cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Luật Nhà ở 2014 đã và đang tạo những bước ngoặt lớn trong thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng. Việc gián tiếp khuếch đại cầu sẽ dẫn đến sự gia tăng tương ứng của cung, tạo sự phong phú, đa dạng của nguồn lực đầu tư vào thị trường bất động sản, nhất là thị trường du lịch, nghỉ dưỡng. Đây thường là những bất động sản có chất lượng cao, hướng tới đối tượng khách hàng có khả năng chi tiêu mạnh và ổn định, đặc biệt là Việt kiều ở độ tuổi nghỉ hưu.
Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng các dự án bất động sản. Đây là điểm mới của Luật, theo đó, nhà làm luật đã dành ra một mục riêng (mục 6, chương II, Luật Kinh doanh bất động sản 2014) để quy định về vấn đề này. Việc cho phép chuyển nhượng lại các dự án bất động sản trong đó có bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã thực sự khơi thông cho dòng chảy của các dự án “đắp chiếu”, “quây tôn”, “cỏ mọc thành rừng”.
Thứ ba, quy định mới này của Luật Kinh doanh bất động sản được đánh giá mang tính linh hoạt, giúp khơi thông cho các nguồn vốn trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng.
Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư 06/2016/TT-NHNN để sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN, theo đó lộ trình giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn dần từ mức 60% về 50% trong năm 2017 và 40% từ năm 2018. Có thể nói, thông tư sẽ một lần nữa tác động không nhỏ lên thị trường. Tuy nhiên, đây là một lộ trình hợp lý khi mà mức nâng đến 60% là có thể nguy hiểm và gây mất cân bằng của các nguồn tiền trong thị trường.
Thứ năm, việc cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đai góp phần tạo thuận lợi cho các chủ thể tham gia đầu tư, kinh doanh lĩnh vực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Hàng loạt các thủ tục đất đai rườm rà được rỡ bỏ, trực tiếp thúc đẩy hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản, loại bỏ những e dè thành kiến của nhà đầu tư đối với các thủ tục thực hiện tại cơ quan nhà nước. Từ đó, đẩy mạnh phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng.
Ảnh minh hoạ
Những “nút thắt” cần tháo gỡ
Bên cạnh những “đòn bẩy” chính sách thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thực tế vẫn tồn tại những bất cập cần phải giải quyết.
Đầu tiên, Luật Nhà ở 2014 vạch ra giới hạn cho hoạt động mua bán nhà ở của tổ chức, cá nhân người nước ngoài. Theo đó, Điều 161 quy định chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Có những ý kiến cho rằng đây là ý đồ có tính toán của nhà làm luật nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa thành tố nội - ngoại, đồng thời tạo thế hội nhập có lộ trình để thị trường thích nghi, bảo vệ cho sự an toàn của thị trường bất động sản, lo ngại dưới chính sách mở cửa quá đà, sẽ có sự điều khiển, lũng đoạn thị trường từ bàn tay ngoại quốc.
Quy định trên đây là chưa hợp lý, trực tiếp làm thắt lại nguồn cầu dồi dào, nhất là đối với thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Việc hạn chế sở hữu sẽ làm thui chột nguồn đầu tư nước ngoài trực tiếp, giảm sức cạnh tranh môi trường đầu tư Việt Nam, đồng thời không tận dụng và thừa hưởng được đầy đủ trình độ quản lý, thành tựu khoa học kỹ thuật từ nhà đầu tư FDI...
Hai là, Luật Đất đai 2013 lại không đề cập gì đến đối tượng là tổ chức, cá nhân người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Độ vênh nhau giữa hai văn bản quy phạm pháp luật sẽ dẫn đến hiểu theo hai cách khác nhau và không tránh khỏi những khó khăn trong thực tiễn áp dụng. Do vậy, cần bổ sung quy định về chủ thể là tổ chức, người nước ngoài trong Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hai quy phạm pháp luật quan trọng này.
Ba là, nên coi hoạt động chuyển nhượng các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng như một hoạt động kinh doanh bình thường, song do đối tượng và giá trị của loại “hàng hóa” này là rất lớn và tính chất quan trọng về vị trí chiến lược của các bất động sản ven biển nên Nhà nước cần tạo một “sân chơi” pháp lý riêng, vững chắc để phân khúc này phát triển ổn định và đúng tầm với vị thế của một quốc gia kinh tế biển.
Khoảng trống pháp lý về Timeshare
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng xuất hiện loại hình đầu tư mới là Timeshare... Vì là loại hình mới nên khi ra đời đã xuất hiện những vướng mắc pháp lý.
Timeshare được hiểu là hoạt động mua quyền sở hữu một bất động sản trong khoảng thời gian nhất định tại địa điểm được lựa chọn, giúp người sử dụng có thể tận hưởng một kỳ nghỉ trọn vẹn bên gia đình và người thân tại khu resort, khách sạn sang trọng và tiện nghi.
Song, dưới góc nhìn pháp lý, nổi cộm lên một số tồn tại cho loại hình sở hữu kỳ nghỉ hay Timeshare được thực hiện bởi các chủ thể nước ngoài hoặc “nhân danh” nước ngoài.
Trước tiên, nguy hiểm nhất là có một khoảng trống pháp lý phục vụ quản lý Nhà nước cũng như để bảo vệ bên yếu thế trong các giao dịch Timeshare. Không thể để cho một tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua một doanh nghiệp Việt Nam huy động tiền của hàng ngàn thậm chí hàng vạn người mà thiếu sự bảo vệ của pháp luật, ngoài những cảm kết “bằng mồm” của các nhân viên tư vấn.
Bên cạnh đó, các điều khoản của thỏa thuận, hợp đồng luôn có lợi cho bên cung cấp dịch vụ, khách hàng là người bỏ tiền thường chịu nhiều quy định bất lợi hoặc bị tước nhiều quyền mà không nhận thức được.
Mặc dù trên thế giới, những ưu điểm của loại hình Timeshare đã được thừa nhận rộng rãi từ lâu, song ngay tại châu Âu, các công ty cung cấp dịch vụ kiểu này bị chính phủ cảnh báo về dấu hiệu lừa đảo, gian lận chiếm một tỷ lệ không hề nhỏ. Do vậy, Việt Nam không thể để các tổ chức, cá nhân núp bóng, trá hình huy động vốn trái pháp luật ngay tại các văn phòng 5 sao sang trọng mà họ dựng lên.
