Nhà ở cao cấp “thất thế”
Sau một thời gian dài “ngủ đông”, năm 2016, phân khúc BĐS cao cấp đã “tỉnh giấc” và bắt đầu một cuộc chạy đua mới với năng lượng và tinh thần chưa bao giờ mạnh mẽ đến thế. Đánh giá về thị trường BĐS Việt Nam, các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực nhà đất, kể cả trong nước và quốc tế đều đồng tình với quan điểm rằng năm 2016 là một năm “ăn nên làm ra” của thị trường này, đặc biệt là sự “trỗi dậy” mạnh mẽ của phân khúc cao cấp.
Nguồn cung ồ ạt cùng với sự chững lại về sức cầu khiến phân khúc nhà ở cao cấp gặp khó
Theo số liệu thống kê, thị trường nhà đất Việt Nam năm qua đã ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung các dự án cao cấp, đặc biệt là các nhà ở, chung cư. Hàng loạt sản phẩm, dự án được các "ông lớn" trong ngành tung ra thị trường.
Tuy nhiên, giới chức trách Việt Nam gần đây đã nhấn mạnh rằng thị trường Việt Nam hiện tại đang rơi vào tình trạng dư thừa nguồn cung tại phân khúc nhà ở cao cấp. Ngay từ đầu năm 2015, các chuyên giá BĐS đã đưa ra dự báo về một sự mất cân bằng giữa nguồn cung và cầu trong phân khúc nhà ở của Việt Nam. Đến nay, nhận định đó dường như đã thành hiện thực trong bối cảnh hàng loạt các dự án đua nhau ra mắt thị trường. Bên cạnh đó, dự thảo về quy định đánh thuế vào người mua nhà thứ 2 trở lên đã khiến sức cầu sụt giảm và thị trường có sự chững lại. Chỉ tính riêng trong 9 tháng đầu năm 2016, doanh số bán nhà ở cao cấp đã giảm đến 10% so với cùng kỳ năm trước, số liệu từ khảo sát của Dragon Capital.
Nhà ở giá rẻ “lên ngôi”?
Trước tương lai chẳng mấy sáng sủa của nhà ở cao cấp, nhà ở giá rẻ lại “đảo chiều” nắm ưu thế trên thị trường trong thời gian tới. Theo các quan chức chính phủ Việt Nam, thị trường nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp và trung bình có nhiều cơ hội trở thành “miếng bánh béo bở” nhiều người thèm muốn. Hiện loại hình này đang chiếm giữ hơn 80% số người mua tiềm năng trên toàn thị trường BĐS Việt Nam nhưng lại đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung.
Nhà ở giá rẻ vẫn còn rất nhiều mảnh "đất hoang" cần khai phá
Theo Dragon Capital, ngược với mức sụt giảm 10% trong doanh số bán hàng các sản phẩm cao cấp thì các dự án nhà ở giá rẻ lại nhìn thấy mức tăng 10% về sản lượng thu hoạch.
Quy định về thuế mua nhà ở thứ hai, được dự kiến thực hiện trước năm 2020, tuy rằng khiến giới nhà giàu và các “tay chơi” trên phân khúc cao cấp phải “đau đầu” thì các chuyên gia lại cho rằng sẽ là nhân tố chính ngăn chặn tình trạng đầu cơ, từ đó làm giảm nguy cơ về một bức tranh bong bóng nhà đất có thể sẽ tái hiện lại, nhưng quan trọng hơn là nó sẽ khuyến khích mạnh mẽ các nhà phát triển BĐS tung ra thị trường nhiều hơn nữa các dự án nhà ở có giá cả phải chăng để đáp ứng sức cầu từ những người mua nhà đầu tiên.
Minh chứng đó là trong những tháng cuối năm 2016, thị trường nhà ở Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ sản lượng đầu tư tại khu vực nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình.
Tập đoàn Vingroup, một trong những “gã khổng lồ” BĐS tại Việt Nam, đã làm nên tên tuổi của mình trên thị trường được xem là vô cùng khó tính và cạnh tranh khốc liệt bằng những dự án sang trọng và đẳng cấp như Vinhomes, Vincom hay Vinpearl nay lại đang công bố các kế hoạch phát triển một thương hiệu nhà ở giá rẻ phức hợp mới để mong đón được “cơn gió đảo chiều” của phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trong vòng 5 năm tới, ông lớn này hứa hẹn sẽ tung ra thị trường dự án căn hộ phức hợp VinCity với đầy đủ các cơ sở hạ tầng như trường học, sân vận động, trung tâm mua sắm, bệnh viện, công viên. VinCity gồm 200.000 đến 300.000 căn hộ có giá chỉ từ 700 triệu đồng/căn dự kiến sẽ có mặt tại 7 tỉnh, thành phố Hà Nội, TP. HCM, Nha Trang, Hải Phòng, Hưng Yên, Thanh Hóa và Hà Tĩnh.
Theo ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ Tịch Tập đoàn Vingroup, dự án này được xây dựng tại vùng ngoại ô của các tỉnh, thành phố vừa để theo kịp xu hướng dịch chuyển nguồn cầu ra các vùng ngoại thành, vừa để giảm bớt mật đô dân cư đô thị và tình trạng ùn tắc trong nội thành.
Không chỉ các “tay chơi” trong nước, các tên tuổi nước ngoài như Dacin (Đài Loan), Tập đoàn The Global Group (Hoa Kỳ) và Hankyu Realty (Nhật Bản) cũng đang “lăm le” nhảy vào “xâu xé” vùng đất màu mỡ này.
Tuy nhiên, có một hạn chế trên thị trường nhà ở giá rẻ của Việt Nam hiện nay nằm ở hai từ “tín dụng”. Hàng loạt các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng vừa trải qua “cuộc chiến khốc liệt” với nợ xấu đang đua nhau cắt giảm cho vay mới. Giá trị thế chấp tài sản hiện đã chiếm tới 40% tổng dư nợ cho vay khiến mong muốn lượng tiền mặt đổ vào thị trường BĐS sẽ tăng lên trong thời gian tới chỉ còn là hy vọng le lói.
“Các ngân hàng sẽ phải cẩn trọng hơn trong việc xem xét, thẩm định và đánh giá để ra quyết định cho vay với các dự án đầu tư BĐS”, ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cho biết. “Với tình hình này, tôi nghĩ lãi suất cho vay BĐS sẽ có khả năng tăng cao trong năm tới”.
