Nhà ở cho thuê: "Mảnh ghép" còn thiếu của chiến lược an sinh và phát triển đô thị

Từng là một giải pháp mang tính tạm thời, nhà ở cho thuê hiện đang được định vị lại trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, nhất là trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh, giá nhà leo thang và áp lực an cư ngày càng lớn tại các đô thị. Song, phân khúc này hiện nay vẫn đang chủ yếu vận hành tự phát, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa hình thành được một hệ sinh thái tương xứng với quy mô nhu cầu thực tế.

❃ ❃ ❃

Tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành liên quan về tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới vào chiều 19/5, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đánh giá, thời gian qua nhiều chính sách đã được ban hành để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển nhà ở. Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng mục tiêu đề ra và thấp hơn nhiều so với nhu cầu thực tế của xã hội.

Trong bối cảnh đó, người đứng đầu Đảng, Nhà nước nhấn mạnh, nhà ở cho thuê phải trở thành trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng tập trung lao động nhập cư và những nơi giá nhà vượt xa thu nhập của người dân. "Từ nay đến 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược", Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nói, đồng thời đề nghị nghiên cứu chính sách thúc đẩy thị trường cho thuê căn hộ giá rẻ, khuyến khích khu vực tư nhân và các tổ chức phi lợi nhuận tham gia xây dựng, tài trợ vốn và quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp, người không có khả năng mua nhà.

Ngay sau đó, nhằm khẩn trương triển khai các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về phát triển nhà ở cho thuê, chiều 25/5, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã có buổi làm việc với UBND TP. Hà Nội và các bộ, ngành để bàn giải pháp thúc đẩy phân khúc này. Tại đây, người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh, phát triển nhà ở cho thuê phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, sử dụng đất, khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư; ưu tiên phát triển tại các khu vực TOD, hành lang kinh tế, khu công nghiệp và các đô thị có hạ tầng đồng bộ.

Theo định hướng này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, trong đó có chính sách đất đai, quy hoạch và công cụ tài chính - tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. Doanh nghiệp tham gia với lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn, phù hợp khả năng chi trả.

Mới đây nhất, ngày 2/6, trong cuộc làm việc với các địa phương Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình và Hưng Yên về phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành. "Bộ Xây dựng phải rà soát, kiện toàn hoặc ban hành mới quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở cho thuê; phối hợp với Bộ Tài chính nghiên cứu cơ chế phù hợp. Quan trọng nhất là nguồn lực dài hạn với cơ chế hợp lý. Bộ Tài chính cùng Ngân hàng Nhà nước phải nghiên cứu điều chỉnh chính sách tín dụng, thuế để doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê theo định hướng của Nhà nước có thể tiếp cận các ưu đãi", Thủ tướng Lê Minh Hưng chỉ đạo.

Có thể khẳng định, chưa bao giờ vấn đề phát triển nhà ở cho thuê lại được nhắc đến nhiều trong các cuộc thảo luận chính sách như hiện nay. Sự điều chỉnh về tư duy chính sách này phản ánh quá trình dịch chuyển sâu sắc của đời sống kinh tế - xã hội sau hơn hai thập kỷ đô thị hóa và công nghiệp hóa mạnh mẽ.

Thời gian qua, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ thuộc nhóm cao nhất khu vực đã kéo theo sự dịch chuyển mạnh mẽ của dân cư và lực lượng lao động từ nông thôn về các thành phố, trung tâm công nghiệp và vùng kinh tế trọng điểm. Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đã tăng từ khoảng 24% năm 2000 lên gần 44% vào năm 2025 và dự kiến tiếp tục gia tăng trong những năm tới. Cùng với đó là sự hình thành của hàng trăm khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp cùng mạng lưới đô thị ngày càng mở rộng, thu hút hàng triệu lao động đến sinh sống và làm việc.

Sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị đã tạo ra áp lực rất lớn lên thị trường nhà ở. Trong khi nhu cầu chỗ ở tăng mạnh theo tốc độ tập trung dân cư, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại không theo kịp. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I/2026, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025; trong khi tại TP.HCM, giá sơ cấp duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, căn hộ cao cấp chiếm 53%, trong khi phân khúc căn hộ có giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng.

Đặc biệt, trong những năm gần đây, giá nhà liên tục tăng với tốc độ cao hơn nhiều lần so với mức tăng thu nhập, khiến việc sở hữu nhà ở thông qua tích lũy trở nên khó khăn hơn đối với một bộ phận lớn người dân, nhất là người trẻ mới lập nghiệp, công nhân, viên chức và các hộ gia đình có thu nhập trung bình. Theo ước tính của One Mount Group, một gia đình có thu nhập 200 triệu đồng mỗi năm cần tích lũy hơn 36 năm mới mua được căn hộ thương mại 2 phòng ngủ, chưa gồm phí tính thêm.

Trong khi cánh cửa tiếp cận nhà ở thương mại ngày càng thu hẹp, thì nhà ở xã hội - vốn được kỳ vọng trở thành "điểm tựa" cho những người có thu nhập thấp và trung bình, lại chưa thể bù đắp khoảng trống nguồn cung. Theo Bộ Xây dựng, đến hết quý I/2026, cả nước mới có khoảng 700.000 căn nhà ở xã hội được triển khai. Riêng năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển 158.723 căn, song đến hết quý I, các địa phương mới hoàn thành và khởi công khoảng 36.300 căn, tương đương chưa tới 1/4 kế hoạch năm.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, dù nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung hiện nay vẫn còn hạn chế và chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.

"Nhiều địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội do vướng mắc về quỹ đất, thủ tục đầu tư kéo dài, cơ chế triển khai chưa đồng bộ và những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng liên tục gia tăng, cũng làm giảm sức hấp dẫn của các dự án đối với doanh nghiệp", chủ tịch VARS đánh gía.

Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê được coi là lựa chọn khả dĩ nhất để người lao động có thu nhập trung bình, thấp có nơi ở ổn định, cân đối các khoản chi tiêu và tiếp tục bám trụ thành phố. Chia sẻ với Reatimes, anh Nguyễn Văn Hùng (34 tuổi), công nhân làm việc tại một khu công nghiệp tại Đông Anh (Hà Nội) cho biết, vợ chồng anh đã gắn bó với cuộc sống thuê trọ gần 10 năm nay. Hiện gia đình nhỏ gồm 2 vợ chồng và 1 con đang sống trong căn phòng trọ rộng chưa đầy 25m2 gần nơi làm việc.

Với tổng thu nhập của 2 vợ chồng dao động khoảng 20 - 22 triệu đồng/tháng, nhiều năm qua, vợ chồng anh Hùng luôn xem nhà ở xã hội là cơ hội thực tế nhất để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Thế nhưng, hành trình tiếp cận loại hình nhà ở này không hề dễ dàng như anh nghĩ."Chúng tôi thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhưng khi bắt đầu tìm hiểu mới thấy thủ tục rất phức tạp. Hồ sơ phải đi xác nhận ở nhiều nơi, từ tình trạng nhà ở, nơi cư trú, thu nhập đến các giấy tờ liên quan khác. Có những giấy tờ phải đi lại nhiều lần mới hoàn thiện được. Cảm giác như mình đang phải chứng minh quá nhiều thứ mới được quyền mua một căn nhà", anh Hùng chia sẻ.

Theo anh, khó khăn không chỉ nằm ở thủ tục hành chính phức tạp mà còn ở các điều kiện tài chính đi kèm. Dù giá nhà ở xã hội thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại, người mua vẫn phải chuẩn bị trước một khoản tiền không nhỏ. "Muốn mua được nhà ở xã hội, gia đình phải có sẵn khoảng 30% giá trị căn hộ, chưa kể 2% phí bảo trì và các chi phí khác. Sau đó còn phải chứng minh đủ khả năng trả nợ gốc và lãi hàng tháng để được ngân hàng cho vay. Với công nhân như chúng tôi, tích lũy được một khoản tiền lớn như vậy đã rất khó, chưa nói đến việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện tài chính", anh nói.

Nhiều lần tham gia tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội mở bán, vợ chồng anh đều ra về với tâm trạng tiếc nuối. Có dự án hồ sơ xét duyệt kéo dài, có dự án số lượng căn hộ quá ít so với nhu cầu đăng ký, trong khi một số trường hợp khác dù đủ điều kiện vẫn gặp khó khăn trong việc chứng minh năng lực tài chính để tiếp cận khoản vay.

"Người lao động nào cũng muốn có một căn nhà để ổn định cuộc sống, yên tâm nuôi dạy con cái. Nhưng thực tế hiện nay, từ lúc tìm hiểu đến lúc hoàn thành hồ sơ để mua được nhà ở xã hội là cả một hành trình rất vất vả. Có những người nản lòng giữa chừng vì thủ tục quá nhiều hoặc không đủ điều kiện tài chính theo yêu cầu", anh Hùng bộc bạch.

Ngồi bên cạnh chồng, chị Trần Thị Thu Hà (33 tuổi), công nhân cùng khu công nghiệp, cho biết đã nhiều lần tính đến phương án vay ngân hàng để mua nhà. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc kỹ lưỡng, hai vợ chồng đều không dám đánh đổi. "Thu nhập của công nhân vốn không ổn định tuyệt đối. Nếu vay vài tỷ đồng để mua nhà, mỗi tháng phải trả cả gốc lẫn lãi là một khoản rất lớn. Chỉ cần một trong hai người giảm thu nhập, mất việc hoặc gia đình phát sinh chi phí đột xuất là áp lực sẽ đè nặng ngay lập tức. Chúng tôi không dám mạo hiểm", chị Hà chia sẻ.

Vì vậy, thay vì theo đuổi giấc mơ sở hữu nhà bằng mọi giá, vợ chồng anh Hùng lựa chọn tiếp tục thuê trọ. Dù căn phòng hiện tại không quá rộng rãi, điều kiện sinh hoạt còn nhiều hạn chế, song đó vẫn là phương án phù hợp nhất với khả năng tài chính của gia đình lúc này. Phần tiền tích lũy ít ỏi còn lại được họ ưu tiên cho việc nuôi con ăn học, dự phòng những lúc ốm đau và trang trải các chi phí thiết yếu trong cuộc sống.

"Chúng tôi vẫn mong một ngày có căn nhà của riêng mình. Nhưng trước mắt, có một chỗ ở ổn định, gần nơi làm việc và đủ khả năng chi trả mới là quan trọng nhất", anh Hùng nói.

Nếu gia đình anh Hùng vẫn nuôi hy vọng sở hữu nhà ở trong tương lai, thì với vợ chồng chị Lê Phương Anh (29 tuổi), nhân viên marketing tại Hà Nội việc thuê nhà hiện không còn là giải pháp mang tính tạm thời mà đã trở thành lựa chọn phù hợp nhất với điều kiện thực tế.

Sau hơn 6 năm làm việc tại Hà Nội, vợ chồng chị hiện thuê một căn hộ hai phòng ngủ với chi phí khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng. Dù thu nhập của cả hai đạt gần 40 triệu đồng/tháng, chị cho biết chưa từng nghĩ đến chuyện mua nhà trong vài năm tới.

"Nói thật, chúng tôi không còn đặt áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá như trước nữa. Khi nhìn mặt bằng giá căn hộ hiện nay, tôi thấy việc thuê nhà hợp lý hơn rất nhiều. Thay vì vay vài tỷ đồng và dành hàng chục năm để trả nợ, chúng tôi chọn thuê nhà, còn tiền tích lũy sẽ dành cho những mục tiêu khác như đầu tư, học hành của con hoặc dự phòng tài chính", chị Phương Anh chia sẻ với Reatimes.

Chia sẻ thêm, chị Phương Anh cho biết, trong nhóm bạn bè đồng trang lứa, phần lớn đều đang sống trong các căn hộ thuê và chấp nhận thực tế đó như một phần của cuộc sống đô thị hiện đại. "Bạn bè tôi hầu như đều như vậy. Nhiều người có công việc tốt, thu nhập ổn định nhưng vẫn chưa mua nhà. Mọi người đều tính toán rất kỹ và nhận ra rằng với mặt bằng giá hiện nay, thuê nhà đôi khi là phương án hợp lý hơn là cố gắng gánh một khoản nợ quá lớn", chị nói.

Thậm chí, việc thuê nhà còn mang lại sự linh hoạt mà nhiều gia đình trẻ đang cần trong bối cảnh công việc liên tục thay đổi. "Khi công việc thay đổi hoặc con cái có nhu cầu học tập ở khu vực khác, chúng tôi có thể chuyển chỗ ở tương đối dễ dàng. Nếu sở hữu một căn nhà bằng vốn vay lớn, mọi quyết định trong cuộc sống sẽ bị ràng buộc nhiều hơn. Ít nhất ở thời điểm hiện tại, thuê nhà giúp chúng tôi cảm thấy thoải mái và chủ động hơn", chị chia sẻ.

Có thể thấy, câu chuyện của vợ chồng chị Phương Anh hay anh Hùng không phải là những trường hợp hiếm gặp. Mỗi năm, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay các thủ phủ khu công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai… tiếp nhận thêm hàng trăm nghìn lao động mới đến học tập, làm việc và sinh sống. Đi cùng với đó là nhu cầu về một chỗ ở phù hợp khả năng chi trả, linh hoạt theo nơi làm việc và đáp ứng được yêu cầu dịch chuyển của lực lượng lao động hiện đại.

Vì vậy, xét dưới góc độ nhu cầu xã hội, hiếm có phân khúc nào của thị trường nhà ở hiện nay lại mang tính cấp thiết như nhà ở cho thuê. Hàng triệu công nhân, lao động nhập cư, sinh viên, người trẻ mới lập nghiệp và cả những gia đình có thu nhập trung bình đang phụ thuộc vào thị trường này để giải quyết nhu cầu chỗ ở hằng ngày. Theo ước tính, Hà Nội hiện có khoảng 2,7 triệu lao động, trong đó hơn 70% đang sinh sống trong các khu nhà trọ. Với quy mô gần 1,9 triệu người, đây là một bộ phận dân cư rất lớn, chiếm khoảng 22% dân số toàn thành phố. Nếu tính thêm TP.HCM cùng các trung tâm công nghiệp lớn như Đồng Nai, Bắc Ninh hay Hải Phòng, số lượng người phụ thuộc vào thị trường nhà ở cho thuê còn lớn hơn rất nhiều. Số liệu từ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam cũng chỉ ra, hiện cả nước hiện có khoảng 4,5 - 5 triệu công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, trong đó phần lớn đang phải thuê nhà để sinh sống.

Có thể khẳng định, sự phát triển của đô thị hóa, quá trình dịch chuyển lao động cùng với tốc độ tăng giá nhà vượt xa tốc độ cải thiện thu nhập đang làm thay đổi căn bản vai trò của nhà ở cho thuê trong cơ cấu thị trường nhà ở. Nếu trước đây, phân khúc này chỉ được xem là một giải pháp tạm thời, thì nay nhà ở cho thuê đang dần trở thành một nhu cầu tất yếu, một cấu phần không thể thiếu trong hệ thống an cư của các đô thị hiện đại.

Trong bối cảnh đó, việc nhìn nhận lại vai trò của thị trường nhà ở cho thuê như một trụ cột quan trọng trong chiến lược bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở của người dân trong giai đoạn phát triển mới là vô cùng cần thiết. Khi hàng triệu công nhân, người lao động, sinh viên và người trẻ khởi nghiệp đang phụ thuộc vào thị trường thuê nhà để an cư, thì chất lượng và khả năng tiếp cận nhà ở cho thuê cũng chính là yếu tố quyết định chất lượng nguồn nhân lực và hiệu quả phát triển kinh tế - xã hội.

Đây chính là sự chuyển biến quan trọng trong tư duy phát triển nhà ở của Đảng và Nhà nước, thể hiện tính nhân văn và công bằng trong chính sách phát triển, khi quyền được tiếp cận chỗ ở phù hợp không chỉ dành cho những người có khả năng sở hữu nhà, mà phải được bảo đảm cho mọi tầng lớp dân cư, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên và những người có thu nhập trung bình, thấp đang đóng góp trực tiếp vào sự phát triển của nền kinh tế.

Trên thực tế, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam đã tồn tại từ lâu và phát triển song hành với quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động của đất nước. Các khu nhà trọ công nhân, phòng trọ sinh viên, chung cư mini cho tới những căn hộ cá nhân mua để cho thuê lại, nguồn cung hiện diện ở hầu khắp các đô thị.

Tuy nhiên, điều đáng nói là dù đã tồn tại từ rất lâu và đang gánh vác nhu cầu chỗ ở của hàng triệu người dân, thị trường này vẫn chủ yếu phát triển theo hướng tự phát, manh mún.

Phần lớn nguồn cung hiện nay được tạo ra bởi các hộ gia đình hoặc nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ thông qua việc cải tạo nhà ở, xây dựng phòng trọ, mở rộng diện tích để cho thuê. Tại nhiều khu công nghiệp tập trung hàng chục nghìn lao động, loại hình nhà ở chủ đạo vẫn là các khu nhà trọ dân sinh được xây dựng trên đất của người dân địa phương.

Sự phát triển tự phát có thể giải quyết phần nào nhu cầu chỗ ở trước mắt, song về lâu dài lại khó tạo dựng được những không gian sống ổn định, an toàn cho người thuê. Phần lớn các khu nhà trọ, phòng cho thuê được xây dựng theo hướng tối đa hóa diện tích khai thác, trong khi các tiêu chuẩn về môi trường sống, chất lượng hạ tầng và tiện ích đi kèm chưa được quan tâm đúng mức. Diện tích chật hẹp, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt chung, thiếu khu vui chơi, dịch vụ y tế, giáo dục, các tiện ích thiết yếu,... đã trở thành thực trạng phổ biến tại không ít khu nhà trọ và nhà cho thuê hiện nay.

Đáng lo ngại hơn, sự phát triển thiếu quy hoạch và thiếu kiểm soát không chỉ làm suy giảm chất lượng sống của người thuê nhà, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn và ổn định xã hội. Khi nguồn cung chủ yếu được hình thành từ các mô hình nhỏ lẻ, tự phát, việc tuân thủ các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và quản lý vận hành thường không được bảo đảm đồng đều. Hệ quả là không ít khu nhà trọ, chung cư mini trở thành những "điểm nghẽn" về an toàn trong lòng đô thị, nơi người dân phải đánh đổi điều kiện sống để có được một chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả.

Thực tế những năm gần đây cho thấy, các rủi ro này không còn là nguy cơ tiềm ẩn mà đã hiện hữu bằng những vụ việc đặc biệt nghiêm trọng. Hàng loạt vụ cháy tại nhà trọ và chung cư mini liên tiếp xảy ra đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về những khoảng trống trong công tác quản lý cũng như chất lượng phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Điều đó cho thấy, nếu chỉ tập trung gia tăng số lượng phòng ở mà thiếu sự quan tâm đúng mức đến các tiêu chuẩn an toàn, chất lượng và hạ tầng đi kèm, thì cái giá phải trả cuối cùng có thể là tính mạng, tài sản và sự an tâm của hàng triệu người dân đang phụ thuộc vào phân khúc này để an cư.

Vụ cháy chung cư mini tại số 29/70 phố Khương Hạ (Hà Nội) đêm 12/9/2023 khiến 56 người thiệt mạng; hay vụ cháy nhà trọ trong ngõ 119 Trung Kính (Hà Nội) ngày 24/5/2024 làm 14 người tử vong là minh chứng điển hình. Sự phát triển thiếu quy hoạch, thiếu kiểm soát tại nhiều khu nhà trọ dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn phòng cháy chữa cháy đang là mối đe dọa lớn đến sức khỏe, tính mạng của người thuê. Khi nhu cầu về chỗ ở giá rẻ ngày càng lớn nhưng việc phát triển nguồn cung thiếu các tiêu chuẩn an toàn tương ứng, rủi ro cuối cùng sẽ đổ dồn lên những người lao động và người có thu nhập thấp - nhóm vốn ít có cơ hội lựa chọn nơi ở tốt hơn.

Theo thống kê, tại Hà Nội, đến tháng 3/2025 vẫn còn 377 chung cư mini, 30.648 nhà trọ và hơn 19.100 nhà ở kết hợp kinh doanh chưa hoàn thành việc khắc phục các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy. Tương tự, tại TP.HCM, năm 2024 có tới 18.347 cơ sở vi phạm quy định PCCC, trong đó 344 nhà trọ và nhà ngăn phòng cho thuê bị đình chỉ hoạt động.

Không chỉ vậy, nhà ở cho thuê phát triển tự phát còn bộc lộ những hạn chế mang tính cấu trúc đối với khả năng chống chịu của đô thị và nền kinh tế. Trên thực tế, đại dịch Covid-19 đã phơi bày rõ những hạn chế mang tính cấu trúc của mô hình nhà ở cho thuê tự phát tại các khu công nghiệp.

Trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, phần lớn công nhân tại các khu công nghiệp vẫn đang sinh sống trong những khu nhà trọ chật hẹp, mật độ cư trú cao, điều kiện hạ tầng và vệ sinh hạn chế, khiến việc thực hiện "3 tại chỗ" gặp nhiều khó khăn. Khi môi trường cư trú không bảo đảm các điều kiện tối thiểu về giãn cách, nguy cơ lây nhiễm là tất yếu. Hệ quả là nhiều địa phương buộc phải áp dụng các biện pháp phong tỏa, cách ly trên diện rộng; nhiều khu công nghiệp trở thành điểm nóng dịch tễ, kéo theo tình trạng gián đoạn sản xuất, đứt gãy chuỗi cung ứng và thiếu hụt lao động cục bộ.

Làn sóng hàng triệu lao động rời các đô thị và trung tâm công nghiệp để trở về quê sau đại dịch càng cho thấy một thực tế rằng, nhà ở cho thuê không chỉ là vấn đề an cư của từng cá nhân, mà còn là một mắt xích quan trọng trong hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất và phát triển kinh tế.

Bài học từ Covid-19 cho thấy, khi điều kiện nhà ở chỉ dừng lại ở mức đáp ứng nhu cầu cư trú tối thiểu mà chưa đảm bảo các tiêu chuẩn về không gian sống, vệ sinh và an toàn, thì hệ quả không chỉ giới hạn ở đời sống của người lao động, mà còn lan rộng tới năng lực vận hành của cả nền kinh tế. Nhà ở khi đó không đơn thuần là một vấn đề an sinh, mà trở thành một yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ ổn định và khả năng chống chịu của hệ thống sản xuất trong các giai đoạn khủng hoảng.

Không chỉ phải đối mặt với những rủi ro về chất lượng sống và an toàn công trình, người thuê nhà trong các mô hình phát triển tự phát còn ở vị thế khá yếu trong các quan hệ dân sự. Do phần lớn giao dịch thuê nhà được thực hiện theo hình thức thỏa thuận đơn giản, thiếu hợp đồng chuẩn hóa hoặc cơ chế giám sát hiệu quả, quyền lợi của người thuê nhà nhiều khi chưa được bảo đảm đầy đủ khi phát sinh tranh chấp. Tình trạng tăng giá thuê đột ngột, chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, cắt giảm dịch vụ, giữ tiền đặt cọc hoặc các tranh chấp liên quan đến trách nhiệm sửa chữa, bảo trì công trình vẫn diễn ra khá phổ biến nhưng người thuê thường gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, thị trường nhà ở cho thuê của Việt Nam hiện vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế, thiếu tính chuyên nghiệp và chưa hình thành được hệ sinh thái vận hành bài bản. Phần lớn nguồn cung vẫn là nhà trọ, nhà cho thuê nhỏ lẻ, chung cư mini phân tán, chất lượng không đồng đều, thiếu tiện ích và dịch vụ đi kèm; trong khi quyền lợi của người thuê nhà cũng chưa được bảo vệ đầy đủ khi phát sinh tranh chấp.

Đây cũng chính là điểm nghẽn lớn của thị trường hiện nay. Điều thị trường cần không chỉ là thêm nhiều căn nhà cho thuê, mà là sự hình thành của một hệ sinh thái nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, có khả năng vận hành ổn định, dài hạn và đáp ứng đồng thời cả yêu cầu về số lượng lẫn chất lượng.

Bởi về bản chất, nhà ở cho thuê không chỉ là tập hợp các công trình nhà ở được đưa vào khai thác, mà là một cấu trúc thị trường hoàn chỉnh, trong đó có sự tham gia của nhà đầu tư phát triển, đơn vị vận hành chuyên nghiệp, khung pháp lý rõ ràng và hệ thống dịch vụ đi kèm bảo đảm chất lượng sống cho người thuê.

Đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến chất lượng sống, an sinh xã hội và khả năng bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở của hàng triệu người dân. Một xã hội phát triển không nhất thiết là xã hội mà mọi người đều sở hữu nhà ở, mà là xã hội mà mọi người đều có cơ hội tiếp cận một nơi ở phù hợp, an toàn và tương xứng với khả năng tài chính của mình.

Xét đến cùng, mục tiêu của chính sách nhà ở không phải là làm sao để mọi người dân đều có thể sở hữu nhà ở, mà là bảo đảm không ai bị bỏ lại phía sau trong hành trình tìm kiếm một nơi ở ổn định và phù hợp. Và trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, giá nhà liên tục leo thang như hiện nay, quyền tiếp cận nhà ở cùng chiến lược phát triển nhà ở cho thuê chính là lời giải căn cơ cho bài toán an cư của Việt Nam trong những thập niên tới./.