Không phải đến bây giờ, thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp diện tích lớn mới đối mặt với tình hình thanh khoản khó khăn, mà từ cách đây hơn 1 năm, nhiều cảnh báo đã được đưa ra đối với dòng sản phẩm này khi sức cầu có dấu hiệu giảm sút. Tuy nhiên, thời điểm đó, một số dự án triển khai dòng sản phẩm này vẫn bán được hàng, nên nhiều chủ đầu tư không để ý.
Chỉ đến giữa năm 2016 trở đi, chủ đầu tư các căn hộ cao cấp, đặc biệt là các căn hộ diện tích lớn mới thực sự thấy gặp khó trong việc bán hàng khi sức cầu sụt giảm đáng kể. Dự án Hanoi Aqua Central tọa lạc tại số 44 Yên Phụ, quận Tây Hồ (Hà Nội) nằm trong nhóm này. Theo công bố của chủ đầu tư, dự án này có giá 73 - 90 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), đã bao gồm nội thất cao cấp đầy đủ.
Với diện tích lớn, từ 117 - 146 m2/căn, tính ra, để sở hữu một căn hộ ở đây, khách hàng phải bỏ từ 8,5 - 13,1 tỷ đồng/căn hộ, thuộc loại cao nhất vào thời điểm hiện tại. Đây là mức giá nằm ngoài tầm với của đại đa số người có nhu cầu về nhà ở hiện nay.
Lượng khách hàng dám bỏ 5-7 tỷ đồng trở lên để mua căn hộ chung cư là không nhiều. Ảnh: Dũng Minh.
Thực tế, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản mới đây, một đại diện chủ đầu tư Dự án Hanoi Aqua Central đã thừa nhận tình hình thanh khoản khó khăn của dự án, dù được phân phối qua Savills, một đơn vị khá có tiếng trong phân phối bất động sản hạng sang tại Hà Nội.
Không đến mức quá cao và không gặp khó ngay trong giai đoạn đầu ra mắt như Hanoi Aqua Central, nhưng đại diện một chủ đầu tư dự án tại trục đường Nguyễn Tuân mới đây cũng chia sẻ về những khó khăn trong việc tìm khách hàng cho khoảng 30% quỹ căn hộ còn lại của dự án vào thời điểm cuối năm.
Với việc thay đổi từ bàn giao thô sang bàn giao đầy đủ nội thất cao cấp, khiến mức giá của dự án độn lên hơn 40 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn mở bán đầu tiên, chủ yếu dự án bán chạy các căn hộ có diện tích nhỏ từ 60 - 75 m2, một số ít căn 90 - 110 m2 ở vị trí đẹp. Tuy nhiên, sau khi thay đổi chính sách, các căn hộ lớn bị độn giá lên tới 6 - 7 tỷ đồng/căn, khiến khả năng tiêu thụ gặp nhiều khó khăn.
Tình trạng của 2 dự án trên cũng là câu chuyện mà nhiều dự án khác tại khu vực Tây Hồ như Tây Hồ Riverside, Cosmo Tây Hồ, Tây Hồ Residence, Starlake Hồ Tây… gặp phải thời gian vừa qua. Dù được chào bán rộng rãi trên thị trường trong thời gian qua, nhưng thanh khoản của các dự án này hầu như không thấy chủ đầu tư, đơn vị môi giới, cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường nhắc tới.
Các căn hộ diện tích lớn thường chỉ chiếm khoảng 20% quỹ căn hộ của mỗi dự án, nhưng đây là sản phẩm bị ứ đọng vốn đầu tư nhiều nhất.
Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Phân tích, CBRE Hà Nội, so với sức mua của người dân, hiện nay, thị trường căn hộ cao cấp đã quá dư thừa nguồn cung. Đa số người mua chỉ để kinh doanh, chứ không phải mua để ở. Tại một số dự án, người mua kỳ vọng vào khả năng cho thuê, nhưng nguồn cung căn hộ cho thuê hiện khá lớn, trong khi người thuê không phải lúc nào cũng nhiều, nên thị trường sẽ bị bội thực. Do đó, nguồn cung và sức mua căn hộ cao cấp đang và sẽ chững lại. Điều này thể hiện rất rõ ở một số dự án đang có tốc độ thi công chậm dần.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ cao cấp hiện lớn hơn sức cầu, nên người mua sẽ có nhiều lựa chọn. Khi có nhiều lựa chọn, người mua sẽ đắn đo việc mua căn hộ như thế nào và họ sẽ ưu tiên hơn dự án có giá cả vừa phải. Dẫu vậy, điều này không đồng nghĩa phân khúc cao cấp sẽ đi xuống tất cả, mà sẽ có sự sàng lọc từng dự án.
