Mới đây, trong buổi đối thoại giữa lãnh đạo thành phố với các đại biểu dự Đại hội Công đoàn TP. Hà Nội lần thứ XVI, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã nhấn mạnh, xây nhà ở dành cho công nhân, viên chức, người lao động với mức giá từ 200 - 400 triệu đồng là nhu cầu chính đáng. Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, sẽ đề xuất Chính phủ đồng ý để Thủ đô xây dựng các căn nhà từ 35 - 40m2. Thông tin này khiến không ít người lao động khấp khởi vui mừng vì giấc mơ an cư dần có hy vọng. Nhưng thực tế, con đường đến với giấc mơ có đơn giản như vậy? Vì sao doanh nghiệp bất động sản luôn né tránh "mảnh đất màu mỡ" này?
Cà phê cuối tuần hôm nay sẽ bàn luận về chủ đề này. Xin được giới thiệu các vị khách mời: ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch, Tổng hội Xây dựng Việt Nam; TS. Bùi Quang Tín, Giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM; ông Nguyễn Chí Thanh, Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội; ông Nguyễn Minh Nguyên, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Capital House (Công ty mẹ của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô).
Thiết kế: Phi Long
PV: Ngay từ năm 2005, Luật Nhà ở đã quy định Nhà nước trực tiếp đầu tư và có các cơ chế, chính sách để khuyến khích các tổ chức, cá nhân các thành phần kinh tế tham gia phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và công nhân lao động tại các KCN thuê, thuê mua. Ông đánh giá như thế nào về sự cần thiết của việc đầu tư vào phân khúc nhà ở dưới 400 triệu đồng cho công nhân, viên chức, người lao động, thưa chuyên gia Trần Ngọc Hùng, TS. Bùi Quang Tín?
Ông Trần Ngọc Hùng: Vấn đề nhà ở cho công nhân, viên chức, người lao động đã được Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam phối hợp với Tổng hội Xây dựng có hội thảo liên quan đến. Đây là một chủ trương cực kỳ đúng đắn. Trong Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đã đề cập đến vấn đề này. Chúng ta đừng có quên rằng mọi của cải vật chất trong xã hội nếu không có bàn tay người công nhân, người lao động thì không bao giờ có hiệu quả. Chúng ta không chăm sóc đúng mức cho nên đời sống của người công nhân lao động rất là cực.
Tỉ lệ ở trọ của công nhân, người lao động rất cao mặc dù xã hội đã khuyến khích các gia đình có diện tích, có đất ở rộng làm thêm nhà thuê nhưng điều kiện sinh hoạt của họ vẫn rất thiếu thốn, đặc biệt về quan hệ xã hội, thông tin truyền thông, các hoạt động vui chơi, thể dục thể thao. Chủ trương phát triển NƠXH chúng ta đã có rất nhiều kể cả bằng vốn Nhà nước hay vốn xã hội. Bên cạnh đó là cơ chế chính sách liên quan đến việc khuyến khích nhà đầu tư làm nhà ở cho người lao động. Song vấn đề quan trọng nhất là cơ chế chính sách từng thành phố tổ chức thực hiện ra sao?
TS. Bùi Quang Tín: Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhu cầu nhà ở dành cho đối tượng công nhân, viên chức, người lao động chiếm một số lượng rất lớn. Đây là phân khúc có tiềm năng cao, là nhu cầu thực sự của xã hội.
Hiện nay, mức thu nhập bình quân của một người Việt Nam chưa đủ điều kiện để đáp ứng việc mua nhà. Tôi giả sử một người có thu nhập khoảng 10 triệu đồng, sau khi trừ đi các chi phí phát sinh, họ tiết kiệm được 5 triệu đồng. Trên thị trường hiện nay, giá nhà ở phân khúc thấp đã rơi vào khoảng 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Nếu chỉ tính theo lương thì họ sẽ buộc phải vay ngân hàng trong vòng khoảng 15 - 20 năm thì mới có cơ hội mua nhà. Xét ở khía cạnh này khi ngân hàng có chính sách cho vay ưu đãi, không thả nổi lãi suất theo cơ chế thị trường.
Nếu mức nhà ở dành cho người có thu nhập thấp rơi vào khoảng từ 200 - 400 triệu đồng thì cơ hội mua nhà của công nhân, viên chức, người lao động sẽ dễ dàng được rút dần khoảng cách việc sở hữu một căn nhà.
PV: Như TS. Bùi Quang Tín vừa chia sẻ, dự án nhà ở dành cho công nhân, viên chức, người lao động là phân khúc có tiềm năng cao, là nhu cầu thực của xã hội. Nhưng thực tế cho thấy, một số doanh nghiệp bất động sản vẫn không mặn mà với phân khúc này dù đã có ưu đãi, vì sao vậy thưa ông Nguyễn Chí Thanh, ông Nguyễn Minh Nguyên?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Thực tế, khi triển khai nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, thủ tục giấy tờ vẫn không được giảm nhiều hơn so với xây dựng các chung cư thương mạị. Thứ hai, quỹ đất dành cho phân khúc nhà ở này rất hạn hẹp. Thứ ba, một điều tối quan trọng là bất kỳ người dân nào cũng có nhu cầu về cơ sở hạ tầng đồng bộ kèm theo các tiện ích như chợ, trường học, nhà trẻ. Nếu một ngôi nhà chỉ đúng nghĩa chui ra, chui vào, thì nguy cơ hình thành các khu ổ chuột rất cao.
Tôi không quan trọng chuyện giá nhà ở là 200 - 400 triệu đồng nhưng cái cần quan tâm là bao tiền m2, loại nhà gì, chất lượng thế nào. 200 triệu đồng nghe rất hấp dẫn nhưng nhà đó chất lượng ra sao, có thang máy không, đặt ở đâu mới là quan trọng, có đầy đủ cơ sở hạ tầng kết nối đồng bộ không. Quyết định của người dân trong tính sở hữu của căn hộ đó như thế nào và muốn chuyển đổi nhà khác cơ chế cũng phải có chi tiết hóa. 200 triệu đồng/căn nhà tưởng rất rẻ mà hóa không phải rẻ nếu không có sự lượng hóa về các chỉ tiêu khác. Vì thông tin chưa rõ ràng, chưa cụ thể mà chính quyền chỉ mới hô hào thì nhà đầu tư khó có thể mạo hiểm rót tiền vào thực hiện.
Ông Nguyễn Minh Nguyên: Trước hết, những dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường đi kèm với đặc điểm như chi phí đầu tư cao, lợi nhuận lại rất ít. Nếu không quản trị tốt thì lãi hóa lỗ là chuyện dễ xảy ra. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư phân khúc nhà ở dành cho công nhân, viên chức, người lao động chưa thực sự đáp ứng đúng mong muốn cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chưa thống nhất và đồng bộ theo chủ trương của Nhà nước và chính quyền. Thủ tục để triển khai thực hiện nhà ở xã hội cũng phức tạp và không hề đơn giản. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp còn lăn tăn và e ngại.
Ngoài ra, hiện nay rất nhiều dự án dành cho người có thu nhập thấp được quy hoạch ở vị trí không phù hợp, cách quá xa trung tâm thành phố, cơ sở hạ tầng giao thông không có khiến đầu ra của sản phẩm gặp nhiều khó khăn.
PV: Như ông Nguyễn Minh Nguyên vừa nhận định, nếu không quản trị tốt thì lãi hóa lỗ là chuyện dễ xảy ra khi thực hiện các dự án nhà ở dưới 400 triệu đồng. Thực tế cho thấy, một số dự án nhà ở cho công nhân và sinh viên được xây dựng đã bị bỏ hoang, lãng phí, dù nhu cầu nhà ở vẫn đang rất cao. Theo ông Bùi Quang Tín và ông Trần Ngọc Hùng, đâu là nguyên nhân dẫn đến sự chết yểu của những dự án này?
Ông Trần Ngọc Hùng: Có những khu NƠXH xây lên nhưng không thu hút người dân đến ở do không đồng bộ hạ tầng xã hội, không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, đi lại khó khăn, giá cả không phù hợp. Hiện nay, tôi thấy giá cả nhà ở xã hội vẫn rất cao nên người dân khó mua cũng là đúng.
Khi mua nhà, ngoài vấn đề về giá cả, người mua còn cân nhắc nhiều yếu tố khác làm sao cho phù hợp với điều kiện sinh hoạt, đi lại cho cả gia đình. Rất nhiều khu nhà ở bây giờ không có trường học công, nhà trẻ công, bệnh viện công... mà thay vào đó là những dịch vụ tư nhân, giá cả rất đắt đỏ trong khi mức lương của công nhân, viên chức, người lao động thì “ba cọc ba đồng”.
Vị trí khu NƠXH phải phù hợp với người sử dụng. Chúng ta phải có điều tra xã hội học, không thể duy ý trí, chỗ nào cũng làm được.
TS Bùi Quang Tín: Vướng mắc gốc rễ xuất phát từ ưu đãi mà Nhà nước dành cho các doanh nghiệp chưa trúng và chưa sát. Thông thường, các doanh nghiệp muốn làm NƠXH họ phải tự tìm quỹ đất. Mà hiện tại, giá đất trong nội đô lại rất cao, muốn có giá thấp thì phải di chuyển ra ngoại thành, ở vùng ven rất xa. Doanh nghiệp nào cũng phải cân đối bài toán kinh tế. Khi di chuyển dự án ra xa thì người dân lại không mặn mà mua. Điều này ảnh hưởng đến tỷ giá bất động sản. Nếu đặt lên cân thì rõ ràng doanh nghiệp sẽ kiếm lời hơn khi xây dựng các chung cư tầm trung và cao sát và trong nội đô.
Nếu muốn xây dựng dự án chung cư giá rẻ dưới 400 triệu đồng thì doanh nghiệp phải đợi chính sách ưu đãi của nhà nước. Mà thực tế, quỹ đất và ngân sách của nhà nước đã hạn hẹp thì lúc đợi… sẽ rất lâu. Chung quy lại là một vòng luẩn quẩn khiến lãng phí chồng lãng phí còn doanh nghiệp thì vẫn cứ không hào hứng với các dự án này.
PV: Để chủ trương xây nhà ở cho công nhân, viên chức, người lao động không còn là câu chuyện nằm trên giấy, mong muốn của doanh nghiệp khi tham gia triển khai các dự án nhà ở này là gì, thưa ông Nguyễn Minh Nguyên, ông Nguyễn Chí Thanh.
Ông Nguyễn Minh Nguyên: Với doanh nghiệp bất động sản như Capital House, đóng góp cho xã hội với những ngôi nhà chất lượng luôn được coi là mục tiêu hàng đầu. Như đã trao đổi ở trên, điều mà một doanh nghiệp cần nhất vẫn chính là thông tin minh bạch trong các chính sách hỗ trợ của Nhà nước khi kêu gọi doanh nghiệp tham gia làm dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Nhà nước hỗ trợ về quỹ đất như thế nào, tổ chức tín dụng nào sẽ cho vay với mức ưu đãi ra sao. Ngoài ra, dự án nhà ở cho công nhân, viên chức, người lao động cần có quy hoạch đầy đủ về cơ sở hạ tầng giao thông kèm theo, các tiện ích như nhà trẻ, trường học… để đảm bảo đáp ứng được yêu cầu tối thiểu của người lao động. Có như vậy, doanh nghiệp mới không còn lăn tăn về việc nên hay không đầu tư vào dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
Ông Nguyễn Chí Thanh: Trước khi triển khai dự án nhà ở dưới vấn đề thiết yếu đầu tiên là Nhà nước phải có quỹ đất sạch, đủ rộng để xây dựng các tiện ích cũng như kết nối với hạ tầng xung quanh.
Thứ hai, chúng ta cứ nên tuân theo cơ chế thị trường. Nhà nước thông báo cho các doanh nghiệp về quỹ đất sạch, yêu cầu công bố chi phí xây dựng bao tiền một mét. Sau đó, Nhà nước cần phải gọi cho bên tín dụng vào để hỗ trợ với mức ưu đãi ra sao. Doanh nghiệp nào đưa được chi phí rẻ, công trình tốt thì được giao quyền thực hiện dự án.
Muốn có sự cụ thể trong thông tin như vậy thì rất cần sự đồng bộ kết nối giữa các ban ngành. Đừng nói nhà đầu tư vào xây dựng ngay khi cho rằng lợi nhuận 5-10% là điều dễ dàng. Thực tế nếu không quản trị không khoa học chuyên nghiệp thì chuyện ứ đọng vốn, lãi hóa lỗ là điều dễ xảy ra.
Để tiết kiệm được chi phí chúng ta phải tiết kiệm từ cái nhỏ nhất, từ khâu khảo sát, thiết kế, triển khai, và bán. Nếu không biết tiết kiệm thì giá đội lên, làm sao chủ đầu tư chịu thay cho người mua.
Trước bài học về khu nhà ở cho sinh viên ở Tứ Hiệp (Hà Nội) bị bỏ hoang, chúng ta cần phải có cuộc khảo sát để hiểu được nhu cầu của người lao đông là gì. Trong điều kiện định hướng kinh tế đời sống đang phát triển thì mô hình nhà nào là hợp lý để rồi có một thiết kế nhà ở phù hợp với người dân. Chúng ta đừng ngồi bàn giấy rồi tính ra bao nhiêu tiền một m2, mà bỏ qua khâu khảo sát. Không tìm hiểu đâu là cái phù hợp với họ, đâu là vị trí thuận lợi, đặc trưng vùng miền là gì hay các tiện ích kèm theo như chợ, nhà trẻ phải xây ra sao… thì chúng ta sẽ đi vào vết xe đổ của những dự án bị vỡ.
Chúng ta phải giải quyết được khó khăn đó thì mới có những ngôi nhà thực sự còn không nó chỉ nằm trên giấy. Tất cả chúng ta có sự chung sức từ chính quyền, doanh nghiệp và người dân thì chắc chắn sẽ tạo ra nhiều sản phẩm thiết thực, giải quyết được yêu cầu bức xúc của người dân.
- Xin cám ơn các chuyên gia!
