Thích
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, phát triển nhà ở xã hội cho thuê nổi lên như một giải pháp then chốt nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và tài chính xã hội.
Tại Diễn đàn Triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh Việt Nam hiện có nhiều cách tiếp cận nhà ở trong đó gồm: Mua bán, thuê mua và cho thuê, nhưng chính sách nhà ở xã hội thời gian dài vẫn nghiêng về mô hình "xây để bán".
Theo bà Hạnh, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn, tạo cơ sở để đa dạng hóa hình thức phát triển nhà ở xã hội, trong đó có phân khúc cho thuê.
Việc phát triển nhà ở xã hội được xem là một trong những yếu tố then chốt đảm bảo vấn đề an sinh cho người dân. Ảnh minh họa
Vấn đề nằm ở chỗ: nếu chỉ coi nhà ở xã hội là "sản phẩm để sở hữu" thì chính sách rất dễ rơi vào vòng lặp thiếu quỹ đất, thiếu nguồn cung bền vững và khó bảo đảm đúng người - đúng nhu cầu.
Ngược lại, nhà ở xã hội cho thuê được thiết kế bài bản có thể trở thành "cơ chế sử dụng", phục vụ trực tiếp người cần chỗ ở trong từng giai đoạn cuộc đời - đặc biệt là nhóm lao động trẻ, người mới đi làm, người dịch chuyển theo việc làm.
Vì sao "thuê" có thể trúng đích hơn "bán" trong an sinh nhà ở
Điểm cốt lõi của lập luận mà bà Hạnh nêu ra là tách bạch nhu cầu ở và nhu cầu sở hữu tài sản.
Người thuê nhà thường là nhóm có nhu cầu ở thực, cần chỗ ở ổn định để làm việc, học tập, chăm sóc gia đình; họ không nhất thiết (và nhiều khi chưa thể) mua nhà ngay.
Khi nguồn cung cho thuê đủ lớn và vận hành ổn định, nhà ở xã hội mới phát huy đúng vai trò "bệ đỡ" an sinh. Ảnh minh họa
Khi nguồn cung cho thuê đủ lớn và vận hành ổn định, nhà ở xã hội mới phát huy đúng vai trò "bệ đỡ" an sinh, thay vì biến thành một kênh tích lũy tài sản.
Lợi ích thứ hai, quan trọng không kém, là giảm áp lực đất đai. Nếu chính sách chỉ ưu tiên bán nhà ở xã hội, phạm vi người được hỗ trợ có thể rất rộng theo ngưỡng thu nhập đang được nhắc đến: Khoảng 20 triệu đồng/tháng với cá nhân và 40 triệu đồng/tháng với hộ gia đình.
Khi đó, một phần lớn người trẻ mới ra trường có thể đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, trong khi khả năng tài chính để mua nhà thương mại ở giai đoạn đầu lập nghiệp thường hạn chế. Nhà ở xã hội cho thuê tạo một "nấc thang" hợp lý hơn: Thuê để ở - tích lũy rồi chuyển sang nhà thương mại khi đủ điều kiện, nhường lại căn hộ xã hội cho người tiếp theo.
Cơ chế luân chuyển này giúp quỹ nhà ở xã hội được khai thác liên tục, tránh tình trạng "một lần cấp - dùng dài hạn" làm đóng băng nguồn lực.
Cho thuê tạo dòng tiền, nhưng cần khung chính sách đủ mạnh
Nếu nhìn từ phía doanh nghiệp, mô hình bán nhà giúp thu hồi vốn và lợi nhuận "một lần", còn mô hình cho thuê tạo dòng tiền đều qua nhiều năm. Đây là khác biệt mang tính cấu trúc.
Theo bà Hạnh, nếu có chính sách đủ mạnh để khuyến khích chủ đầu tư làm nhà ở xã hội cho thuê, nền kinh tế sẽ hưởng lợi theo hướng bền vững hơn khi doanh nghiệp có nền tảng tài chính dài hạn và thị trường hình thành thêm các dịch vụ đi kèm như quản lý vận hành, bảo trì, tiện ích nhà ở.
Tuy nhiên, "bài bản" là từ khóa quyết định. Nhà ở xã hội cho thuê chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi khung chính sách trả lời được ba câu hỏi: Giá thuê được hình thành và kiểm soát ra sao; thời hạn thuê và điều kiện gia hạn thế nào; và cơ chế quản lý - vận hành có đủ năng lực để bảo đảm chất lượng sống, tránh xuống cấp hay biến tướng. Đây cũng là lý do các đề xuất về quỹ nhà ở quốc gia được nhắc tới như một hướng nghiên cứu thay vì chỉ tạo nguồn cung, cần có một cơ chế quản trị quỹ nhà cho thuê ổn định và minh bạch, gắn trách nhiệm vận hành với mục tiêu an sinh.
Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đã tạo hành lang pháp lý cho phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó có nội dung liên quan nhà ở xã hội cho thuê.
Tuy nhiên, để mô hình này đi vào đời sống với quy mô đủ lớn, chính sách cần thiết kế theo hướng "khuyến khích đúng hành vi", giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn, đồng thời bảo đảm nhà ở xã hội thực sự quay vòng cho nhóm có nhu cầu ở thực.
Nhà ở xã hội nếu được triển khai đúng, đây có thể là "van điều tiết" quan trọng góp phần làm giảm áp lực đất đai, nâng hiệu quả sử dụng quỹ nhà an sinh và tạo một thị trường dịch vụ vận hành nhà ở phát triển lành mạnh.
Trong một giai đoạn mà người dân cần chỗ ở hơn là thêm một tài sản để nắm giữ, "thuê" có thể chính là cách để chính sách chạm đúng vào cuộc sống, đáp ứng đúng nhu cầu an cư của đa số người dân có mức thu nhập trung bình.
