Nhà ở xã hội dần "mất tích" trên thị trường: Gỡ rối từ những nghịch lý

Câu chuyện phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang tồn tại nhiều mâu thuẫn. Đó là càng khuyến khích càng thiếu. Càng có ưu đãi, càng không thấy doanh nghiệp mặn mà. Khi nhu cầu nhà giá thấp càng lớn thì thực tế giá nhà lại càng đang bị đẩy lên cao. Nhiều dự án đình trệ, trong khi những dự án đã hoàn thành xong lại không mấy hiệu quả.

“Phân khúc NƠXH đang vắng bóng dần tại các đô thị trong những năm gần đây, trong khi đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được phân khúc nhà ở thương mại. Vậy Chính phủ và Thường trực Chính phủ có những giải pháp gì để xử lý vấn đề này?", phát biểu của ĐBQH Nguyễn Tạo đã làm nóng Nghị trường Quốc hội hôm 6/11.

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thông tin, tính đến nay, cả nước đã xây dựng được 5,2 triệu m2 NƠXH, tuy nhiên mới giải quyết được trên 40% nhu cầu.

Vị tư lệnh ngành xây dựng cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong phát triển NƠXH hiện nay là cơ chế chính sách chưa đủ mạnh để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia xây dựng. Thủ tục đầu tư xây dựng, phê duyệt giá bán, phê duyệt đối tượng mua nhà còn nhiều điểm bất cập.

Bên cạnh đó, thiếu nguồn vốn ngân sách hỗ trợ cho người mua nhà ở theo quy định pháp luật cũng là một nguyên nhân quan trọng khác.

“Theo yêu cầu, chúng ta phải dành 9.000 tỷ đồng ngân sách để hỗ trợ, nhưng hiện nay mới bố trí được khoảng 4.000 tỷ đồng”, ông Hà cho biết.

Ngoài ra, các địa phương cũng chưa bố trí đủ quỹ đất cho NƠXH, chưa quan tâm xây dựng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chưa quyết liệt trong cải cách thủ tục hành chính cũng như tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người dân tham gia vào NƠXH.

Trên thực tế, thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách để phát triển NƠXH. Chính phủ đã có một chương trình riêng về phát triển NƠXH với các biện pháp như miễn, giảm tiền sử dụng đất, miễn, giảm một số các loại thuế, trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển NƠXH (đối với doanh nghiệp), hỗ trợ lãi suất (đối với người mua). Nhưng việc phát triển NƠXH vẫn rất bế tắc.

Nguyên nhân của câu chuyện này, nhiều năm qua vẫn được chỉ ra là do cơ chế chính sách. Tất cả các báo cáo thực trạng đều gắn với chữ “chưa”, có nghĩa là các chính sách ưu đãi nói thì rất hay nhưng khi đi vào thực tế lại không mấy suôn sẻ.

Câu hỏi đặt ra, nếu cơ chế chính sách “chưa đủ mạnh” thì đến bao giờ mới “đủ mạnh”? Các địa phương chưa quyết liệt trong việc bố trí quỹ đất thì đến bao giờ mới quyết liệt? Vấn đề có thực sự nằm ở các nguyên nhân “quen thuộc” mang tính chất chung chung này hay không? Để giải đáp, có lẽ cần phải làm rõ bản chất cốt lõi của câu chuyện phát triển NƠXH để tìm ra hướng tư duy mới.

Cà phê cuối tuần ngày hôm nay sẽ bàn luận xoay quanh vấn đề này cùng với chuyên gia: Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

NƠXH  cũng cần có quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ

PV: Năm 2020 là năm cán đích của mục tiêu nhà ở quốc gia, trong đó có các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Tuy nhiên, có thể thấy, cho đến thời điểm này, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp thực tế đang rất thiếu hụt so với nhu cầu. Trong khi tên thực tế, nhiều thống kê cho thấy, giá nhà đã vượt xa so với thu nhập trung bình của người dân. Theo chuyên gia, nút thắt của câu chuyện này là do đâu? Vì sao các giải pháp được đưa ra để phát triển nhà ở xã hội thời gian qua đều chỉ như “muối bỏ bể”?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi cho rằng, mấu chốt thứ nhất là quỹ đất sạch để phát triển NƠXH. Từ trước đến nay, các tỉnh thành lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hay các địa bàn cần ưu tiên phát triển NƠXH đều hầu như không có quỹ đất sạch, nếu có thì chỉ mang tính chất nhỏ lẻ. 

Trong khi muốn làm được NƠXH để phát triển lâu dài, chất lượng thì cần các quỹ đất từ hàng 5 - 10ha trở lên. Để đạt hiệu quả tốt nhất thì cần trên 100ha để có thể quy hoạch đồng bộ, xây dựng hạ tầng và tạo ra các module điển hình. Điều này sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư, còn phát triển nhỏ lẻ sẽ không bao giờ có được giá thành tốt. Tất nhiên điều này còn phụ thuộc vào nhu cầu của từng khu vực, có những nơi nhu cầu chỉ dừng lại ở diện tích 5 – 10ha. Nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là cần có quỹ đất sạch và quy hoạch ở khu vực đó cần phải được đồng bộ, kết nối về hạ tầng. Nếu không có yếu tố này thì xây dựng ra cũng sẽ không có người đến ở.

Thứ hai là câu chuyện thủ tục và phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng... Việc này được triển khai nhanh chóng, rốt ráo thì sẽ tránh được chuyện đội vốn, tăng chi phí đầu tư dẫn đến tăng giá thành. Bởi càng kéo dài tiến độ thì chi phí càng tăng.

Kinh nghiệm phát triển của các nước trên thế giới đều cho thấy, một là cần phải quy hoạch tốt, hai là vấn đề giải phóng mặt bằng phải nhanh. Sau khi có những điều này thì mới mời các nhà đầu tư vào. Chắc chắn họ sẽ áp dụng thành quả khoa học công nghệ vào để tiếp tục giảm chi phí nhưng lại nâng cao chất lượng

Muốn làm nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp thì cần phải làm trên diện tích lớn mới có thể tiết kiệm được chi phí và thu hút được người dân đến ở. Phải xây dựng các tuyến bus công cộng nối đến các khu đô thị đó thì người dân mới có tiện ích đi lại, giải quyết được vấn đề giao thông kết nối với nội đô.

PV: Thực tế cũng cho thấy, để khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội, thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều những chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp nhưng các doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà với phân khúc này. Điều này có phải cũng xuất phát từ yếu tố quỹ đất và quy hoạch nói trên?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Điều đó hoàn toàn đúng. Chưa nói đến việc các chính sách ưu đãi liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất thực tế có dễ dàng áp dụng với doanh nghiệp hay không, nhưng việc muốn thu hút doanh nghiệp có tiềm lực đầu tư thì tất yếu phải có quy hoạch tốt và tạo được quỹ đất sạch.

Chúng ta hãy bỏ đi khái niệm “nhà ở xã hội” đi vì từ này vẫn mang tính chất xin - cho. Thay vào đó, hãy đưa ra cơ chế để làm sao nâng cao được chất lượng nhà nhưng giảm được giá thành. 

Cần phải tiến hành quy hoạch từng bước một. Đầu tiên phải đưa ra phương án quy hoạch, sau đó đấu thầu làm quy hoạch, đấu thầu làm giải phóng mặt bằng, đấu thầu tìm chủ đầu tư. Không thể để cho một cơ quan Nhà nước chỉ định, giao thẳng cho một doanh nghiệp quy hoạch để cho họ muốn vẽ gì thì vẽ. Họ không có kinh nghiệm với nhà ở xã hội, không có kinh nghiệm để phát triển những dự án tầm cỡ thì không thể làm được. Do đó, phải đấu thầu từ quy hoạch, thậm chí đấu thầu chủ đầu tư ngay từ đầu, chủ đầu tư sẽ thuê các đơn vị quy hoạch.

Tóm lại, cần phải dành ra một quỹ đất đủ lớn, quy hoạch bài bản về hạ tầng, bàn giao đất sạch và công khai mời các nhà đầu tư và đấu giá để tăng sức cạnh tranh. Ai làm với giá thấp nhất và chất lượng cao nhất thì được lựa chọn. Doanh nghiệp có tâm, có tiềm lực họ hoàn toàn có thể làm tốt điều này.

"Đừng chú trọng quá vào câu chuyện “thương mại” hay “xã hội”, điều cần quan tâm là làm sao cho giá nhà rẻ đi mà chất lượng vẫn tốt"

PV: Từ phía doanh nghiệp, có ý kiến cho rằng nhiều chính sách phát triển nhà ở xã hội triển khai chậm, mâu thuẫn chồng chéo trong các quy định về thuế. Doanh nghiệp tiếp xúc với vốn vay ưu đãi rất khó, nên vẫn phải vay thương mại với lãi suất cao. Đây có phải là một nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội rất nhỏ giọt trong thời gian qua?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Doanh nghiệp làm NƠXH lúc nào cũng bị áp lực là giá rẻ. Sau đó đi vay ngân hàng thì nguồn tín dụng ưu đãi khó tiếp cận. Chính sách đã có, nhưng các ngân hàng không dành ra một khoản cho các doanh nghiệp làm NƠXH nên nhiều doanh nghiệp phải vay thương mại. Khi vay thương mại, các thủ tục không được giải quyết nhanh dẫn đến tình trạng đội giá thành trong khi đã cam kết giá thành. Khi chi phí thật bị tăng lên có thể dẫn đến tình trạng phá sản hoặc không triển khai được nên chuyện không có sản phẩm là điều tất yếu. 

Trong khi nhu cầu nhà ở đang rất bức thiết nhưng chưa được đáp ứng thì nhiều dự án chung cư lại bỏ hoang giữa thủ đô. 

PV: Thực tế, trên thị trường vẫn có một số doanh nghiệp xây dựng và bán ra được NƠXH  với giá cả phù hợp và khả năng thanh khoản tốt. Trái lại, nhiều khu NƠXH xây xong không ai đến ở. Nhiều chủ đầu tư buộc phải xin chuyển sang nhà ở thương mại. Nguyên cớ nào dẫn đến nghịch lý nơi cần không có, nơi có bỏ không này, thưa ông?

Ông Nguyễn Chí Thanh: Thực ra, những dự án có được hạ tầng gần khu đô thị hoặc khu công nghiệp thì thường bán được hết, còn một số khu không bán được là do nó ở quá xa trung tâm. Nhưng xa là vì hạ tầng kết nối chưa tốt, chưa có phương tiện giao thông công cộng.  

Điển hình của câu chuyện dự án xa trung tâm về địa lý nhưng hạ tầng tốt vẫn thu hút cư dân là khu đô thị như Ecopark. Hay Vingroup đi đầu quy hoạch ở Gia Lâm “xa tít mù khơi” nhưng giờ khoảng cách không còn là vấn đề nữa. Họ kết nối về giao thông tốt, tiện ích đồng bộ nên mọi thứ lại trở nên dễ dàng hơn.

Việc giãn dân phố cổ cũng vậy, nhiều năm qua người dân vẫn không chịu đi ra ngoại thành. Tuy nhiên, nếu thử cấp cho họ nhà ở những khuôn viên khu đô thị đồng bộ giống như Vinhomes Ocean Park thì có thể người dân sẽ sẵn sàng đi. 

Điều đó cho thấy, những khó khăn trong thực hiện nhà ở xã hội là do chúng ta chưa đưa ra được mô hình phù hợp. 

Mặt khác, hiện nay, đang có sự nhầm lẫn giữa khái niệm mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Người ta nói rằng mật độ xây dựng là 30% - 35%, nhưng thực ra nhà xây cao đến 40 - 50 tầng. Trong trường hợp này, hệ số sử dụng đất đã cao hơn khoảng 10 lần nên lẽ ra mật độ là hơn 100%.

Người nào thực sự hiểu vấn đề thì họ sẽ quan tâm đến hệ số sử dụng đất. Thực ra, làm NƠXH cho người thu nhập thấp đều phải làm cao khoảng 30 - 40 tầng, mật độ thấp, hạ tầng đẹp, xây dựng như vậy mới có thể tiết kiệm chi phí. Chúng ta nên phát triển như vậy thì mới có có hạ tầng tiện ích. 

Tóm lại, câu chuyện có bán được NƠXH hay không, phụ thuộc vào hạ tầng, tiện ích và kết nối giao thông. Mấu chốt là giao thông, sau đó là tiện ích bao gồm nhà trẻ, trường học, bệnh viện. Ví dụ như các khu Nam An Khánh, Bắc An Khánh, người dân đã về ở rất nhiều. 

Còn vấn đề nhiều dự án vì không bán được mà chủ đầu tư xin chuyển sang nhà ở thương mại tôi nghĩ không phải là vấn đề quan trọng. Vì doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ nhưng không có được ưu đãi thì đương nhiên họ phải chuyển sang nhà ở thương mại. 

Cần nhấn mạnh lại, chúng ta đừng quá chú trọng vào câu chuyện “thương mại” hay “xã hội”, điều cần quan tâm là các cơ quan ban ngành cần làm sao cho giá nhà rẻ đi mà vẫn nâng cao được chất lượng.  Chúng ta đừng lầm tưởng NƠXH thì hạ tầng không tốt, càng là NƠXH thì hạ tầng càng phải tốt và chất lượng cao để tránh tình trạng nhà ổ chuột, sớm phải đập đi xây lại.

Công khai, minh bạch, tạo sự cạnh tranh: Giải pháp tốt nhất để thu hút đầu tư

PV: Các giải pháp để tháo gỡ các nút thắt trong phát triển NƠXH đã được bàn đi bàn lại từ năm này qua năm khác nhưng số lượng NƠXH đã được xây dựng vẫn cách một quãng rất xa so với nhu cầu và các mục tiêu đặt ra. Theo chuyên gia, làm thế nào để tháo gỡ triệt để các nút thắt hiện có để gia tăng nguồn cung trong thời gian tới? 

Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi cho rằng, Bộ Xây dựng nên có các thông tin công khai, yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố báo cáo rõ, hiện nay trong quy hoạch đã được phê duyệt thì các tỉnh có bao nhiêu hecta đất dành cho nhà ở xã hội.

Đầu tiên, cần phải báo cáo rõ và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, rằng tình trạng pháp lý của các dự án đến đâu, đã đủ điều kiện để mời các nhà đầu tư vào hay chưa. Còn nếu các tỉnh thành chưa thực hiện được thì Bộ Xây dựng có trách nhiệm báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ để khiển trách, nhắc nhở vì rõ ràng các tỉnh thành chưa quan tâm đến người có thu nhập thấp. Trong khi đó là một trong những chính sách cần ưu tiên của Nhà nước.

Thứ hai, kế hoạch giải phóng mặt bằng ra sao, các địa phương có tiền ngân sách để tổ chức giải phóng mặt bằng hay không cũng phải được trả lời dứt khoát, để nếu không có thì cần đấu thầu tổ chức giải phóng mặt bằng. Tất cả những điều này phải đưa vào trong kế hoạch.

Thứ ba, khi kế hoạch, đất sạch đã có rồi, có đấu thầu giải phóng mặt bằng hay không, có đấu thầu chủ đầu tư hay không cần phải có sự minh bạch. Thông qua các cơ quan thông tin đại chúng báo chí niêm yết công khai thông tin. Khi Nhà nước có thể đưa ra các chính sách hợp lý thì doanh nghiệp với dám tiếp cận.

Thứ tư, tiếp tục tổ chức đấu thầu từ phía ngân hàng, yêu cầu ngân hàng phải có giá ưu đãi dành cho doanh nghiệp, mức tài trợ là bao nhiêu, mức cam kết cấp tín dụng là bao nhiêu. Đến lúc này Ngân hàng Nhà nước cần phải vào cuộc quản lý các ngân hàng thương mại.

Từ những năm 2007- 2008, chúng tôi phát triển các dự án NƠXH lãi suất ngân hàng vẫn ở mức 20%, tuy nhiên vẫn có 18 nghìn tỷ đồng lãi suất ưu đãi. Thời điểm đó, mọi người hăng hái xây dựng phát triển nhà ở xã hội, do được đề xuất và được kiểm tra, giám sát thực hiện. Lúc khó khăn như vậy, lãi suất cao như vậy mà doanh nghiệp vẫn làm nhà ở xã hội, người dân háo hức nhận nhà.

Vậy mà sau 10 năm, dù lãi suất đã xuống dưới 10%, quy hoạch cũng phát triển khác hẳn, nhưng chương trình nhà ở xã hội lại không phát triển được. Đó là do thiếu tính đồng bộ, thiếu sự liên kết giữa các bộ ban ngành, đặc biệt là từ UBND các tỉnh, thành và trách nhiệm của những người trong cuộc.

Chung quy lại, cơ quan quản lý Nhà nước phải lập ra được cuộc chơi, còn chơi ra sao cho “fair play” thì cần phải đưa ra đấu thầu công khai, minh bạch. 

Việc đấu thầu công khai sẽ tạo được sự cạnh tranh. Có cạnh tranh thì mới có thể nâng cao chất lượng và giảm được giá thành. Nếu không minh bạch được thì việc phát triển NƠXH sẽ luôn ở tình trạng xin - cho, khó có thể thu hút được doanh nghiệp lớn có tiềm lực đầu tư. Dẫn đến các dự án triển khai chất lượng thấp, không hiệu quả hoặc chậm tiến độ. 

Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!