Cung, cầu chưa hợp lý
Dù được kỳ vọng sẽ giải quyết phần lớn chỗ ở cho những người thu nhập thấp, nhưng NƠXH vẫn đang phát triển một cách rất ì ạch do nhiều nguyên nhân khác nhau, bên cạnh nguyên nhân về nguồn vốn hạn hẹp.
Trước hết, nhóm đối tượng cần được hưởng chính sách NƠXH vẫn chưa được tiếp cận với loại hình này một cách thỏa đáng. Theo TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp, cán bộ viên chức, 10 đối tượng thuộc diện NƠXH chưa được chú trọng giải quyết. Khi đã có những giải quyết cho NƠXH thì vẫn còn những tồn tại, ví dụ NƠXH dành để bán là chủ yếu, còn số lượng để cho thuê lại rất hiếm, trong khi nhà ở cho thuê là một loại mà các nước rất chú trọng phát triển thì Việt Nam hiện nay lại thiếu loại hình này. Như vậy, ở đây, giữa quản lý nhà nước, giữa nhu cầu và đặc biệt là nhận thức của chủ đầu tư dự án chưa tìm ra được sự hài hòa giữa đầu ra và đầu vào sản phẩm, dẫn đến hiện tượng như vậy.
“Ví dụ như ở Mỹ, từ năm 1930 họ đã đặt ra vấn đề NƠXH rồi. Trong đó họ rà soát rất chặt đối tượng được vào ở NƠXH. Sau này khi đời sống nâng cao lên thì họ lại chú trọng nâng cấp NƠXH lên và đưa ra đa dạng các hình thức NƠXH. Còn ở Trung Quốc, đối với các đô thị thì họ lại chú trọng phát triển NƠXH hơn nhà ở thương mại để tạo ra chất lượng cuộc sống tốt hơn cho người dân theo định hướng mà họ đưa ra. Ở Việt Nam có phát triển nhưng chưa chú trọng nhiều đến đối tượng NƠXH”, TS. Đào Ngọc Nghiêm cho hay.
TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam
Một nguyên nhân nữa mà vị chuyên gia này chỉ ra, đó là khi làm dự án, các cơ quan quản lý chưa thực sự chú trọng đến chức năng của không gian ở như thế nào, các dự án NƠXH bố trí không phù hợp với phát triển kinh tế xảy ra hiện tượng có những nơi có NƠXH nhưng không có người đến ở. Thực tế, đã có nhiều dự án NƠXH được xây dựng nên nhưng lại cách xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng giao thông và các dịch vụ thiết yếu dẫn đến việc không thu hút được khách hàng. “Đặc biệt, có hiện tượng một số NƠXH xây dựng xong không có người ở lại đề nghị đập đi để xây nhà ở thương mại, điều này thể hiện sự quản lý thiếu chất lượng, thiếu quy hoạch đồng bộ và gắn kết giữa nhu cầu nhà ở với vị trí yêu cầu quy hoạch” – TS. Đào Ngọc Nghiêm cho biết thêm.
Cũng theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, một tồn tại nữa phải nói đến là hiện nay việc công khai các dự án với các thông tin, bao gồm công khai quy mô sản phẩm, công khai đối tượng được mua, được cho thuê thiếu minh bạch nên việc xét duyệt đối tượng được tiếp cận NƠXH còn bất hợp lý, dẫn đến hiện tượng hình thức, có những người có nhu cầu thật không biết thông tin, không tìm được dự án. Có những người đến ở NƠXH nhưng lại không thuộc các đối tượng này mà lại là người khác… Đó còn chưa kể đến một số hiện tượng lợi dụng quảng cáo thông tin không chính xác, dẫn đến người mua chưa thích thú với các sản phẩm được rao bán, rất nhiều dự án quảng cáo với những thông tin hoành tráng, cao cấp nhưng thực chất xây dựng không như thế. Điều này chứng tỏ chúng ta vẫn đang thiếu kiểm soát.
Rõ ràng, đã có quá nhiều bất cập khiến NƠXH không phát huy được hết chức năng của nó. Trong khi đó, NƠXH cho những đối tượng thu nhập thấp với mức giá hợp lý vẫn còn quá ít so với nhu cầu thực tế. Nút thắt này cần phải nhanh chóng được tháo gỡ.
Chờ chính sách đến bao giờ?
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, tại các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Ðến năm 2020, cần xây dựng được 12,5 triệu mét vuông nhà ở để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị và công nhân khu công nghiệp. Do đó, cần phải cấp bách đưa ra những giải pháp, những hướng đi phù hợp để giải quyết tình trạng trên.
Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, mâu thuẫn lớn nhất của chính sách NƠXH hiện nay là chưa hài hòa được lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích của nhà nước, lợi ích của người dân. Ba nhóm này vẫn “chưa ngồi chung trong một ngôi nhà” dẫn đến việc lợi ích còn chồng chéo, chưa đáp ứng được nhu cầu lẫn nhau.
TS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: “Việc phát triển NƠXH hiện nay đặc biệt là phát triển đảm bảo đồng bộ, hài hòa các nhu cầu thì không chỉ có huy động nguồn lực mà phải tìm giải pháp từ cơ chế chính sách, từ thể chế của nhà nước. Trong đó, ngân sách nhà nước, từ ngân sách của địa phương, ngân sách trung ương còn chưa tạo được nguồn lực lớn cho phát triển NƠXH. Ví dụ như chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội đến năm 2025 dự kiến cần khoảng 7.000 tỷ đồng nhưng NƠXH ngân sách chỉ hỗ trợ khoảng 600 tỷ đồng. Đây là vấn đề cần phải sớm nghiên cứu và có giải quyết kịp thời. Thứ hai là chính sách tạo điều kiện thuận lợi để huy động nguồn lực và cần phải có một cơ chế chính sách đi kèm thì mới thu hút được nguồn lực từ doanh nghiệp. Thứ ba là phải nâng cao nhận thức của những đối tượng đang có nhu cầu cần thiết với NƠXH. Toàn bộ những tồn tại này sắp tới sẽ có những chính sách cụ thể”.
Thêm vào đó, vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, Việt Nam cần đẩy mạnh hình thức NƠXH cho thuê, bởi đây là hình thức phù hợp với tư tưởng của con người hiện nay: “Truyền thống của người Việt Nam là xem nhà ở như tài sản của nhiều thế hệ nhưng đối với nhiều nước hay giới trẻ Việt Nam hiện nay thì họ lại xem nhà ở như một phương tiện để tổ chức cuộc sống. Cho nên, họ sẽ có xu hướng sử dụng hình thức NƠXH cho thuê. Vì vậy, việc phát triển NƠXH cho thuê là một tiêu chí cần làm”.
Liên quan đến vấn đề này, vừa qua, UBND TP Hà Nội đã đưa ra một loạt kiến nghị về cơ chế chính sách ưu đãi đối với NƠXH. Theo đó, cần phải nghiên cứu bổ sung quỹ đất để phát triển NƠXH khi lập phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch đô thị. Đồng thời triển khai 5 khu đô thị nhà ở xã hội tập trung đã được Thủ tướng đồng ý về nguyên tắc để bổ sung một phần vào quỹ nhà ở xã hội thành phố giai đoạn 2016 – 2020 và các năm tiếp theo. Bên cạnh đó, sẽ tiếp tục rà soát quỹ đất 20% theo quy định trước đây của UBND TP để phát triển nhà ở xã hội. Hà Nội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn, quy định bổ sung một số nội dung chưa rõ: dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê…
Trên thực tế, không phải đến tận bây giờ Hà Nội mới đưa ra những giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn về NƠXH. “Năm lần bảy lượt” đưa ra các giải pháp nhưng câu hỏi đặt ra là tại sao vẫn chưa tìm được hướng đi đúng đắn, khi áp dụng vào thực tế còn thể hiện nhiều bất cập. Đã đến lúc cần có những giải pháp cụ thể, thực tế hơn để giải quyết các vấn đề cấp bách về NƠXH đang đặt ra hiện nay.
