Cơ hội nhiều, giá vẫn cao
Trước thực trạng đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp từ cuối tháng 6/2021 và tiếp tục căng thẳng kéo dài, có một số ý kiến cho rằng, đây là giai đoạn giá nhà đất tại TP.HCM có khả năng giảm sâu, tạo cơ hội cho những người có khả năng tài chính săn tìm sản phẩm “sell off” do nhiều người bị áp lực phải bán nhà. Trên thực tế, dạo qua các nền tảng mua bán bất động sản trực tuyến, đúng là thông tin rao bán nhà gần đây có phần tăng cao hơn so với thông tin mua, nhưng giá bán vẫn neo ở mức cao, đặc biệt là các căn biệt, thự nhà phố vốn đã được định hình trong “khu nhà giàu” hoặc ở các dự án chất lượng.
Trong vai người muốn nhà phố trong các khu dân cư, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán tiếp cận H.A, một môi giới nhà phố chuyên nghiệp tại các quận trung tâm. Sau khi nhận được yêu cầu muốn mua nhà mặt tiền tại các tuyến đường trung tâm của TP.HCM, H.A trưng ra danh sách các căn nhà phố đang được khách hàng chào bán tại các trục đường như 3/2, Sư Vạn Hạnh, Lê Hồng Phong… thuộc quận 10. Phần lớn các căn nhà có diện tích trung bình 4x15 m hoặc 5x15 m, nhưng không có căn nào có mức giá dưới 25 tỷ đồng/căn.
“Mặc dù hiện nay dịch bệnh đang diễn ra nặng nề, nhiều mặt bằng được người thuê trả lại, song sản phẩm nhà mặt tiền ở các trục đường tại các quận trung tâm rất ít có người bán, nên chỉ cần đưa ra mức giá hợp lý là nhanh chóng có người mua”, môi giới này nói và cho biết, trên thực tế hiện nay, có những căn nhà được chào bán ra thị trường có mức giá thấp hơn từ 5 - 10% so với thời điểm chưa diễn ra đợt dịch lần thứ 4 này, nhưng số lượng rất ít, chủ yếu rơi vào những nhà đầu tư “găm hàng” nay kẹt vốn bán ra, hoặc những người có nhu cầu đổi nhà và ở những khu vực không thực sự đắc địa.
Theo tiết lộ của các môi giới chuyên về nhà phố có giá trị cao, hiện nay, ở hầu hết các quận, huyện tại TP.HCM, ngoài yếu tố khan nguồn hàng sơ cấp của các chủ đầu tư thì luôn có các “đội nhóm” gác cổng, đây là các nhà đầu tư nắm rất rõ nguồn tin thị trường lẫn giá cả, nên chỉ cần có một sản phẩm nào được công bố bán ra thị trường, bằng cách này cách khác, trong thời gian ngắn sản phẩm được gom lại nếu giá hấp dẫn.
“Chính vì vậy, người mua nhà rất khó có thể tiếp cận được sản phẩm giá rẻ với mong muốn chủ nhà kẹt tiền sẽ bán tháo mà nếu có nhu cầu, họ sẽ phải mua lại qua trung gian với giá cao”, L.C- một môi giới có tiếng khác tại TP. Thủ Đức cho biết, đồng thời tiết lộ, thường các nhà đầu tư này lập thành từng đội nhóm, chuyên theo dõi sâu các địa bàn và có nguồn lực tài chính khá tốt, nên chỉ cần có sản phẩm rẻ là họ “gom hàng” sau đó bán chênh.
Cách đây hơn một tuần, trước thời điểm TP.HCM giãn cách theo Chỉ thị 16 của Chính phủ, anh Chính, một người có nhu cầu mua một căn nhà phố để ở cho biết, tưởng dịch dã giá nhà sẽ giảm nhưng tìm hiểu thực tế các thông tin rao bán với giá hấp dẫn hầu hết là các thông tin ảo, hoặc rao một đằng nhưng khi xem nhà thực tế lại khác.
“Sau gần một tháng đi xem, tôi khá ưng ý một căn nhà ở quận Tân Bình. Căn nhà trong hẻm lớn xe ô tô vào được có diện tích 3,9x18 m với giá chào bán 9 tỷ đồng, đang có ý định đặt cọc để mua, nhưng mới đây chủ nhà đã gọi điện thông báo có người trả giá cao hơn và đã mua căn nhà này”, anh Chính cho biết, chỉ sau đó vài ngày, có người rao bán lại cũng chính căn nhà này với giá 9,6 tỷ đồng.
Nếu như nhà phố ở các quận trung tâm vẫn giữ được nhịp, thì với nhà phố, biệt thự ở các dự án được đầu tư bài bản còn có giá tăng cao hơn, bất chấp tình hình dịch bệnh. Điển hình nhất có thể thấy được là sản phẩm nhà phố, biệt thự tại Khu đô thị Vạn Phúc City. Theo khảo sát của các đơn vị môi giới, tính từ cuối năm 2019 đến nay, trải qua 4 đợt dịch, nhưng giá nhà tại dự án này không ngừng tăng cao.
Chẳng hạn, một căn nhà phố có diện tích 7x20m tại dự án này một năm trước có giá giao dịch trung bình khoảng 15 - 17 tỷ đồng/căn, hiện tăng lên 24 tỷ đồng/căn, nhưng không có nguồn hàng bán ra. Hay các căn nhà phố cùng diện tích nằm ở trục đường lớn có yếu tố thương mại có mức giá ban đầu chỉ khoảng 28 - 29 tỷ đồng/căn, hiện đã tăng lên mức xấp xỉ 40 tỷ đồng/căn. Nguyên nhân được lý giải, một mặt vì dự án đầu tư bài bản, mặt khác do nguồn cung dòng sản phẩm này ngày càng trở nên khan hiếm.
Thanh khoản nhỏ giọt vì khan cung
Báo cáo quý II/2021 của Savills Việt Nam về diễn biến thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM cho biết, giá nhà liền thổ tăng trung bình 13 - 20% so với cùng kỳ. Theo các chuyên gia đến từ Savills, dù quý II có phần lớn thời gian Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, giá nhà phố, biệt thự ở TP.HCM vẫn tăng vọt do nguồn cung khan hiếm. Cũng bởi lý do không có dự án mới nên dù sức cầu lớn, thanh khoản của phân khúc này nhìn chung khá nhỏ giọt, Savills cho biết.
Theo phân tích của giới chuyên môn, theo dõi diễn biến thị trường bất động sản vài chục năm qua, nhà phố và biệt thự có thể nói rất ít khi bị giảm sâu, kể cả thời điểm thị trường xấu nhất. Đặc biệt, trong những năm gần đây, nhu cầu dành cho phân khúc này ngày càng tăng cao, trong khi nguồn cung khan hiếm và thực tế cho thấy, giá của phân khúc này không ngừng tăng cao trong vài thập niên trở lại đây. Sự khác biệt của phân khúc biệt thự, nhà phố là nguồn cung không nhiều, đối tượng tiếp cận nguồn cung này thường là những người có điều kiện kinh tế khá giả, nên dù thị trường gặp khó, họ cũng không bị áp lực nhiều về tài chính phải bán ra. Đồng thời, phân khúc biệt thự còn có đặc thù như một món đồ khẳng định vị thế, đẳng cấp của chủ nhân, do đó ngày càng xuất hiện nhiều những căn biệt thự có quy mô không khác gì những lâu đài với diện tích hàng ngàn mét vuông và giá trị hàng trăm tỷ đồng. Đáng ngạc nhiên là những sản phẩm giá càng cao, càng độc bản, lại càng sớm tìm được chủ sở hữu.
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, khi điều kiện kinh tế đã khá hơn, nhu cầu tìm kiếm nơi ở ổn định không còn thuần túy là chỗ an cư, mà chủ nhân còn mong muốn thể hiện “bộ mặt” của mình. Căn nhà sẽ được chăm chút nhiều đến yếu tố kiến trúc, thẩm mỹ và chú trọng đầu tư cả nội thất lẫn ngoại thất, mang lại sự tự tin cho gia chủ.
“Nhu cầu về ngôi nhà được nâng lên tầm cao mới khi tiêu chí lựa chọn không chỉ là căn nhà, mà còn là không gian sống, môi trường sống mang lại sự tiện nghi và thoải mái cao nhất cho gia chủ. Các khu dân cư, khu đô thị mới không ngừng phát triển với quy hoạch đồng bộ, tiện ích đầy đủ, không gian sống xanh tươi... đã tạo nên xu thế lựa chọn mới cho người mua nhà”, bà Hương phân tích.
Theo bà Hương, không phải cứ tung ra sản phẩm biệt thự, nhà phố là mặc nhiên đắt hàng, bởi những người có khả năng chi trả cao cũng thường là những khách hàng kỹ tính, đòi hỏi rất cao. Chủ đầu tư dự án không chỉ phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về mặt quy hoạch với mật độ xây dựng nhà ở thương mại chỉ vào khoảng 40 - 45% diện tích dự án, mà mỗi tiện ích, dịch vụ cần được tính toán khoa học, tinh tế với chất lượng cao nhất.
