Nhiều yếu tố tác động
Gần 1 năm qua, thị trường bất động sản đối mặt với nhiều biến động đến từ những chính sách như siết phân lô tách thửa, bên cạnh đó là pháp lý, quy hoạch chưa hoàn thiện.
Từ đầu tháng 9, nhiều chính sách mới về tín dụng cũng đã được thông qua, tác động không nhỏ đến thị trường như việc ngân hàng đua nhau tăng lãi suất huy động tăng, Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được ban hành thay thế Nghị định 153.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, có 2 yếu tố đã, đang và sẽ tác động đến bức tranh thị trường bất động sản năm nay.
Thứ nhất là việc thiếu hụt nguồn cung, các dự án được cấp phép trở nên khan hiếm. Theo dữ liệu của Hội môi giới Bất động sản (VARS), nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
“Mọi vấn đề sụt giảm của thị trường không đến từ nội tại thị trường mà đến từ các yếu tố khách quan. Các dự án hiện tại rất nhiều, sẵn sàng đưa ra thị trường nguồn cung lớn và phong phú, nhưng vì các quy định của pháp luật còn nhiều vướng mắc nên chưa thể phê duyệt được. Chính phủ cũng đang rất khẩn trương, rất tích cực để tháo gỡ những điểm nghẽn trong các quy định pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở. Hiện nay, các cơ quan có thẩm quyền đang rất quyết liệt để lấy ý kiến điều chỉnh”, ông Đính chia sẻ.
Thứ hai là vấn đề về dòng vốn cho thị trường. Xuất phát những hoạt động vĩ mô, quản lý Nhà nước nên phải căn chỉnh các vấn đề về chính sách tiền tệ, tài khoá. Trong đó chính sách tiền tệ thời gian qua đã làm cho dòng tiền “bơm” vào thị trường bất động sản ít đi, dẫn tới suy giảm các hoạt động mua bán.
Thị trường cuối năm hướng đến nhu cầu thực
Giai đoạn “chốt năm” của năm 2022 được dự báo có sự trầm lắng hơn so với các năm trước đây. Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại,...
Các chuyên gia của VARS nhận định, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Hiện tượng sốt đất, bong bóng gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ giai đoạn này gần như bị triệt tiêu. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà để đầu tư phải được tính toán một cách thận trọng, hướng vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực.
Xu hướng phòng thủ đang “lên ngôi”, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, thị trường bất động sản tới đây chỉ hướng tới nhu cầu thực chứ không còn đầu tư lướt sóng nữa. Bởi, nguyên nhân quan trọng nhất tác động trực tiếp đến thị trường là cung - cầu.
"Nhu cầu ở thực của người dân vẫn luôn hiện hữu. Dù thị trường có nhiều tác động thế nào thì bất động sản cho nhu cầu ở thực sẽ không bị tác động lớn, thậm chí vẫn tiếp tục tăng giá nếu nguồn cầu lớn. Điển hình như phân khúc nhà ở chung cư, là sản phẩm có nhu cầu thực nên vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn mặc dù giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Còn đối với các khu vực đã từng sốt nóng, đầu tư mang tính chất đầu cơ, lướt sóng, các giao dịch sẽ chậm lại, giá có xu hướng đi ngang thậm chí có thể giảm", ông Võ nhìn nhận.
Nguồn cung vẫn khó cải thiện
Theo các chuyên gia, giai đoạn cuối năm 2022 đến đầu năm 2023, nguồn cung cho thị trường bất động sản vẫn rất khan hiếm, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân là bởi thị trường vẫn chịu tác động của các vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, trong quá trình chờ đợi sửa Luật Đất đai sẽ khó có dự án nào được phê duyệt. Theo đó, nguồn cung sẽ nhộn nhịp trở lại khi và chỉ khi những nút thắt pháp lý hiện có trên thị trường được tháo gỡ. Các chuyên gia dự báo, đó có thể là tương lai xa, ở giai đoạn 2024 - 2025.
"Hiện nay, có rất nhiều dự án tại các đô thị đang gặp phải nhiều vấn đề vướng mắc về quy hoạch, pháp lý liên quan đến thủ tục phê duyệt đầu tư. Đơn cử như các khu đất của trụ sở bộ, ngành vẫn chưa di dời, sắp xếp lại, hay những khu đất còn vướng giải phóng mặt bằng và các vấn đề khác khiến dự án không thể phê duyệt được. Phải nói rằng, để đưa được dự án ra thị trường là câu chuyện rất vất vả. Đó là nguyên nhân dẫn đến nguồn cung thị trường bất động sản đang rất nhỏ giọt, không có chuyện các dự án ồ ạt ra hàng như trước đây mà phải trông chờ vào từng dự án một", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ khẳng định.
Nguồn cung "giậm chân tại chỗ" trong thời gian dài cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt giá bất động sản ở hầu hết các địa phương trong thời gian vừa qua. Theo các chuyên gia, có lẽ thị trường bất động sản chưa bao giờ chứng kiến cảnh thanh khoản sụt giảm trầm trọng nhưng giá vẫn neo cao như hiện nay.
“Với thực tế vĩ mô hiện nay, thị trường bất động sản dù không quá khó khăn nhưng sẽ khó đón tín hiệu sáng, trở về thời kỳ sôi động như trước đây mà có thể sẽ còn kéo dài sự trầm lắng, đi ngang", ông Võ khẳng định.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, chỉ cần có điều chỉnh về chính sách vốn tốt hơn, thị trường sẽ lại có những tín hiệu giao dịch tốt.
"Kinh tế đang phát triển rất mạnh, thu nhập của người dân tốt, đặc biệt Nhà nước đang đẩy mạnh hoạt động đầu tư công, phát triển các hệ thống hạ tầng. Các khu kinh tế, khu du lịch, khu đô thị,v.v… hoạt động rất hiệu quả, làm tăng nhu cầu đầu tư, tăng nhu cầu kinh doanh. Trong bối cảnh nhu cầu cao như vậy nhưng chúng ta phải kìm nén vì một số vấn đề chưa điều chỉnh hết, nên chúng tôi cho rằng thị trường vẫn đang ở trạng thái tốt, chỉ là đang bị nén nên có sự chững lại", ông Đính nhận định.
Tuy vậy, bối cảnh cầu cao, cung ít, giá cao, thanh khoản thấp khiến người có nhu cầu thực càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận với các dự án nhà ở. Người dân đang chờ đợi nhiều hơn vào nguồn cung từ nhà ở xã hội và các giải pháp tín dụng từ phía ngân hàng.
Thời gian vừa qua rất nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản đã cùng bắt tay với Chính phủ để thực hiện mục tiêu hướng đến năm 2030 xây dựng được 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây sẽ là nguồn cung rất được mong chờ đối với những người dân lao động có thu nhập thấp, không thể tiếp cận được với các dự án có mức giá ở phân khúc trung và cao cấp như hiện nay./.
