Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản có liên quan đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, với sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản, dần xuất hiện những bất cập cần phải được bổ sung, điều chỉnh.
Còn thiếu nhiều quy định
Thị trường bất động sản những năm qua liên tục tăng trưởng, đặc biệt sau hai năm phát triển nóng đã bộc lộ nhiều bất cập trong hoạt động kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời, sau một thời gian áp dụng, Luật Kinh doanh Bất động sản đang bộc lộ những bất cập cần điều chỉnh, đặc biệt là việc cần thiết phải bổ sung những quy định còn thiếu nhằm hoàn thiện hệ thống pháp lý kinh doanh cho lĩnh vực quan trọng này.
Trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản về cơ bản đã tiếp thu, khắc phục một số hạn chế, bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn của Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành. Đồng thời đây là hoạt động rà soát lại các văn bản Luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật PPP… cũng như gom gộp nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn Luật hiện hành vào chung với Luật sửa đổi để đảm bảo tính thống nhất và tăng mức độ pháp lý. Điều này có ý nghĩa lớn đối với thực tiễn quản lý và điều hành thị trường bất động sản hiện nay, góp phần hoàn thiện và thúc đẩy thị trường phát triển ngày càng lành mạnh.
Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện đang thiếu nhiều quy định liên quan đến loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh; việc thế chấp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú; thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tài chính nước ngoài và quy định về tài chính dành cho thị trường bất động sản.
Cụ thể, theo Dự thảo, loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, khoản 1 Điều 107 Luật Dân sự 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
“Dự thảo chưa điều chỉnh đối với bất động sản là tài sản gắn liền với đất khác, như rừng sản xuất, rừng cây lâu năm... trong khi các loại tài sản này được phép thực hiện giao dịch theo quy định của Luật Dân sự 2015 và đang ngày càng phổ biến. Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu thực tế, đề nghị Nhóm soạn thảo nghiên cứu bổ sung các quy định cụ thể, rõ ràng, đầy đủ hơn về các loại tài sản này”, ông Lực đề xuất.
Thứ hai, về việc thế chấp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện Dự thảo chưa đề cập đến nội dung này, trong khi đây là tài sản có giá trị cao và nhận được sự quan tâm của người dân, nhà đầu tư. Trên thực tế, đã có nhiều người sở hữu loại tài sản này, khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc nhận, xử lý loại hình tài sản bảo đảm này.
Xuất phát từ thực tế đó, TS. Cấn Văn Lực đề xuất nhóm soạn thảo xem xét, sớm có hướng dẫn về việc thế chấp tài sản là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, có thể ở trong Luật này hoặc các văn bản khác.
Thứ ba, tài chính bất động sản là thị trường quan trọng và có nhiều yếu tố cần tính toán, đánh giá. Ông Cấn Văn Lực đề nghị Nhóm soạn thảo nên có một chương riêng quy định về tài chính dành cho thị trường này, tương tự chương VII dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi.
Thứ tư, đối với việc thế chấp nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tài chính nước ngoài, TS. Cấn Văn Lực đề nghị đề nghị nhóm soạn thảo xem xét phương án: Trong trường hợp người nước ngoài vay vốn mua nhà ở tại Việt Nam tại các tổ chức tài chính nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và sử dụng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản bảo đảm thì tổ chức tín dụng nước ngoài được phép ủy thác cho tổ chức tín dụng trong nước quản lý tài sản bảo đảm này, nhằm mục đích tăng khả năng huy động vốn nước ngoài.
Cần có cơ sở pháp lý cho các loại hình bất động sản mới
Thực tế một số loại hình bất động sản như condotel (căn hộ du lịch), shophouse, bất động sản nghĩa trang… dù đã tồn tại trong thời gian dài nhưng vẫn thiếu tính pháp lý, phát triển tự phát, không minh bạch trên thị trường và tiềm ẩn nhiều rủi ro trong hoạt động chuyển nhượng. Nhiều chuyên gia nhìn nhận, gốc rễ của vấn đề là phải sửa các luật có liên quan cho phù hợp với tình hình thực tế.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Dự thảo Luật có đề cập đến một số đối tượng như “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú” nhưng chưa có giải thích, khái niệm tại Điều 3.
“Thực tế hiện nay phát sinh rất nhiều loại hình bất động sản mới, đơn cử Dự thảo chưa đề cập đến loại hình Shophouse, do đó đề nghị nhóm soạn thảo xem xét, bổ sung các khái niệm này để thống nhất cách hiểu trong quá trình triển khai thực tế, cũng như xem xét cách thức quy định để tránh thiếu sót. Đồng thời nên xem xét bổ sung bất động sản công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản số vào Dự thảo”, TS. Cấn Văn Lực đề nghị.
Ngoài ra, ông Lực cũng đề xuất Nhóm soạn thảo bổ sung khoản 2, Điều 5 như sau: “Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ”.
Theo ông Lực, việc bổ sung các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ là rất quan trọng do trong thực tế, các công trình thương mại có tên gọi rất đa dạng như condotel, officetel, biệt thự du lịch/nghỉ dưỡng, khách sạn mini, shoptel, cửa hàng, diện tích thương mại, gian hàng, công trình trường học, bệnh viện… Việc bổ sung này nhằm đảm bảo điều chỉnh cho toàn bộ các sản phẩm thương mại dịch vụ.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, để có cơ sở rõ ràng trong việc thực hiện và tránh các vướng mắc khi xác định Luật áp dụng thì cần xem xét đưa định nghĩa Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài vào Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi hoặc tham chiếu các Luật liên quan, ví dụ Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Đồng thời, bổ sung hợp đồng cho thuê vào khoản 11, Điều 3 như sau: “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên mua, bên thuê, thuê mua chuyển giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định của Luật này”.
TS. Cấn Văn Lực lý giải: “Hoạt động cho thuê bất động sản và Hợp đồng cho thuê bất động sản được điều chỉnh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản không quy định về việc chuyển nhượng Hợp đồng thuê bất động sản sẽ dẫn tới bên thuê không thực hiện được việc chuyển nhượng Hợp đồng thuê do một số cơ quan từ chối thực hiện thủ tục liên quan với lý do chưa có quy định của pháp luật hướng dẫn trình tự, thủ tục hoặc mức thuế khi chuyển nhượng Hợp đồng thuê”.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ rõ thiếu sót. Điều 53 quy định các loại hình hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng gồm: (i) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; (ii) Hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; (iii) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
Như vậy, Dự thảo chưa có quy định về hợp đồng mua bán/ thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong khi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú đang nhận được sự quan tâm, đầu tư khá lớn từ người dân. Do đó, ông Lực đề nghị nhóm soạn thảo nghiên cứu, bổ sung quy định, hướng dẫn chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua các công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Mua bán bất động sản thứ cấp nên thông qua sàn giao dịch
Việc kinh doanh bất động sản có nên thông qua sàn giao dịch hay không đang là vấn đề được dư luận quan tâm trong lần sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản lần này. Một số ý kiến cho rằng yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” là không cần thiết bởi thực tế hình thức mua bán đã nằm trong kế hoạch chủ động của doanh nghiệp. Mặt khác, có lo ngại yêu cầu này sẽ sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch và không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án bất động sản.
Tuy nhiên, theo quan điểm của TS. Cấn Văn Lực, việc giao dịch các bất động sản thứ cấp về chủ thể giao dịch, mức độ rõ ràng, minh bạch của thông tin thường phức tạp hơn so với giao dịch sơ cấp. Do đó, ông Lực khuyến cáo các giao dịch thứ cấp nên được thực hiện qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
“Tôi đề xuất nhóm soạn thảo xem xét quy định cả giao dịch bất động sản sơ cấp và thứ cấp đều phải thực hiện qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch, hạn chế việc thất thu thuế của nhà nước.
Tuy nhiên, khi đó cần đảm bảo không làm tăng thêm chi phí giao dịch bất động sản và không kéo dài thêm thời gian giao dịch. Trường hợp vẫn quy định một số giao dịch không phải thực hiện qua sàn thì phải có làm rõ cách thức quản lý giao dịch, tránh thất thu thuế, ví dụ như nâng cao chất lượng và vai trò của các đơn vị công chứng”, ông Lực nêu ý kiến.
Bên cạnh hoạt động giao dịch thông qua sàn, TS. Cấn Văn Lực cũng đưa ra những góp ý về các nội dung liên quan đến hoạt động mua bán, kinh doanh bất động sản khác.
Thứ nhất, đối với hoạt động Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ông Lực đề nghị xem xét sửa đổi khoản 1, Điều 27 như sau:“Việc thanh toán trong mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nghiệm thu nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.
Theo ông Lực, sự thay đổi trên là để phù hợp với khái niệm về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở.
Thứ hai, bổ sung quy định thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản và phí bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. “Theo quan điểm của tôi, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư chi trả và chi phí này sẽ được cộng vào giá thành của người mua nhà”, ông Lực nói.
Thứ ba, đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, khoản 4, Điều 48 quy định “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản” sẽ gây khó khăn trong trường hợp các tổ chức tín dụng xử lý tài sản thế chấp là dự án và có thể dẫn đến xung đột trong trường hợp đã có phán quyết của Tòa án về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án hoặc một phần dự án.
Do đó, ông Lực đề xuất nhóm soạn thảo nghiên cứu để có hướng dẫn phù hợp khi các tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm, để vừa đảm bảo mục đích quản lý nhà nước đối với việc thực hiện dự án, vừa đảm bảo quyền của tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Thứ tư, khoản 7, Điều 43 quy định “Đối với dự án có các hạng mục công trình, mục đích sử dụng, kinh doanh của các hạng mục công trình của dự án đã được phê duyệt là một thể thống nhất, đồng bộ không thể tách bạch, độc lập thì phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ dự án”.
Ông Lực đề nghị làm rõ nội dung tại thế nào là “một thể thống nhất, đồng bộ, không thể tách bạch, độc lập” để tránh cách hiểu khác nhau trong áp dụng pháp luật hoặc có điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết để làm rõ trong Nghị định.
Thứ năm, tại khoản 2, Điều 44 quy định “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng”. Ông Lực nhìn nhận, việc phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn: Bồi thường giải phóng mặt bằng; quy hoạch, thiết kế; lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xây dựng cơ sở hạ tầng; đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch và thiết kế đã được duyệt để kinh doanh.
“Chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là chuyển nhượng nhà ở cho người mua nhà. Nếu doanh nghiệp bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục hoặc công đoạn đầu tư, thì doanh nghiệp bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này. Vì vậy, đề xuất xem xét bỏ quy định “đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng” để phù hợp với thực tiễn hơn”, ông Lực nêu kiến nghị.
Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực bày tỏ sự ủng hộ dành cho các quan điểm điều tiết thị trường bất động sản trong Dự thảo. Song, ông cũng đề nghị nhóm soạn thảo cần chú ý vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước về các loại hình - sản phẩm và cả thị trường bất động sản. Đồng thời, Việt Nam cần xây dựng chỉ số giá để theo dõi thị trường bất động sản, tương tự chứng khoán và như Trung Quốc đang làm.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản được dư luận kỳ vọng sẽ tạo ra hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản minh bạch, an toàn cũng như có căn cứ pháp lý cho các loại hình bất động sản vẫn chưa được định danh lâu nay. Đồng thời, các chuyên gia cũng khuyến cáo việc đẩy mạnh chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ thông tin trong giao dịch và quản lý bất động sản, cũng như xây dựng dịch vụ cung cấp thông tin, dữ liệu bất động sản là những vấn đề các nhà soạn thảo luật cần lưu tâm./.
