Theo các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội duy trì mức tăng trưởng trung bình 5%/năm trong năm năm qua.
Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch bệnh, từ năm 2020 đến nay, nguồn cung mới của phân khúc này khan hiếm. Thậm chí, có sản phẩm sắp hoàn thiện nhưng tâm lý nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại dịch bệnh, quyết định “hoãn” ra mắt các trung tâm thương mại mới.
Thống kê của Savills cho thấy tại Hà Nội, do không có nguồn cung mới nên tổng nguồn cung chỉ đạt khoảng 1,6 triệu m2 vào quý II. Trung tâm mua sắm vẫn duy trì nguồn cung cao nhất ở mức 914.000m2.
Tốc độ tăng trưởng nguồn cung của trung tâm bách hóa là 10% và khối để bán lẻ là 9%, vượt xa trung tâm mua sắm trong năm năm qua. Tình hình dịch bệnh kéo dài sẽ làm trì hoãn lễ ra mắt của các trung tâm bán lẻ.
Tại Hà Nội, nhiều nhãn hàng đã quyết định tạm dừng kế hoạch mở rộng cho tới khi tình hình dịch bệnh được cải thiện. Các chuyên gia của Savills cho rằng đến cuối năm, giá thuê sẽ không giảm quá nhiều, phần lớn sẽ ở mức ổn định hoặc chỉ giảm nhẹ như hiện tại ở mức từ 2 - 5%.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, cho biết việc chủ đầu tư trì hoãn việc khai trương các trung tâm thương mại mới tương ứng với thực tế là thị trường Hà Nội không đón nhận thêm nguồn cung mặt bằng trung tâm thương mại mới kể từ đầu năm 2021 đến nay.
Tuy vậy, đến năm 2023, thị trường sẽ đón thêm nguồn cung mới và đa phần là những trung tâm thương mại được đầu tư bài bản như Lotte Mall ở khi vực đường Võ Chí Công hay Khu Starlake với sự xuất hiện của các nhà đầu tư lớn đến từ Hàn Quốc như CJ hay Emart.
Sự kéo dài của dịch là nguyên nhân làm giảm số lượng khách đến các trung tâm bán lẻ; đồng thời, nhiều nơi tiến hành sửa chữa, cải tạo khu vực kinh doanh dẫn tới sự gia tăng diện tích trống, kéo công suất thuê của phân khúc này giảm.
Bà Minh phân tích hiện nhiều doanh nghiệp tạm hoãn kế hoạch mở rộng thêm mặt bằng bán lẻ tại thị trường. Nhiều nhãn hàng đang hoạt động tại Hà Nội dự định chờ tới khi tình hình dịch được cải thiện thì mới tiếp tục kế hoạch mở rộng mặt bằng. Tuy nhiên, vẫn có một số nhãn hàng mới, chưa xuất hiện tại Hà Nội, đang tận dụng thời điểm giá thuê bắt đầu giảm nhiệt, để tìm kiếm những vị trí đắc địa hơn cho cửa hàng đầu tiên của họ.
Ghi nhận từ thị trường cho thấy giá thuê trung bình tầng một tại trung tâm thương mại trong quý II tại Hà Nội đạt mức 41 USD/m2/tháng.
Đối với các trung tâm thương mại, giá thuê hiện ghi nhận giảm nhiệt nhiều nhất tại khu vực tầng một. Một số trung tâm thương mại đã bắt đầu giảm giá thuê cho khi vực tầng hai khoảng 5 - 10% so với trước dịch. Tính mặt bằng chung của cả trung tâm thương mại tại tất cả các tầng thuê thì giá thuê giảm nhẹ khoảng 2 - 3%.
Chuyên gia của Savills dự báo giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại trong những tháng cuối năm dự kiến sẽ không thay đổi lớn bởi tại các trung tâm thương mại đã có một số ngành hàng được vận hành với chiến lược giữ giá thuê trung bình ở mức nhất định. Do đó, đa phần các trung tâm thương mại tại bốn quận nội thành Hà Nội vẫn đang đạt mức dao động từ 28 - 30 USD/m2/tháng.
Điều đáng chú ý là khách thuê mặt bằng bán lẻ đã đưa ra các thay đổi trong điều khoản thuê kể từ thời điểm thị trường bắt đầu chịu tác động của dịch bệnh. Mỗi hợp đồng thuê đều có các điều khoản bất khả kháng; trên cơ sở các hoạt động chống dịch bệnh và yêu cầu đóng cửa những ngành hàng không thiết yếu, khách thuê và chủ nhà đã bắt đầu đàm phán các điều khoản bất khả kháng liên quan đến dịch COVID-19.
“Đây là một trong những yêu cầu hoàn toàn hợp lý vì giá thuê cần có sự điều chỉnh sao phù hợp với tình hình. Các chủ nhà cũng đã có nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê, căn cứ vào điều kiện kinh doanh của khách thuê tại từng thời điểm, với những chính sách giảm giá thuê hợp lý. Thậm chí, tại những khu vực bắt buộc đóng cửa trong thời gian quá dài, chủ nhà có thể miễn phí từ 1 - 3 tháng tiền thuê tối đa trong thời gian bị phong tỏa” - bà Minh nêu ý kiến.
Đối với thị trường cho thuê bán lẻ, các khách thuê đều nhắm đến câu chuyện kinh doanh lâu dài. Hợp đồng thuê trụ sở kinh doanh cho một nhãn hàng lớn sẽ thường kéo dài từ 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Do đó sẽ không chỉ vì vài tháng phong tỏa mà nhãn hàng đưa ra quyết định chấm dứt hợp đồng thuê.
Bản thân các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ cũng bày tỏ mong muốn hỗ trợ các khách thuê trong giai đoạn COVID-19 để thị trường có thể hồi phục nhanh nhất có thể. Phong tỏa và dịch COVID-19 chỉ là câu chuyện mang tính tạm thời, cái chính vẫn là tiềm năng, lợi thế lâu dài của thị trường.
Dưới một góc nhìn khác, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định dưới tác động của COVID-19, bán lẻ trực tuyến đang có những bước phát triển mạnh mẽ, thói quen tiêu dùng của nhiều người đã thay đổi từ việc mua sắm trực tiếp tại cửa hàng sang hình thức online. Điều này tác động đáng kể lên thị trường bất động sản bán lẻ, làm thay đổi vai trò của trung tâm thương mại cũng như các siêu thị bán lẻ so với thời kỳ trước dịch bệnh.
Tuy nhiên, nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng vẫn rất lớn. Bán lẻ sẽ không chỉ dừng lại ở việc mua bán hàng hóa mà còn là cung cấp dịch vụ cho khách hàng hay những trải nghiệm về ẩm thực, giải trí hoặc thư giãn. Dù khách hàng sẽ mua sắm trực tuyến nhưng họ vẫn sẽ tới các trung tâm thương mại khi lệnh giãn cách được gỡ bỏ.
Điều này đặt ra những yêu cầu thay đổi về cơ cấu cũng như mô hình mà các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ cần thích nghi. Trước đây, ngành hàng thời trang, mỹ phẩm và mua sắm chiếm tới 70% tỷ lệ các khách thuê trong một trung tâm thương mại thì nay các chủ đầu tư có thể cơ cấu lại tỷ lệ này.
Mặt bằng bán lẻ không chỉ cần đáp ứng nhu cầu của các khách thuê mà còn cần tạo ra những không gian dịch vụ thu hút khách hàng, thông qua việc bổ sung thêm các khu vực vui chơi giải trí, ăn uống, thậm chí mở rộng các hoạt động dành cho các bạn trẻ.
