Tại một hội thảo được tổ chức mới đây liên quan đến vấn đề phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh đã trình bày tham luận phân tích sự biến đổi trong xu hướng phát triển các loại hình bất động sản Việt Nam qua một thập kỷ và những vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đã và đang gặp phải, cần được tháo gỡ để bước vào chu kỳ phát triển mới đầy triển vọng.
Thập niên 2010 trong giai đoạn cuối chứng kiến nhiều biến cố như đại dịch Covid-19 cũng như những khó khăn bất cập về chính sách pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhưng có thể thấy thị trường bất động sản, nhà ở tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung vẫn có sự phát triển mạnh mẽ và tiềm năng đột phá trong đầu thập niên 2020.
SỰ BIẾN ĐỔI TRONG XU HƯỚNG ĐẦU TƯ
Nếu như trước năm 2010, thị trường bất động sản hầu hết phổ biến các dự án căn hộ chung cư và đất nền/nhà ở thấp tầng, thì trong thập niên 2010 bên cạnh các sản phẩm bất động sản nhà ở truyền thống, các sản phẩm bất động sản thương mại, dịch vụ, bán lẻ, du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp… (như các loại hình shophouse, officetel, condotel, căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng…) đã nhận được rất nhiều sự quan tâm của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư.
Việt Nam sở hữu bờ biển dài tuyệt đẹp và rất nhiều địa danh nổi tiếng thu hút đông đảo khách du lịch cả trong và ngoài nước. Ngành công nghiệp không khói này đã và đang phát triển rất tiềm năng và bền vững, đem lại nhiều việc làm, tăng thu nhập, tăng nguồn thu thuế cũng như thúc đẩy phát triển hạ tầng tại địa phương. Do đó, không khó hiểu về xu hướng phát triển mạnh mẽ sản phẩm bất động sản du lịch trong thập niên 2010, đó là nhu cầu thật và đem lại lợi ích kinh tế cho xã hội.
Khi đại dịch qua đi và nền kinh tế thế giới đang có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ, chúng ta có thể dự đoán nhu cầu về sản phẩm bất động sản du lịch trong đầu thập niên 2020 sẽ tiếp tục tăng nếu sắp tới đây Chính phủ sớm có những điều chỉnh hoàn thiện hành lang pháp lý về loại hình này.
Bên cạnh đó, Việt Nam với dân số hiện tại hơn 97 triệu dân thì áp lực về nhà ở, căn hộ ở tại các thành phố sẽ rất lớn đặc biệt là loại căn hộ cao cấp, căn hộ thông minh và nhiều tiện ích cho thế hệ trẻ. Nói như vậy không có nghĩa là nhu cầu căn hộ bình dân sẽ giảm, thực tế người lao động trẻ tại các đô thị “vệ tinh” và tại các khu công nghiệp đang rất khó khăn về chỗ ở, các sản phẩm căn hộ thương mại giá bình dân với diện tích dưới 50m2 chưa được quan tâm trong khi NƠXH chưa đủ để đáp ứng được nhu cầu.
Nhu cầu về bất động sản thương mại, dịch vụ, văn phòng và bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì song song với tốc độ hồi phục kinh tế thế giới, đặc biệt với làn sóng chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam đang được nhiều quốc gia quan tâm.
NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ, THỦ TỤC CẦN THÁO GỠ ĐỂ THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN MINH BẠCH, BỀN VỮNG
Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội và Chính phủ ban hành áp dụng trong thập kỷ qua đã giải quyết được nhiều vấn đề và tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản mới, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề về quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án... còn nhiều khoảng trống và bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, góp phần làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng trong thời gian qua.
Để giải quyết các vấn đề này tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, chúng ta có thể thấy Chính phủ đã và đang dự thảo ban hành các văn bản pháp quy để điều chỉnh, hướng dẫn tháo gỡ nhưng cần quan tâm thêm các vấn đề sau:
Thứ nhất, cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản:
Ngày 1/1/2021, khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, chủ đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải làm thủ tục “chấp thuận đầu tư” nữa cũng như đồng nhất nhiều khái niệm trong quy trình đầu tư để tháo gỡ những vướng mắc trước đây.
Ngoài ra, Chính phủ cần quan tâm hướng dẫn thêm về việc giải quyết cho chủ đầu tư được triển khai đồng thời thủ tục xin giấy phép xây dựng và thẩm định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Hiện nay vẫn có quan điểm phải chờ xong tiền sử dụng đất mới cho cấp Giấy phép xây dựng. Hoặc các vấn đề về nghĩa vụ NƠXH, nên cho chủ đầu tư chọn phương thức thực hiện bằng tiền hay đầu tư NƠXH tại dự án thay vì quy định trường hợp bắt buộc theo quy mô dự án từ 10ha trở lên…
Thứ hai, cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án.
Thủ tục này là thủ tục rất phức tạp về phương pháp thẩm định do phải định tính dựa vào các giao dịch trên thị trường, dẫn đến tình trạng kéo dài và thiếu minh bạch, các sai phạm của cơ quan thẩm quyền trong thời gian qua. Và đến nay vấn đề cũng chưa có giải pháp nào thật sự thuyết phục.
Về nội dung này, cũng đã có nhiều ý kiến của doanh nghiệp, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét phương án xác định tiền sử dụng đất theo đơn giá đất do Nhà nước quy định nhân hệ số để nhanh gọn trong quá trình xác định giá; lợi nhuận của doanh nghiệp sau khi bán cho bên mua cũng phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.
Thứ ba, tháo gỡ những bất cập về việc giao đất xen cài trong dự án phát triển nhà ở.
Trong thực tế, có rất nhiều dự án bất động sản vướng đất xen cài, lý do mặc dù các chủ đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng toàn bộ khu đất nhưng khả năng cao vẫn vướng các trường hợp đất đường đi, ao hồ, đất xen kẹt chưa công nhận quyền sử dụng đất cho ai trong ranh dự án; dẫn đến vướng các thủ tục đầu tư do theo quy định hiện nay phải đấu giá phần diện tích này thì chủ đầu tư mới được giao đất.
Hiện một số địa phương đề xuất phương án đấu giá phần diện tích “đất xen cài” nếu đủ lớn, thực tế như đã nói trên đất xen cài có hình dạng bất định, nếu phải thực hiện đấu giá để giao đất cho chủ đầu tư thì nhiều khả năng các đối tượng tham gia đấu giá với mục đích trục lợi, sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến chính sách pháp luật đất đai.
Chính phủ cần định nghĩa lại thế nào là “đất công” phân biệt với “đất xen cài” không ai quản lý, để có cơ chế cho phép chủ đầu tư được giao phần đất xen cài thực hiện dự án.
Thứ tư, cần hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới.
Đối với loại hình condotel (căn hộ du lịch), căn hộ khách sạn..., hiện nay, mặc dù đã ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng, pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản cũng đã quy định nguyên tắc về việc cấp sở hữu “công trình” không phải nhà ở và công nhận việc mua bán này, nhưng thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng khi áp dụng cơ sở pháp lý để thực hiện các thủ tục liên quan đến mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán (tương tự như nhà ở) và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua.
Điều này đang khiến các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hoang mang, thậm chí có nhiều trường hợp lại phát sinh tranh chấp. Đây là cản trở lớn nhất khiến loại hình bất động sản du lịch chưa thể phát triển thuận lợi, tạo điều kiện để thu hút được vốn đầu tư từ ngoài nước.
Thập niên 2020 sắp tới đây sẽ là cơ hội lớn cho ngành bất động sản Việt Nam, vấn đề bây giờ là chính sách của Chính phủ làm sao để tạo được điều kiện thuận lợi, minh bạch giúp cho doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân cùng được góp phần xây dựng kinh tế xã hội và phát triển chính sách thị trường bất động sản./.
