Đó là nhận định của bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội khi phân tích về những diễn biến của thị trường bất động sản năm 2020 và dự báo về triển vọng của thị trường trong thời gian tới.
Năm 2020 là một năm khó khăn với thị trường bất động sản
Bà Minh cho biết, theo thống kê sơ bộ, phân khúc bất động sản bán lẻ và nghỉ dưỡng chứng kiến thiệt hại nặng nề nhất trong khi bất động sản văn phòng, đất nền chịu ảnh hưởng nhẹ hơn trước tác động của đại dịch.
Tuy nhiên, nền kinh tế vĩ mô đang hồi phục tốt. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt 6.6 tỷ đô la Mỹ trong quý II năm 2020 tăng 13,9% theo quý và 5,8% theo năm.
Doanh thu từ thương mại điện tử có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 16% giúp thu hút các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư nhiều hơn vào doanh nghiệp thương mại điện tử trong nước.
Nói thêm về sự thay đổi các nhu cầu, bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định, sự phát triển mạnh mẽ về cổng thanh toán và thương mại điện tử đã làm thay đổi quan điểm của các đơn vị bán lẻ về nhu cầu mặt bằng. Bên cạnh đó, yêu cầu của khách thuê văn phòng ngày càng cao sau thời gian dài làm việc tại nhà do Covid-19. Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành. Các nhà phát triển bất động sản đang dần thay đổi bài bài toán kinh doanh tập trung vào khách hàng nội địa.
Về hoạt động M&A, đại diện Savills Hà Nội đánh giá, vào nửa cuối 2020, thị trường chứng kiến một loạt các khách sạn nghỉ dưỡng rao bán tập trung vào phân khúc khách sạn 3 sao và 4 sao. Dù vậy, sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đối với tất cả các loại hình bất động sản tại Việt Nam năm nay đều cao.
“Phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội và Sài Gòn ghi nhận tỷ suất vốn hóa xấp xỉ 6%. Dự án đất xây dựng tổ hợp, tùy thuộc vào vị trí và công năng dự án, ghi nhận khoảng 12% đến 15%.
Phân khúc bất động sản khu công nghiệp đang thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài nhằm tận dụng lợi thế từ các Hiệp định thương mại và xu hướng dịch chuyển nhà máy rời khỏi Trung Quốc.
Tuy nhiên, Covid-19 hạn chế các chuyến bay đến Việt Nam, thời gian cách ly bắt buộc kéo dài (14 ngày) dẫn đến các nhà đầu tư nước ngoài khó khăn trong việc ra quyết định đầu tư và hoàn tất các giao dịch”, bà Minh cho hay.
Về khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020, vị chuyên gia đánh giá, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều phải sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức tối đa. Đối với phân khúc khách sạn và du lịch nghỉ dưỡng, chi phí vận hành quản lý cao, lại chịu ảnh hưởng nặng nề do Covid-19 dẫn đến việc dừng vận hành sẽ khó cầm cự được nếu không có chính sách giãn nợ và giảm lãi vay ngân hàng.
Mặt khác, do sụt giảm về doanh thu, đóng cửa do yêu cầu giãn cách xã hội, nhiều doanh nghiệp phải lựa chọn phương án cắt giảm nhân sự, gây khó khăn cho việc vận hành khi thị trường hồi phục
“Nhìn chung 2020 là một năm khó khăn với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường vẫn duy trì được sự ổn định, minh chứng là các dự án mở bán vẫn có giao dịch đều đặn, những dự án của chủ đầu tư uy tín và giữ được tiến độ tốt vẫn có độ hấp thụ mạnh”, đại diện Savills Hà Nội nhìn nhận.
Dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển
Theo đánh giá của bà Hoàng Nguyệt Minh, giữa những tác động tiêu cực của Covid-19, bất động sản khu công nghiệp đang là một điểm sáng của thị trường nhờ ưu thế từ Hiệp định thương mại tự do và hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung. Các khu công nghiệp đã được quy hoạch dự kiến sẽ là những đối tượng thu hút dòng tiền trong thời gian tới.
Bên cạnh triển vọng của bất động sản khu công nghiệp, bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ có cơ hội phục hồi và phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
"Sự phát triển của mô hình “staycation” là giải pháp cho bài toán kinh doanh hiện tại. Các dự án bất động sản đồng bộ về dịch vụ, trải nghiệm ẩm thực, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe đang thu hút tốt khách nội địa. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang được kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ nhất hậu Covid -19", vị chuyên gia nhấn mạnh.
Ngoài ra, cùng với sự phát triển về kinh tế, các doanh nghiệp kỳ vọng phân khúc văn phòng hạng A cũng phát triển tại thị trường Việt Nam khi nguồn cầu về văn phòng trong tương lai vẫn tiếp tục gia tăng. Tuy nhiên, theo bà Minh, chất lượng các tòa nhà văn phòng tại Việt Nam còn nhiều hạn chế, tạo động lực cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng phân khúc văn phòng đáp ứng với nhu cầu ngày càng cao về môi trường làm việc.
Đối với thị trường nhà ở và đất nền, bà Minh cho rằng, thị trường bất động sản cũng tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện.
Nhiều triển vọng đang mở ra cho bất động sản 2021
Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, năm 2020, GDP Việt Nam tăng 1,8% trong khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác sẽ suy giảm. Và với mức GDP dự kiến 6,3% vào năm 2021, đây là một trong những động lực để các nhà đầu tư nước ngoài đặt chân vào thị trường Việt Nam.
Bên cạnh đó, với việc kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và đà phục hồi của nền kinh tế, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ hồi phục và dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này dự báo sẽ tăng dần trở lại dựa trên các yếu tố chính sau: Chính phủ chủ trương tiếp tục khuyến khích nâng cấp các khu công nghiệp và việc có thể thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương càng tạo tác động tích cực cho thị trường bất động sản.
Ngoài ra, cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm phát triển. Trong các nước ASEAN, Việt Nam có mức đầu tư cho cơ sở hạ tầng cao thứ hai sau Indonesia. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng hỗ trợ cho triển vọng tích cực trong dài hạn cùng với đó giá bất động sản cũng được hưởng lợi. Với việc cải thiện cơ sở hạ tầng, nguồn cung đang dần chuyển dịch các khu đô thị mới xa hơn.
“Trong thời gian tới, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn năm 2020, thậm chí có khả năng nở rộ ở một vài phân khúc và khu vực nhất định. Thị trường sẽ tiếp tục chào đón những siêu dự án mới được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng thân thiện với môi trường. Đây sẽ là những dự án hứa hẹn tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Hà Nội nhấn mạnh.
