Lợi thế và hạn chế của mô hình Office-tel
Với tính chất kết hợp giữa cả yếu tố thương mại và nhà ở, loại hình tài sản này đem đến nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người sử dụng hay sở hữu. Đối với người sử dụng, ngoài tính năng kết hợp ở và làm việc, địa chỉ của căn hộ Office-tel còn có thể dùng để đăng ký kinh doanh. Trong khi đó, theo Luật Nhà ở năm 2014, căn hộ chung cư thông thường không được phép cho thuê làm văn phòng.
Tính kinh tế cũng là một điểm cộng trong mắt người sử dụng khi thay vì trả tiền thuê văn phòng cùng với phí dịch vụ và các loại phí khác như chi phí ngoài giờ, giá thuê Office-tel tương đối cạnh tranh và hợp lý, đặc biệt đối với mô hình doanh nghiệp nhỏ hay doanh nghiệp khởi nghiệp.
Ngoài ra, đứng trên khía cạnh người mua là nhà đầu tư với mục đích mua để cho thuê lại, sản phẩm này cũng mở rộng hơn đối tượng cho thuê khi hướng tới thị trường cho thuê văn phòng.
Về phía chủ đầu tư, Office-tel góp phần làm phong phú hơn cơ cấu sản phẩm của dự án và giúp thu hồi dòng tiền nhanh hơn các loại hình thương mại khác.
Với tính chất kết hợp giữa cả yếu tố thương mại và nhà ở, loại hình tài sản này đem đến nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người sử dụng hay sở hữu.
Tuy nhiên, mô hình này vẫn còn nhiều hạn chế, đòi hỏi sự cẩn trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng của cả chủ đầu tư và người mua. Đầu tiên, hiện nay chưa có quy định pháp lý rõ ràng cho loại hình này, dẫn đến một số quan ngại từ phía khách hàng liên quan đến vấn đề sở hữu và cư trú, chẳng hạn như người mua nhà không có sổ hộ khẩu.
Bên cạnh đó, thay vì hình thức sở hữu lâu dài phổ biến đối với căn hộ chung cư thông thường, căn hộ Office-tel chỉ được sở hữu 50 năm cũng khiến nhiều người mua nhà còn e ngại. Về mặt quản lý vận hành và thiết kế kỹ thuật, chủ đầu tư cũng cần lưu ý, do đặc thù của văn phòng và nhà ở có nhiều điểm khác nhau và có khả năng nảy sinh nhiều bất tiện. Đăc biệt với trường hợp các căn hộ Office-tel ở chung tầng với các căn hộ thông thường.
Quá trình phát triển tại Việt Nam
Tại Việt Nam, mô hình Office-tel hiện đang xuất hiện tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM với phần lớn các dự án Office-tel ở khu vực ngoài trung tâm.
Tại TP. HCM, số lượng căn hộ Office-tel có sự gia tăng đáng kể trong những năm gần đây và xu thế này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm nay với tổng nguồn cung lũy kế ước tính đạt khoảng gần 8.000 căn vào cuối năm 2017. Novaland hiện là một trong những chủ đầu tư hoạt động tích cực nhất tại thị trường TP. HCM.
Tại thị trường Hà Nội, cũng đã xuất hiện một số dự án Office-tel đầu tiên với tổng nguồn cung hiện tại vào khoảng hơn 1.000 căn. Tuy nhiên, chưa có dự án nào hoàn thiện và đi vào hoạt động.
Ở thời điểm hiện tại, tâm lý thị trường là tương đối tích cực với loại hình sản phẩm này, đặc biệt là một số dự án tọa lạc tại các vị trí đắc địa như ở quận 1 – TP. HCM, ghi nhận doanh số bán khá ấn tượng.
Về mặt bằng giá, căn hộ Office-tel có giá bán phổ biến từ 1.500 USD đến 3.000 USD trên mỗi mét vuông. Tuy nhiên, do diện tích căn nhỏ dẫn đến tổng giá trị căn thấp hơn so với căn hộ chung cư thông thường trong cùng dự án. Đây cũng là một lợi thế cạnh tranh của dòng sản phẩm này.
Ảnh minh họa
So sánh Office-tel với các sản phẩm BĐS khác
Nhìn một cách tổng thể, sự xuất hiện của dòng sản phẩm Office-tel có những tác động nhất định đối với thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là với thị trường căn hộ để bán và văn phòng cho thuê.
| Office-tel | Căn hộ để bán | Văn phòng cho thuê | |
| Quy mô | Office-tel thường có quy mô nhỏ hơn căn hộ bán thông thường với diện tích trung bình mỗi căn rơi vào khoảng từ 39 – 49m2 |
Căn hộ bán thường có quy mô diện tích đa dạng tùy theo dự án vào loại căn hộ có thể từ 1PN đến 4PN trở lên. Nếu phát triển song song cả Office-tel cùng căn hộ bán thông thường, chủ đầu tư phải có những tính toán kỹ lưỡng trong việc bố trí cơ cấu căn hộ, tránh việc Office-tel cạnh tranh với sản phẩm căn hộ bán trong cùng một dự án. |
Tùy theo dự án, diện tích cho thuê văn phòng truyền thống thường đa dạng phù hợp với nhiều đối tượng doanh nghiệp có quy mô khác nhau. |
| Giá cả | Mặc dù giá bán tính trên mét vuông có thể cao hơn hay thấp hơn mức giá bán chung cư thông thường tùy theo dự án, nhưng do diện tích căn hộ nhỏ, nên mức giá trên căn thường thấp hơn giá bán căn hộ thông thường. | Giá bán căn hộ trong cùng một dự án sẽ dao động tùy theo vị trí, điều kiện bàn giao và diện tích căn hộ. | Giá thuê văn phòng cho một công ty có quy mô nhỏ (dưới 10 người) có thể dễ dàng bằng giá thuê một căn hộ để ở |
| Quảnlý & Tiệních | Tính đến thời điểm hiện tại, tất cả các dự án Office-tel trên thị trường đều nằm tại các tổ hợp gồm cả dòng sản phẩm căn hộ để bán truyền thống hay các cấu phần thương mại khác. Do đó, người sử dụng Office-tel sẽ tận dụng được những tiện ích sẵn có của dự án. Tuy nhiên, sẽ có một số hạn chế về số lượng người được lưu trú qua đêm và vấn đề quản lý do nhiều trường hợp quản lý chung với các hạng mục khác trong cùng tổ hợp. | Tiện ích đa dạng và linh hoạt tùy theo quy mô dự án nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân sống trong dự án. | Các dự án văn phòng với thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu của khách thuê như có sảnh lễ tân, thang máy thiết kế phù hợp với lưu lượng di chuyển trong tòa nhà, hành lang, ánh sáng phù hợp với điều kiện làm việc,… |
| Đối tượng sử dụng | Với đặc thù cơ cấu căn hộ nhỏ, Office-tel sẽ phù hợp với đối tượng doanh nghiệp khởi nghiệp, văn phòng đại diện, chuyên gia nước ngoài làm việc tự do, thường có quy mô dưới 10 người, vừa có thể làm việc và lưu trú qua đêm | Sử dụng để ở và không được phép sử dụng làm văn phòng kinh doanh hoặc cho thuê văn phòng |
Doanh nghiệp, tổ chức thuê văn phòng để phục vụ kinh doanh, giao dịch, hoạt động. |
| Pháp lý |
Về mặt lý thuyết, người mua nhà có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở. Tuy nhiên hiện tại thực tiễn còn nhiều vướng mắc xung quanh vấn đề này. Người mua Office-tel cũng không được cấp sổ hộ khẩu và đăng ký hộ khẩu thường trú. |
Người mua căn hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng không được sử dụng làm địa chỉ đăng ký kinh doanh hay cho thuê sử dụng làm văn phòng. |
Chủ đầu tư hoặc người sở hữu diện tích văn phòng có thể kinh doanh cho thuê làm văn phòng hoặc tự sử dụng làm văn phòng. |
Triển vọng thị trường
Trong tương lai, cùng với kỳ vọng về nền kinh tế phát triển ổn định, số lượng người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam cũng như số lượng doanh nghiệp khởi nghiệp tăng lên, nhu cầu thực cho các loại sản phẩm BĐS, trong đó có sản phẩm Office-tel, được dự báo cũng sẽ tăng theo.
Sản phẩm Office-tel mặc dù có những đặc tính là sự kết hợp của hai sản phẩm căn hộ và văn phòng truyền thống, có khả năng giúp tiết kiệm chi phí và mang lại những tiện lợi nhất định cho người sử dụng, tuy nhiên đối tượng sử dụng của Office-tel sẽ khó có thể trở thành phổ biến so với đối tượng sử dụng của sản phẩm văn phòng và căn hộ truyền thống.
Do đó, khi xem xét đầu tư vào sản phẩm Office-tel, cả chủ đầu tư cũng như người mua cần có những cân nhắc kỹ lưỡng trong quyết định đầu tư, cũng như về quy mô, cơ cấu căn hộ, điều kiện bàn giao,để đánh giá đúng khả năng hấp thụ và đáp ứng nhu cầu của thị trường, cả trong ngắn hạn cũng như dài hạn.
Giới thiệu CBRE:
Tập đoàn CBRE Group, Inc. (tên niêm yết trên Sàn chứng khoán New York – NYSE: CBG), thuộc danh sách 500 công ty hàng đầu thế giới do Fortune và S&P bình chọn, có trụ sở chính tại Los Angeles, là công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2016). Với hơn 75,000 nhân viên tại hơn 450 văn phòng trên toàn cầu (không bao gồm các văn phòng thành viên), công ty cung cấp các dịch vụ cho chủ bất động sản, nhà đầu tư và người sử dụng bất động sản. Các dịch vụ của CBRE bao gồm: dịch vụ tư vấn chiến lược, dịch vụ kinh doanh thuê mua bất động sản; dịch vụ dành cho các Tổng công ty; quản lý dự án, tài sản; cho vay thế chấp; định giá; dịch vụ phát triển dự án; quản lý đầu tư; nghiên cứu và tư vấn.
Tại Việt Nam, CBRE đã có 14 năm phát triển bền vững, chứng kiến những bước thăng trầm của thị trường. Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nguồn thông tin đáng tin cậy trên toàn thế giới, hệ thống CBRE đã đưa ra nhiều nhận định, phân tích khách quan, sát sao với tình hình phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam.
