Thiếu vốn, dự án chậm ra hàng
Thị trường bất động sản quý I/2022 trong báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy một không khí ảm đạm, “trắng” dự án mới. Riêng tại Hà Nội, toàn bộ nguồn cung mới chỉ đến từ 6 dự án hiện hữu với khoảng 2.800 căn, giảm 38% theo quý và giảm 29% theo năm; giao dịch chỉ 4.000 căn bán được, giảm 4% theo quý và giảm 15% theo năm.
Thị trường biệt thự - liền kề cũng không khá hơn là bao: nguồn cung mới giảm 15% theo năm; nguồn cung sơ cấp giảm 25% theo năm; số căn bán được giảm 29% so với năm trước.
Nhưng Hà Nội không phải cá biệt, theo thống kê của Bộ Xây dựng trong quý I/2022 cho thấy thị trường nhà ở thương mại cả nước giảm quá mạnh: chỉ 22 dự án hoàn thành, với 5.217 căn, chỉ bằng 47% so với quý IV/2021 và chỉ bằng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng giao dịch toàn quốc đối với chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ hơn 2 vạn, bằng 45% quý IV/2021 và bằng 80% cùng kỳ năm 2021.
Nguồn cung tương lai cũng chẳng lấy làm sáng sủa: toàn quốc chỉ có 39 dự án (với 18.600 căn hộ) được cấp phép mới, bằng 80% quý IV/2021 và chỉ bằng 41% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó miền Bắc có 21 dự án (6.130 căn), miền Trung có 7 dự án (3.077 căn), miền Nam có 11 dự án (9.480 căn).
Bộ Xây dựng nhận định: “Thị trường bất động sản đang thiếu cung ở các phân khúc. Số lượng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đều hạn chế, có xu hướng giảm”.
Trên thực tế, chẳng phải tới quý I/2022, nguồn cung bất động sản mới trở nên ảm đạm như vậy. Việc thị trường nguồn cung đã kéo dài hơn 2 năm nay, vì nhiều nguyên do: Dịch bệnh làm gián đoạn công tác thi công – bán hàng, ách tắc pháp lý khiến các dự án không thể triển khai và nhất là nguồn vốn cho bất động sản ngày càng khó khăn.
Nói riêng về nguồn vốn, theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 3 năm qua giảm đáng kể: Từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế. Ngay cả trong năm 2021 khi làn sóng đầu tư bất động sản dâng cao, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế).
Ngân hàng Nhà nước, bằng Thông tư 22/2019 (thay thế Thông tư 19/2017) đã siết tín dụng vào bất động sản qua lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn: Từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2020 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.
Trong Chỉ thị 01 về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.
Dưới áp lực của chính sách, các tổ chức tín dụng đã phải giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn đầu tư trung, dài hạn, đưa về giới hạn tối đa 30%. Điều này dẫn đến có tổ chức tín dụng còn tỷ lệ giới hạn thì cho vay trung, dài hạn (trong đó có bất động sản), còn tổ chức tín dụng nào sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ hạn chế, thậm chí siết cho vay bất động sản để tập trung cho các dự án sản xuất, kinh doanh.
Điển hình phải kể là Sacombank cho biết sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Còn với Techcombank, ngân hàng này tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4.
Trong hoàn cảnh tương đối ngặt nghèo về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp được xem như “cứu tinh” cho các doanh nghiệp bất động sản. Điều đó giải thích vì sao năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ với 214.400 tỷ đồng trái phiếu được phát hành, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020. Quý I/2022, nhóm bất động sản vẫn dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Tuy nhiên, cú sốc mang tên Tân Hoàng Minh đã khiến thị trường trái phiếu “khựng” lại. Tháng 4/2022, thị trường ghi nhận không có bất cứ doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu.
Cú sốc vốn được nhìn nhận là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến thị trường bất động sản trở nên trầm lặng từ đầu năm tới nay, khiến quý II/2022 – quý thường là đỉnh cao trong năm, cũng kém sôi động.
Môi giới lâm vào cảnh khó
Đứng trước bối cảnh thị trường thiếu nguồn cung, không ít môi giới bất động sản chia sẻ họ đang loay hoay trong việc tìm kiếm các sản phẩm để có thể phục vụ nhu cầu của nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua thực.
Anh Vũ Thành Luân, nhân viên môi giới sàn Four Home cho hay, hai năm đại dịch anh chỉ “ngồi chơi xơi nước” vì cả nước chống dịch, thị trường gần như chững lại, sàn không có sản phẩm mới để chào bán. Đến hiện tại, thị trường và dòng tiền đầu tư đã hoạt động trở lại nhưng sàn giao dịch của anh chủ yếu vẫn chỉ giao dịch sản phẩm thứ cấp và bán rất chậm, khoảng một tháng gần đây chưa được giao dịch nào thành công vì đều là sản phẩm tại các dự án cũ.
“Nhiều nhà đầu tư lâu năm hiện không có hứng thú với dự án hiện hữu, họ chủ yếu tìm dự án mới mà sàn hiện giờ không có hàng thành ra mất rất nhiều khách”, anh Luân cho hay.
Còn theo chia sẻ của anh Nguyễn Tất Thái, sàn giao dịch Cenhome, việc nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành thủ tục để ra hàng sớm như dự kiến, đồng nghĩa là các sàn giao dịch liên kết cũng không có hàng để bán. Thậm chí các sàn giao dịch còn tranh nhau hàng nếu có dự án của nhà đầu tư chuẩn bị mở bán. Với kinh nghiệm lâu năm, tôi đã phải dự tính phải chuyển hướng về thị trường tỉnh để tìm sản phẩm. Tuy nhiên, do ở tỉnh chủ yếu chào bán đất nền, nguồn hàng chưa đa dạng, thậm chí còn phải cạnh tranh giá với nhiều địa phương.
“Trước mắt, tôi chỉ có thể đợi chờ các dự án mới đồng thời duy trì các sản phẩm từ các dự án hiện hữu mở bán giai đoạn 2 hoặc giai đoạn 3 chứ không thể kén chọn hàng như giai đoạn nguồn cung nhiều như trước”, anh Thái nói.
Anh Thái cũng cho biết thêm, rất nhiều môi giới khác từ bỏ làm việc theo sàn, họ trở thành môi giới cá nhân và chạy theo các cơn sốt tại các địa phương. Những môi giới này sẽ tìm về từng địa phương “gom hàng” là những mảnh đất của người dần, hay những mảnh đất đấu giá tại địa phương sau đó dựa trên những nguồn khách hàng có sẵn trước đó tại các thành phố lớn để kết nối lại mời chào giao dịch.
Đương nhiên với những môi giới không qua sàn giao dịch họ sẽ có tiền “hoa hồng” cao hơn, thậm chí họ cũng trở thành nhà đầu tư cá nhân luôn. Nhưng về lâu dài, giao dịch với môi giới cá nhân và chạy theo cơn sốt thì người chịu rủi ro nhiều nhất là người mua. Có không ít những môi giới cá nhân không có chứng chỉ hành nghề, không được đào tạo bài bản và chỉ đặt lợi ích cá nhân lên hàng đầu.
Anh Nguyễn Tiến Công, đại diện sàn giao dịch Licogi cũng cho hay: “Hiện nay nguồn cung thiếu hụt chủ yếu là các dự án bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng. Việc khó ra hàng cũng là lý do khiến nhiều chủ đầu tư lớn chỉ tìm đến những sàn lớn, có thương hiệu để bắt tay hợp tác mở bán. Ngược lại, các sàn giao dịch nhỏ sẽ khó cạnh tranh. Đó còn chưa kể, nhiều doanh nghiệp lớn còn tự bán hàng, không cần đến sàn. Như vậy, có những thời điểm sàn giao dịch của chúng tôi rơi vào tình trạng thiếu hàng để giới thiếu tới người mua”.
Cũng theo anh Công, trước đây sàn của anh chủ yếu chỉ phân phối dự án chung cư, văn phòng, tuy nhiên hiện tại đã lấn sang đất nền, nhà đất vì nguồn hàng giờ không còn đa dạng phong phú để phân phối. Như vậy, các sàn giao dịch và cá nhân môi giới vốn dĩ đã phải cạnh tranh trong tìm kiếm khách hàng thì nay lại thêm thách thức cạnh tranh để tìm được nguồn hàng tốt duy trì hoạt động và giữ chân khách hàng.
